老破小的秘密

楼市中有一个另类，让人又爱又恨，它叫老破小。

市场对老破小有两种截然相反的态度，有人宁愿忍受租房的不便，也不愿上车老破小，这些人通常是刚的不能再刚的刚需。有人看中它的流动性好，专挑老破小买，这部分人大多是投资客。

而绝大部分人介于这两种态度之间——看不懂就不碰，敬而远之。

太阳底下没有新鲜事，其实，老破小并没那么神秘，看懂老破小的底层市场逻辑，或许你就不会那么排斥它了。

一套房子的价值，从大品类划分的话，通常由房龄、品相、地段、面积四个方面组合决定。老破小在前两个方面都是弱势，且逐年衰退，只有地段独木支撑其残余价值，但很多人忽略了“面积”。

面积小，意味着总价不可能高，再加上房龄老，品相差，总价只可能更低。总价非常低，却还有残余价值（地段，因为老破小一般都在配套、学区相对好的老城区和主城区），如果残余价值还是很多购房者喜好甚至必需的价值要素，它就一定能具备市场最佳的流通属性。

所有市场交易行为的基本要素都是流通属性，没有流通，就没有价值体现和兑现。这一行为的通俗说法就是，有没有接盘侠，有多少接盘侠？

所以，当你在考虑是否买入一套老破小时，核心灵魂拷问应该是——N年后要出售时，这套老破小还会有接盘侠吗？

然后一步步拆解问题，还有多少接盘侠？接盘侠数量能占多少购房群体比例？接盘侠在哪？接盘侠可能是哪些人？这些人为什么必须选老破小？这些人大概能承受的最高接盘价格上限是多少？

当然，以上问题很难得出一个精准而具体的答案，但是你想的越深入，推理的越合理，就可能无限接近标准答案，能不能买这套老破小也就清晰了。

拆解一个例子。2012年下半年，内参看中了湖里某小区的一套老破小，房龄15岁以上，品相很差，采光很差，爬楼梯，一层几十户，房源在6层（次顶楼），面积30平米左右，单价1万，学区非常普通，顶多算四档。看到这样的条件，很多人都避而远之。

从流通属性考虑，内参进行了问题拆解。（拆解过程太长，没耐心看下去的参粉可直接跳到最后一句话）

还会有接盘侠吗？

一定会有，总价极低，哪怕房价翻倍，总价也才60万，门槛极低，且还在岛内，一定有人愿意买，或者说一定有人只买得起这个。

还有多少接盘侠？

2012年时岛外主流板块的新房基本都破万了，且单身公寓新房配比极少，大多都是80平米起跳的户型，总价已经是百万级，几年后肯定更高。只要收入模型还是金字塔型，买不起的一定比买得起的多，低总价购房需求的人一定比高总价购房需求的人多。所以，接盘侠数量一定少不了。

接盘侠在哪？接盘侠可能是哪些人？

这套老破小的学区普通，对学区有较高追求且经济实力稍微强一些的人肯定不会买。但当时岛外百万以上总价新房和二手房的学区也不咋样，大多不如这套老破小的学区。所以，这套老破小的接盘侠的标签画像大致出来了：总价预算百万以内，首付20-30万，刚的不能再刚的刚需，预算达到极限无法踮踮脚，对学区不敏感但想在岛内读公办学校，很可能只是用来挂户口或增加入学积分。（所以对楼层、品相、采光不会太纠结）

这些人为什么必须选老破小？这些人大概能承受的最高接盘价格上限是多少？

理清了以上问题，基本能确定一套老破小是否能买入。而房源本身最大的卖点是不是与接盘侠最大的需求相匹配，才是这套老破小最终潜力和爆发力的决定性因素。通俗来说就是，给整个接盘侠群体一个必买的理由，最终一定有人会为这个理由买单，一个人足矣，因为一套房子最终最多也只能卖个一个人。

这套老破小最大的卖点：在岛内，周边配套不差，至少生活配套是健全的，总价极低，门槛极低，还能有一个体面的岛内公办校。结合接盘侠群体的画像和标签来分析，刚的不能再刚的刚需一般对公积金贷款和租金两个方面十分在意和敏感，这套老破小哪怕房价翻倍，总价也才60万，是市面上比较少有的能做纯公积金贷的标的物（当时公积金贷的上限是50万），面积只有30平米，又符合纯公积金贷款首套房首付2成的标准（当时商贷和组合贷的最低首付都是3成），接盘侠的首付又少了1成。再加上在岛内，当时的租金已经达到每月1200元，能覆盖一半以上的月供（按贷款40万计）。以上所有优势不正是这部分接盘侠最需要的吗？

拆解完流通属性的问题后，大家觉得这套老破小能买不？

大家最关心的结局来了，N年后这套房子售出，总价不高，但投入产出比惊人……此处省略100个字，最后接手这套老破小的人基本与内参前期分析的接盘侠画像吻合。

事后复盘总结，内参当时为什么敢买这套老破小，最大的原因不是分析推理得多牛逼，而是——看好后市……

想听更多内参买房复盘，这周六来沙龙现场听。

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