第一波300方就要来了丨丹妮

在热闹中失去的，必将在孤独中重新拥有。——叔本华

文丨丹妮

最近，起楼的网友群里经常有朋友问起，该不该买类住宅，如果实在要买，和住宅的价格相差多少合适？

2018年4月，杭州「限酒令」升级，对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡。

政策将满两周年，涉商地块将陆续入市，第一波300方的类住宅大平层就要来了。

在限购又摇号的政策下，很多购房者被类住宅的大面积低单价吸引。

然而，从数据看，超过80㎡的酒店式公寓的成交量陡降。2019年80㎡以下酒店式公寓成交22848套，80㎡以上住宅总共成交才700套。

怎么挑类住宅大平层？我们的答案是，唯一的景观、唯一的产品，唯一的位置。

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限酒令的出台当然是有依据的。

由于部分一线城市的限购，很多购房者把投资方向转向了商办项目，所以就有大量的商办项目违法违规改建，把商业写字楼项目改成了类住宅对外销售，对很多购房者引起误导，包括落户、学区、水电等方面都会有很大的差异，交付之后存在各种风险。

不改也有风险。比如说，杭州在全国同等城市中，写字楼的空置率一直处于中高水平。

根据戴德梁行发布的最新数据，2019年第四季度杭州写字楼的空置率为17.9%。很多商办写字楼都做成了公寓销售。即便在限酒令之后，公寓化仍是商业地产普遍的擦边球打法。

疫情之下，广州对于商办性质的类住宅限购松绑燃起了大家的一丝希望，可惜政策变成了一日游，这也可以看出政府对于调控决心。

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40㎡以下的小户型公寓，加上地铁上盖，加上综合体，如果周边还能有产业人口，这样被认为在杭州绝佳投资类产品，一直是市场上的香饽饽。虽然，经过这一波房价涨幅后，回报率略有下降，但还算是比较稳健。

但是面积段一旦增加，总价超过200万，去化压力就很明显，更不要说300方的大平层了。

杭州市场并不缺乏这样的尝试，有些是因为政策限制，有些则是出于其他的考虑，但结果差强人意。

比如位于钱江新城的蓝城澜宸，180-500㎡的大平层公寓，至今只成交9套，均价差不多是住宅限价的8折；西溪路上的钱江西溪和景，280-338㎡的大公馆，开盘多年还有尾盘在售；200多㎡的京港国际，460㎡、520㎡的朝龙汇等等，都是久经磨难。

据克而瑞数据显示，2019年杭州200㎡以上的酒店式公寓成交套数为163套，其中260-280㎡61套，300㎡以上的总共的成交套数72套。

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举两个卖得不错的例子。

在2019年成交的300㎡以上酒店式公寓的名单中，拥有一线江景以及成熟CBD的华联钱塘公馆成交15套，距离钱塘江200米，户型面积最小的是370㎡，大的为650㎡，最近的成交均价接近9万。

拥有西湖绝版资源的嘉里中心公寓，大部分户型均价超过10万，而686㎡的大面积单价更是高达21.9万/㎡，成交6套。

以上两个项目几乎占了总成交套数的三分之一，在住宅限价的形势下，其价格能够得到如此的拉升，其共同点在于：唯一的景观、唯一的产品，唯一的位置。

当然，还有一个原因在于开发商对于高周转并没有那么高的要求。

分析类住宅大平层的客群。一类是作为企业会所，招待客户，那么需要绝佳的环境和匹配的身份象征；另外则需要对学区没有要求的，对居住品质高要求，又不需要短期套现的。

如果这些都没问题，最后就看价格和产品了。

附部分城市商办项目政策：

广州（2017）：
房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。而且，购买旧改商服类项目资格要求「法人单位」，个人不得购买。

南京（2020）：

地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。

此外，实施意见提及，商办项目可分割销售部分，其最小单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

深圳（2017）：

深圳多部门联合发布了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》。商业、办公类建筑如确需设置独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米（首层商铺除外）；商业金融用地上建设的商业、办公类建筑，带独立卫生间的套内建面不得超过总套内建面的30%。

北京（2017）：

《通知》明确，开发企业新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，按照单层套内建筑面积核算。开发企业擅自改变土地使用性质将被收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

上海（2017）：

规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店；出让人规定商业、办公物业的持有比例和持有年限；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让或进行抵押等。

西安（2019）：

规定商务办公类建筑规划方案应当严格按照土地出让合同约定的规划用地及建筑功能进行设计，不得擅自变更建筑功能，设计「类住宅」的方案：商务办公类建筑设计应该按照大开间设计的标准，最小分隔单元不宜小于300平方米，每层设置公共走廊、公共卫生间，办公共享休闲空间结合公共走廊、电梯厅等公共空间设置，不能设在各办公单元内部；