房屋拆迁中被拆迁人的三大禁忌！谨防拆迁补偿离你而去

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

在房屋征收拆迁中，被拆迁人的有些想法、认识可谓根深蒂固且颇具普遍性，但这样的想法却未必是正确的。事实上，正是在大家所抱持的一个又一个“执念”中，公平、合理的补偿条件将可能离我们远去，而在不佳的结果出现时，我们又很难弄清到底是哪个环节出了问题。 本文，在明律师就为大家浅析被拆迁人的3大禁忌思维，帮助大家树立正确的权利救济观点。

【禁忌之一：没看见就是没有】

在咨询中，很多被拆迁人都会向律师表示自己的房子在“什么文件、材料都没有”的情况下就面临被强拆。律师询问其是否见到了涉案项目的通知、公告，或者最关键的补偿安置方案，往往都会得到否定的答案。

但显然，被拆迁人没看见并不代表没有这些文件，更不意味着拆迁方真的未履行公告、拟定方案的法定职责。在一些个案中，被拆迁人因个体的原因常年不在拆迁区域内居住，或者将房屋租给了他人，即使是公告、通知就张贴在楼下的公告栏里仍然会有人表示“没看见”。

我们要提示广大被拆迁人朋友的是，“没看见”的结论一定要在你真的上心关注此事后仍然没看见的情况下才能得出，而不能只是凭借主观感觉就认定拆迁方既无公告也无方案。

须知，一切权利救济的开端都是基于被拆迁人通过公告、方案获知具体的补偿事项后深感不满而启动的。若连这些书面材料都没见过，就谈不上精准有效的权利救济，诉讼都不知道该主张些什么。

而万一相关公告、方案已经发出而只是被拆迁人自身的原因导致“没看见”，则很容易造成提出意见、提起程序的期限经过，直接影响被拆迁人权利救济的提起。

故此，被拆迁人一定要在项目启动后有意识地收集拆迁方发布的各种文字材料，可直接向拆迁方做政策宣讲、上门沟通的人员索取，也可以通过申请政府信息公开等途径先进行合法性调查。在手握相当材料的情况下，权利救济才能做到有的放矢。

【禁忌之二：没证件但仍认为自己有权利】

在征收拆迁、搬迁腾退等所有类型的“拆迁”项目中，对被拆迁人一方而言没有比房屋、土地的权属证书更重要的东西了。

权属证书直接记载房屋的占地面积、建筑面积、院落的四至范围等信息，并且能够清楚地表明房屋、土地的权利人究竟是谁。在不动产物权登记为准的前提下，它是被拆迁人获取补偿资格的最有力证据。

但在实践中，很多人却根本拿不出任何房屋、土地的权属凭证，却自认为凭借自己在此地居住生活十几年甚至几十年的事实，自己的补偿权益就不会有问题。

无疑，这种盲目乐观的认知是存在巨大法律风险的。一来无证房屋很容易被城乡规划等部门认定成违建， 进而面临责令限期拆除的威胁；二来即使侥幸躲过了违建认定，其“无证”这一客观事实仍可能导致其在补偿方案中被直接“区别对待”，从而与“100%”的市场价格补偿无缘，仅能获取打过折扣的“适当补偿”；

最后，无证房屋还随时可能面临来自被拆迁人之外第三人的权利主张，本属于自己的补偿利益将可能冒出其他人来以各种名义试图“分一杯羹”。

而在牵涉企业产权职工宿舍、简易楼、筒子楼的案件中，职工甚至会面临因缺乏在此合法居住的凭证被单位起诉要求腾退房屋的情形，不用提补偿了，连能继续有地方居住都会成问题。

故此，需要大家牢记的是，手中有证才能心中不慌。对于自建房等“私产”，一定要尽早办理房屋所有权证、规划许可证件；对于职工宿舍等“公房”，则要抓住房改等政策契机，及时买成私产办理产权证，或者通过与单位签订公房承租合同的形式保障公房承租人的身份。

【禁忌之三：签了协议但总以拆迁方违法为由认为能反悔】

很多被拆迁人在签订了补偿协议后来找律师，强调签完约才发现涉案项目存在很多违法点，主张通过起诉将协议撤销或者确认无效，与拆迁方重新签订补偿协议。

但问题在于，基于当事人对自己合法财产的自由处分权利，“已签约”这一事实状态将会给被拆迁人主张额外的补偿权益造成较大的影响。

在许多个案中，就是因为一个“已签约”且已领取补偿款，被拆迁人连起诉确认强拆行为违法的资格都会被法院所否定。而签约一般意味着双方对补偿条件的认可，再想通过诉讼提升补偿数额则更是难上加难。

对补偿不满就不要轻易签约，这是所有被拆迁人都必须谨记的基本准则。

总之，对于被拆迁人而言，既要瞅准拆迁方的违法点，又要立足于做好自己的事情。及时收集整理拆迁项目的各种文字信息，确保能够证明房屋、土地权属的证书在自己手中，不轻易在任何文字材料上签字，即使拆迁方强硬无比将涉案房屋直接强拆，我们仍能从容地通过起诉确认强拆行为违法进而申请行政赔偿的途径来确保利益不受损失。