【人民法院报】商品房销售合同履行完毕后团购费不应退还

【裁判要旨】代理商在房屋销售过程中提供购房优惠、宣传带看、签约咨询等销售服务，购房者超出总房价额外支付的团购费或服务费，实为服务合同对价，不属于房价溢价部分。购房者在接受了销售服务，商品房买卖合同履行完毕后，又以开发商或代理商收取额外房款为由主张退还的，人民法院不予支持。

【案情】上海鸿业房地产开发有限公司（甲方、委托方，以下简称鸿业公司）与上海帝都房地产经纪有限公司（乙方、代理方，以下简称帝都公司）签订《销售代理合同》，约定由乙方对甲方开发建设的上海市青浦区“青浦卓越世纪中心”项目进行市场调研、营销策划并代理销售，合作期限自2016年1月1日起至2016年6月30日止。

2016年1月16日，范雄英（乙方）与鸿业公司（甲方）签订《购房确认书》。范雄英向鸿业公司购买涉案房屋，房屋总价1122755元，采取分期付款方式支付：乙方应于2016年1月16日前支付房价款5万元，于2016年1月19日前支付房价款7万元，于2016年2月29日前支付房价款452755元，于2016年3月15日前支付房价款56万元。购房确认书上除原告范雄英的签名、被告鸿业公司的盖章外，还有销售员、专案经理、地产销售经理、地产财务的签名。随后，鸿业公司（甲方、卖方）与范雄英、范天君（乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》，明确乙方购买甲方涉案房屋，房屋总价为1122755元。原告按约履行了涉案房屋房款的支付义务。

2016年3月25日，范雄英向帝都公司支付10万元，帝都公司出具收据，事由一栏载明系团购费。同年10月14日，收据被收回，帝都公司另向原告开具10万元的上海增值税普通发票，事由一栏载明系服务费。

2019年10月，范天君、范雄英向法院提起诉讼，要求判令鸿业公司、帝都公司退还以团购费或服务费名义而收取的房款10万元及相应利息损失。

【裁判】上海市青浦区人民法院经审理认为，根据原、被告的陈述和被告的举证，帝都公司辩称原告因享受了涉案房屋的销售服务而向帝都公司支付10万元服务费有事实依据，法院予以采纳。

鸿业公司作为房地产开发商，未直接收受该10万元款项，要求其承担返还责任依据不足。故原告要求帝都公司、鸿业公司退还服务费并支付相应利息的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

一审判决后，原告不服提起上诉。上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

1.团购费的法律性质。在商品房销售纠纷中，团购费的法律性质需要结合购房者与开发商、代理商、分销商之间主要权利、义务关系综合判定。第一种是服务费。代理商在取得开发商授权后开展团购销售活动，为购房者提供购房优惠的活动。代理商常采取“以×万元抵×万元”的优惠团购活动。第二种是居间费。代理商通过销售策划活动，对外宣传展示代售楼盘信息，并为购房者提供带看咨询、协助办理贷款、房屋质量验收等服务。第三种是溢价购房款。购房者以参加团购活动形式支付团购费，代理商在收取后再根据其与开发商之间的内部协议约定进行结算。该部分团购费实质上为购房款的一部分。本案例中，原告自愿交纳10万元服务费后，帝都公司开具了载明“服务费”的增值税发票，该10万元款项应认定为提供订约服务的居间报酬。

2.涉团购费合同案件主要争议焦点。购房者诉至法院要求代理商退还团购费的理由大多是双方之间不存在居间服务合意，或者代理商并未实际提供团购服务。关于双方居间服务合意问题，应审查是否存在书面合同，是否约定团购服务具体内容及相应对价。常见争议焦点一是团购费性质认定。合同中明确团购费由代理商收取代为保管，并且代理商将与开发商进行结算，则应认定为溢价购房款性质；如果代理商和购房人之间的合同体现为办理会员、交纳会费等服务合同性质的，应认定为服务费；合同中明确约定团购费系代理商为购房者报告订约机会，提供订约媒介服务的，则应认定为居间报酬。常见争议焦点二是代理商是否实际提供了销售服务。如果购房者以代理商未提供服务为由要求返还团购费，应由代理商举证证明其提供了购房销售服务。举证证明内容包括：购房者已实际享受到团购优惠，如以×万抵×万房款；代理商通过销售策划、宣传为购房者提供房源信息，带看选房、销售咨询、贷款办理、合同网签、交易过户等服务。

3.购房未成时团购费应否退还。首先应审查双方对此是否有约定，有约定则从约定。如一些团购费合同中约定：“若最终未购买该团购房源，则在提出退款申请起15个工作日内办理退还团购优惠服务费”。在双方没有约定的情况下，团购费如属于服务费性质，并不以购房人实际签订房屋买卖合同为支付条件，购房未成亦不应退还。如属于居间报酬性质，则应以实际订立商品房买卖合同为前提，否则不能收取居间报酬，但可以要求购房者支付居间活动必要费用。如属于购房款溢价，在购房未成或商品房买卖合同解除的情况下应予退还。

本案案号：（2019）沪0118民初18979号，（2020）沪02民终2268号

案例编写人单位：上海市青浦区人民法院