开发商开局不利,2019年房企格局将如何变动

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开发商开局不利,

2019年房企格局将如何变动

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)


截至2月13日,29家内陆及香港上市房企公布2019年1月销售业绩,共计实现销售金额3138.9亿元人民币,相比2018年同期下滑12.2%。引人注目的是,第一阵营的碧桂园、万科、恒大1月销售金额同比下滑幅度均在三成左右,下滑幅度居前。中原地产首席分析师张大伟表示,房企1月销售不利,除了房市整体降温外,2018年同期销售高基数也是原因之一,而1月龙头房企放缓很大程度上与三四线城市房市逐渐退烧有关系。

在这则消息面前,应当高兴者比不高兴者多很多。毕竟,开发商的“难过”,是对购房者最好的“回报”。而正是因为市场的低迷,才使得开发商的日子变得难过起来了。开发商日子难过,意味着什么呢?当然是房价下跌有希望了。

众所周知,从·2003年房地产市场放开到现在,开发商基本都是在舒心、畅快、满足、欣喜若狂中度过的,房价的一轮又一轮上涨,让开发商享尽了暴利带来的快感,也让开发商利益得到了充分满足。虽然开发商不是房价的最大受益者,但其获得的收益绝对是其他行业、尤其是实体经济所无法相比的。不然,也不会出现实体资本大量向房地产领域转移、导致实体经济被掏空的现象出现。

别看绝大多数开发商都是债务累累,但是,那都是银行的钱,是欠的银行的债,真正属于开发商自己的钱,几乎没有。因为,真的出现资金链断裂风险,开发商顶多房子和土地都不要,全部抛给银行就行。不仅如此,无息债务也可以抛给政府,让政府来收拾烂摊子。而属于他们的利益,早通过各种途径转移的转移,变成其他方面资产的变成其他方面资产。

这也意味着,无论是市场火热还是低迷,开发商都是淡定自如,利益自己享,风险别人担。这也是为什么开发商敢于死杠房价的主要原因之一,杠好了,利益继续属于自己,杠不好,也不会让自己受到多大影响。

很显然,眼下的楼市又到了一个重要节点,市场持续低迷,开发商成交量下降,尤其是重点开发商,销售情况明显不如上年。在这样的情况下,开发商还会不会死杠房价呢?会不会通过降价来维持企业资金平衡呢?

值得注意的是,此轮楼市调控,并不像以前的历次调控,只要看到房价出现下降,立马就退出。结果,政策还未完全退出,房价已经超级反弹了。所以,此轮调控抓住了一个最为核心的问题,就是把权力和责任全部下放给了地方,由地方来决定市场的走向。如此一来,也就真正形成了“两个积极性”,而不是上热下冷、上紧下松、上用心下马虎。更重要的,彼此之间还要比一比、看一看,谁也不想在楼市问题上当负面典型。所以,调控的力度和稳定性就要强得多,对楼市的影响也要正面得多。

正是在这样的格局下,开发商在交易量下降、资金链紧张的情况下,可能会选择适当降价,以此来推动销售,用价格来换取销售量,达到企业资金平衡的目的。那么,整个市场就有可能在原来“涨”字为主的格局下,转变成“稳”字当头、价格略有下降。注意,是略有下降,而不是大幅下降。可能出现较大幅度下降的,只会是个别楼盘和极个别地区,而不是整体格局。

对开发商而言,则有可能形成实力不够的,关闭或被其他开发商兼并,导致一批中小开发商被大浪淘沙的现象,出现新一轮市场整合,整个市场会加速向少数大型开发商集聚的格局。所以,2019年很有可能是开发商大浪淘沙比较明显的年份。一旦格局形成,房地产市场也将真正的步入更加稳定有序的轨道。

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