养老地产项目的特点及投资风险.doc

（一）养老地产项目特点

养老地产项目，结合了养老服务和地产开发，其在项目选址方面考虑交通、生态、环境、医疗等多个因素，在规划设计上也要符合老年人的生理、心理特点，多采用无障碍的设计，要考虑方便、安全、辨识度高等设计原则，在配套设施要比一般地产项目更加丰富，对物业要求也更加的高。从投资角度来看，养老地产项目投资规模更大，回收周期长，盈利模式复杂，养老地产的开发还需要整合医疗、护理等资源。项目的盈利估计上，除考虑项目的投资成本，还要考虑产品服务的组合，动态测算项目经济指标。

（二）养老地产项目投资风险

（1）外部风险。市场风险。养老地产是商业地产发展的一个分支，它的基本属性来盈余为目的。养老房地产投资项目可以成功，达到预期的投资效益，关键是获得市场的认可。养老房地产开发产品来获得市场认可，一方面依赖于产品是否满足老客户的需求，即用物质产品来满足物质需求和提高好的精神生活来满足精神生活的需求，另一方面取决于消费水平的老客户承受的养老住宅产品价格和服务。由于养老地产项目开发成本相对较高，企业必须提高利润，高的住宅产品价格和服务价格，这限制了消费能力低的老年顾客。同时，由于传统观念的影响，一些传统的老年人更难以接受养老院养老住宅的颜色的产品。因此，养老地产项目在当前中国的经济、社会、和环境，有很大的市场风险。

政策风险。从房地产宏观调控政策，因为房地产价格在近年来在全国主要城市迅速上升，国家推出了几轮严格的房地产行业的宏观调控，包括“限购”和“紧缩信贷”等政策的实施，旨在遏制房地产价格上涨过快，房地产市场回报性。的实现连续压力缓解房价起到了很好的效果，也导致了房地产市场观望情绪加重，限制的投资和改善性需求。从养老产业政策看，国家还介绍了部分支持养老产业发展的政策文件，但缺乏有效的细化和落在地上政策，如何结合养老产业和房地产业，如何利用土地政策、税收优惠政