绿地时隔三年重启跟投机制背后：前9月销售额跌7%，连续三年跌出行业前五
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12月2日晚，据媒体报道，绿地集团（全称为“绿地控股集团有限公司”，股票代码SH:600606）近期于内部启动以项目跟投制度为核心的一系列机制。
对此，12月3日搜狐财经致电绿地集团董秘办。对方回复称，早在2017年的时候，绿地集团就已明确推出过项目跟投机制，并公告披露了相关详情。
“三年时间过去了，行业环境在不断发生变化。我们也一直在研判经济发展趋势与政策取向，以便做出更加精准的研判，并不断细化和优化有关方案。”绿地团董秘办称，与项目跟投的相关方案还尚在研究中。
但问及正式文件何时出台，其表示，以上市公司信息披露公告为准。
媒体报道还显示，绿地集团本次跟投初步计划是先面向市场化新项目，主要包括10月以后新投资、后续拟落地的项目，也包括合作类型的新项目，这些新项目将率先做跟投试点。
报道还称，一个项目的跟投份额比例初步考虑是，事业部和项目团队4 : 6，可以配资1 : 2。此外，城市总以上管理层，包括直接参与跟投项目管理的团队人员，未来都要强制跟投，基层员工则可自愿跟投。
针对前述媒体报道的相关细节，绿地集团董秘办表示不予置评。
不过，其向搜狐财经强调，项目跟投制度旨在激发团队动力，促进管理团队与公司共同创业、共担风险、共负盈亏，这也是绿地集团长期以来在制定相关方案时候所考虑的因素之一。
而在问及“市场说法认为，大部分地产公司，赚钱的项目基本都不跟投，放开跟投的项目都不怎么赚钱”这一问题时，绿地集团董秘办表示，经济效益并不是制定相关方案和细则的唯一指标。
如今，或将再启动跟投制度的绿地集团，意欲何为呢？
上市第三年，试水跟投制
绿地集团创立于1992年7月18日，2015年8月A股上市，以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业多元化发展，位居房地产行业Top10之列，目前正在进行二次混改。
往期公告显示，2017年2月，也就是上市的第三年，绿地集团在《第八届董事会第十九次会议决议公告》中披露，同意制定《房地产项目跟投试点管理办法》，由此推出项目跟投机制。
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公告称，自2017年起，绿地集团拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目，试点项目跟投管理办法。
具体而言，绿地集团规定旗下事业部经营管理团队及相关条线负责人、项目经营管理团队等为强制跟投人；除公司董事、监事、高级管理人员之外的公司正式员工为自愿跟投人。
在操作层面，跟投人将通过有限合伙企业进行投资，资金由跟投人自行筹集。每个项目中，跟投人合计持股不得超过10%，单个跟投人持股不得超过1%。跟投人的损益与项目IRR挂钩，不设本金保障和收益保证机制。
与此同时，绿地集团还推出了《房地产项目利润超额提成及亏损惩罚管理办法（试行）》，拟选取部分市场化竞拍的房地产项目，根据项目税后净利润完成情况，试行利润超额提成及亏损惩罚。
具体来讲，提成或惩罚根据项目收益参数（项目净利润减项目批复目标净利润）来确定，项目收益参数为正时，如项目系事业部主导拓展，提成项目收益参数的8%；如项目系集团主导拓展，提成项目收益参数的 5%。项目收益参数为负但项目净利润为正时，不奖不罚。
但项目收益参数为负且项目净利润亏损时，如项目系事业部主导拓展，惩罚项目净亏损的8%；如项目系集团主导拓展，惩罚项目净亏损的 5%。提成及惩罚额原则上不超过项目销售收入总额的1.5%。此外，提成项目还需满足集团对资金回笼的约束条件。
绿地集团表示，这一制度的实施将“增强激励约束的有效性，充分调动核心骨干团队的积极性”。
“二度失约”销售目标，“三道红线”危机未解
事实上，在房企当中，项目跟投已经不是什么新鲜事了。公开报道显示，最早在2012年底，碧桂园就曾推出名为“成就共享”的激励计划，试水国内陆产企业合伙人制。
2013年开始，地产企业便在陆续推出（类）事业合伙人计划，实行项目跟投激励机制。2014年5月，万科宣布启动股权激励、项目跟投等领域的地产事业合伙人制度，掀起了地产项目跟投的高潮。
此后，越秀地产、当代置业、新城控股、金地集团等房企也纷纷推出过相关的合伙人计划或项目跟投机制。
而结合自身情况的不同，各家企业所施行的跟投制度不尽相同，主要体现在跟投范围、跟投额度、跟投限额范围、跟投退出机制等方面。
如有些企业主要采取“全员+核心成员强制跟投”的方式，也有企业虽覆盖全员但采取了自愿的方式，还有一些企业则规定只有高管及核心骨干员工才可以参与跟投。
一名资深房地产分析师告诉搜狐财经，无论是跟投本身还是合伙人概念，共同特征都是通过捆绑股权和捆绑项目的双举措，在组织内部构建“利益共同体”、“命运共同体”。
不过，跟投制度也并非也仅有积极的一面。“对于跟投者来说，关心的问题无非两方面：一是投多少回报多少？二是项目好不好、风险高不高？”他说道，“跟投的关键在于跟投什么样的项目，投资回报空间预期会有多大，尤其是如果没一个额外的投资回报，只是为了推进项目，此类制度的意义就会被大打折扣。”
“大多数跟投项目局限于快周转项目、新项目，市场上行时跟投或能让人企业和跟投者赚得盆满钵满，市场下行时投资的风险就不断放大了。”在他看来，近年来地产行业在内部激励方面已有很多探索，与跟投制度相比，股权激励、员工持股、期权等措施相对应用范围更广。
从时间线上来看，对比其他房企绿地集团启动跟投制度较晚。而自2017年2月官宣之后，在2017年至2019年所披露的年报中，绿地集团均未对项目跟投情况有所提及。
上述期间，绿地集团少数股东权益由309.22亿元增至385.13亿元。而在推出跟投制度前的2016年末，这一指标为212.04亿元。
同样实行跟投制度的万科，近三年年报披露的项目跟投资金则分别是106.4亿、84.49亿、41.57亿，分别占权益资金峰值的5.59%、4.16%、2.48%，呈下降趋势。
与此同时，绿地集团也再无其他公告或官方消息，就近三年来其跟投制度实施情况、实施效果等方面有所披露。
那么，绿地集团为何再重启跟投呢？在刚刚过去的11月，绿地集团还被媒体报道称“出售230亿商办项目回血”。
起初，绿地集团解释称“出售商办项目是常态”。之后，其又称“该行为不是资产变卖，也非集团层面所为”。
而在2019年，绿地集团通过出售商办项目及处置金融资产等，全年投资收益录得88.64亿元，同比大增197.17%，占该期利润总额的28.97%。
最新财报数据显示，前三季度，绿地集团实现营收3209.01亿元，同比增加9.14%；实现归母净利润120.41亿元，同比上涨1.94%。
但销售业绩却不理想，实现合同销售面积1760.4万平方米，同比减少16.8%；对应销售额2178.80亿元，同比减少了7.1%。
2018年，绿地集团还曾提出未来3年年均销售规模要保持在5000亿元左右。
然而事实是2018年（3874.93亿元）和2019年（3880.42亿元）绿地集团均未突破4000亿大关，且2019年同比增长率仅为0.1%。
就前三季度的销售业绩来看，绿地集团2020年或将第三次错失4000亿。
拉长时间线来看，根据克而瑞公布的房企销售额排行榜，绿地集团2017年-2019年销售额在行业排名均跌落前五，而2016年时绿地集团销售额位列行业第四。
更为棘手的是绿地集团的“债务之殇”，“三道红线”的危机并未解除。
截止三季度末，绿地集团剔除预收款项后的资产负债率为82.4％，比今年中报期间略降了0.3个。相对于去年同期仍然上升0.9个百分点，且远远超过70％的安全阙值。
同期，绿地集团现金短债比0.69，较今年中期0.65略有提升，但依然没有达到1以上的安全地带。
此外，绿地集团净负债率也再次攀升至183％，同比提升了10个百分点，较2019年末上升27个百分点，较今年中报期也提升了3个百分点。