签订二手房买卖合同后，因无力支付剩余房款，是否需要承担违约责任？

一、案情简述

张某和王某是一对年轻的夫妇，在S市原有一套小户型房产。但因为房屋较小，随着家庭人口的增长，该房屋不能满足家庭居住需求。张某和王某攒足了首付，准备买一套较大户型的二手房居住。

通过中介公司介绍，张某和王某购买一套约150平方的房子，合同签订后支付了定金22万元。但剩余购房款无法支付。在此过程中，中介公司介绍张某和王某通过办理假离婚证、与业主签订阴阳合同、做高评高贷的形式，来降低首付，获取更高的贷款额度，来完成剩余房款的支付。

张某和王某开始对假离婚、做高评高贷等方案来完成房屋买卖也颇为动心，但考虑再三，张某和王某最终没有接受假离婚的建议，但因此也失去筹措到剩余房款的机会。由于无法筹集到购房款，退房退款就成为这对年轻夫妇的唯一的选择。

张某和王某为退还购房款，曾几次走访业主，希望业主退还已付定金。业主也几次表示愿意退还定金。但张某和王某在走访业主过程中，心情比较焦急，态度比较焦躁，最终没能说动业主退还购房款。张某和王某最终选择了向S市N区人民法院提起诉讼，将业主和房屋中介方一起列为被告，要求撤销与业主签订的房屋买卖合同；要求业主方退还其定金22万元，并要求房屋中介公司返还已付定金5000元。业主收到起诉材料后提起反诉，要求张某和王某按照合同金额的30%支付违约金。

二、案件分析

本案的焦点是业主方是否构成欺诈，张某和王某是否有权利撤销合同。

张某和王某提出撤销合同的理由是房屋中介公司要求张某和王某假离婚以获得低首付、低银行利率，与业主签订阴阳合同、做高评高贷的的形式，去骗取银行贷款，涉嫌违法，存在欺诈情形。

但房屋中介方提出的此种方案虽然涉嫌违法，但是将该房屋向张某和王某宣讲，希望其接受，并未将该方案向张某和王某隐瞒，应不属欺诈。同时，房屋中介公司与张某和王某另行签订有房屋中介合同，房屋中介公司并非二手房买卖合同的当事人，也就是说，即使房屋中介公司的欺诈行为，也并不代表业主知情和参与。因此本案最终并不能认定业主有欺诈行为，张某和王某也就无权以此为由撤销合同。

本案中，张某和王某提起诉讼后，业主方发出解除房屋买卖合同的通知，并要求张某和王某承担违约责任。人民法院最终认定张某和王某多次表示不再购买房屋且未按约定支付购房款的行为构成违约，判决确认合同已经解除，并要求张某和王某支付业主方违约金10万元。

本案的另一个问题是定金罚则问题，由于业主方在案件中主张张某和王某支付违约金，选择了违约金条款，而没有选择定金罚则条款，法院判决张某和王某承担违约责任支付违约金的同时，也判决业主方返还张某和王某已支付的定金22万元。

本案中属于买房意愿强烈，但资金实力不够的典型案例。如果没有足够的资金实力，就没有继续履行合同的能力，必然会导致违约行为，承担违约责任。对于购房者来说，一定要对房价、自己的资金实力有充分的了解，不能凭一时冲动，需要深思熟虑来做决定。在自身构成违约的前提下，向对方协商解除合同态度一定要好，礼貌周到，才可能以诚心换诚心，最大程度上较少损失。