那些关于法拍房“带租拍卖”的弯弯绕绕

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前段时间，有认识的朋友跑过来与我们分享，他以二手市场6折的价格中标了一套法拍房。这套房产的品质、小区都还是不错的，这么低的价格就成交，实在是有些奇怪。

直到我们看到这套法拍房的拍卖公告，才发现，原来这套房产带有一份时间长达十二年的租约。朋友自己操作参拍，事前也没有对这套房产进行尽调，甚至都不清楚这份租约代表着什么，拍中之后发现问题了，才来找我们解决。

拍卖公告部分截图

极低甚至起拍价的价格拍到这套品质不错的房产，但却附带“十二年的租约”，到底是该说这位朋友幸运还是倒霉呢？

今天，就来科普一下，法拍房的长租约到底是怎么一回事？为什么会出现长租约？以及长租约合法吗？

什么是长租约？

法拍房的租约，多数是被执行人与第三人签订的租约合同。一般来说，依照租约的时效划分长短，长租约的租期为十年以上，租金往往比市场价低很多，严重损害买受人（参拍中标者）的利益。

租期为十五年的长租约

为什么会出现长租约？

由于法拍房来源的特殊性，常有一个案子牵扯到被执行人名下多套房产的现象。自己名下的多套房产被拍卖“习惯”了，也就有了一些“经验”，为了维护自身利益，能够持续霸占标的物（被拍卖的房产）获得利益回报，被执行人会在房屋被拍卖之前故意与案外人签订这种长租约。

租约里，甚至还会规定租金抵扣债务利息，并且案外人包括被执行人的债权人、亲朋好友等关系人。

租金抵扣债务利息：买受人拍中房产之后，除了可以过户外，其他没有任何权利。相当于，在买受人每月按时还月供的同时这套房产既不能住，也没有租约收益。

这样的长租约，在一定程度上可以延缓被执行人的债务问题，使被执行人获得利益。但是由于“买卖不破租赁”，对于买受人来说，房子拍中后，即便过了户，也不能居住，是非常闹心的。

合法的长租约具备哪些条件？

根据高院关于民事执行的有关规定与司法实务操作，条件有三个：

1. 租约签订日期要在法院查封房产前，在查封房产之后所签订的租约无效。

但是还有一个特殊的时间节点，如果租约签订在查封之前，抵押权设立在租约签订之后，租约如何认定？

在抵押权设立后签订的租约并不会妨碍抵押权的行使，也就是说，这样的租约可以照常拍卖，不影响有限受偿权的行使。因此，便出现了，拍卖公告中标注的“带租拍卖”。

2. 租约有登记备案，街道办事处是唯一的租赁备案的有权机关。

3. 根据租约，租赁权人有实际占有使用的证据。

满足以上三个条件的租约，都是有效租约。

长租约的危害及建议

一套司法拍卖房产（法拍房），从债权债务纠纷到执行拍卖阶段，再到中标过户拿房，一般会经历2-5年时间，这就会导致被执行人联合案外人拖延执行的机会，极端不配合的被执行人一有机会便提起执行异议，债权人反反复复的等待无法快速实现债权变现。

拍卖公告部分截图：合同签订日期在抵押之前且符合有效条件

目前，在一线城市中，只有上海的司法拍卖房产，不受地方性房产限购政策的影响，可以无限买买买。这对于想在上海买房却被限购的人士来说，极具吸引力。即使法拍房在网络上有很多负面评价，但想买的人还是趋之若鹜，毕竟只有极少数的人踩坑，本着自己不会“中奖”的心态，盲拍、乱拍的操作大有人在。

而司法实务操作中，法院在执行拍卖房产过程中，对于有备案的租约、被执行人或承租方主动提出的租约才会进行公示，一般会在拍卖公告中注明“带租拍卖”。

对于未主动告知法院的租约，很难进行核实。这些还未曝光的权利瑕疵对于那些不懂法拍房的朋友，无疑是致命一击。

拍卖公告部分截图

解决“长租约”问题的最好方式，就是防患于未然。无论公告中是否标明“带租拍卖”，都要委托律师对拍卖房产进行前期尽调。在我们经手的三百多套案例中，曾遇到过几例公告中标明“不带租拍卖”，买下后却出现租约，但幸好我们前期尽调认真，最后成功交涉清房。

我们建议：

① 在参拍之前，一定要搞清楚这套房产的“前世今生”，才能最大程度避免利益损害。

② 很多不甚明白法拍房的投资者，切忌一时头脑发热，自行操作，否则很容易让自己掉进“法拍房陷阱”。

③ 法拍房风险的解决方式有两种：一是尽量避免，也就要做好前期尽调；二是发现问题之后，可以切中要害，解决问题。

前者适合保守型投资者，有效避免踩坑；而后者虽然会承担一定风险，但同时也会有一定的捡漏利润。不知道，想买法拍房的你适合哪一种呢？