出租、土地使用权如何缴纳增值税？
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近日，接连有两个朋友问起我，说区分不清楚出租、转让土地使用权到底应该如何缴纳增值税？想知道出租、转让土地使用权应归属于增值税哪个税目？税率或征收率如何确定？小规模纳税人是否可以享受支持复工复业增值税优惠政策？下面我就将出租土地使用权和转让土地使用权的增值税政策进行一下系统梳理。
一、出租土地使用权
（一）税目
现代服务——租赁服务(不动产经营租赁服务)
财税[2016]47号 ：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
（二）计税方法
适用9%税率或5%的征收率。
1.一般纳税人：
（1）出租其2016年4月30日前取得的不动产：
①可以选择适用简易计税方法，征收率为5%。
②可以选择适用一般计税方法计税，税率为9%。
（2）出租其2016年5月1日后取得的不动产：适用一般计税方法计税，税率为9%。
2.小规模纳税人
单位和个人出租不动产，征收率为5%。
（三）是否可以享受支持复工复业增值税优惠政策?
税收政策：财政部 税务总局公告2020年第13号：自2020年3月1日至5月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。
财政部 税务总局公告2020年第24号：《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）规定的税收优惠政策实施期限延长到2020年12月31日。
小规模纳税人2020年3-12月份出租“土地使用权”，适用简易计税方法，征收率为5%，不可以享受减按1%征收率征收增值税的税收优惠政策。
二、转让土地使用权
（一）税目
无形资产—自然资源使用权（土地使用权）
转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。
（二）计税方法
适用9%税率、3%征收率、差额征税5%征收率。
1.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权：
财税[2016]47号 ：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（1）纳税人选择差额计税：对于2016年4月30日前取得的土地使用权，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，也无论是房地产企业还是非房地产企业，均可选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，按照5%的征收率计算缴纳；
（2）纳税人不选择差额计税：按取得的全部价款和价外费用全额征收增值税。
①一般纳税人：税率为9%税率。
②小规模纳税人：征收率为3%征收率。
2. 非房地产开发纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权（同纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不选择差额计税情形）：
销售额：不可以扣除土地使用权原价的差额计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额。
①一般纳税人：税率为9%税率。
②小规模纳税人：征收率为3%征收率。
静之特别提醒：小规模纳税人简易计税方法征税时，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按3%征收率计税，而不是按5%征收率计税。只有对于2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法差额缴纳增值税时，才按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3.房地产开发纳税人转让2016年5月1日后取得自行开发的土地使用权。
（1）一般纳税人
第一种方法：一般计税方法：
国家税务总局公告2016年第18号：房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，税率 9%。
静之特别提醒：2016年5月1日后取得土地使用权的房地产开发纳税人应该按照一般计税方法缴纳增值税，取得的土地价款可以进行抵扣，应当随着销售额的确认，逐步扣除。
①销售额
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
②当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
③当期销售房地产项目建筑面积
当期销售房地产项目建筑面积：当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
④房地产项目可供销售建筑面积
房地产项目可供销售建筑面积：房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
⑤支付的土地价款
支付的土地价款：向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款：应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
静之特别提醒：如果房地产企业中的一般纳税人，2016年5月1日后取得的土地使用权未在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，即将受让土地未进行开发而直接转让，应当按照转让无形资产缴纳增值税，不能从计税销售额中抵减土地价款。
第二种方法：简易计税方法：
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，征收率为5%。
（2）小规模纳税人
①房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
②房地产企业纳税人的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。
（三）是否可以享受支持复工复业增值税优惠政策?
财政部 税务总局公告2020年第13号：自2020年3月1日至5月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税。
财政部 税务总局公告2020年第24号：《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第13号）规定的税收优惠政策实施期限延长到2020年12月31日。
小规模纳税人2020年3-12月份转让“土地使用权”区分以下三种情况进行处理：
第一种情况：转让2016年4月30日前取得的土地使用权，选择差额计税的话，应当适用5%的征收率，不能减按1%征收率；
第二种情况：转让2016年4月30日前取得的土地使用权，选择全额计税的话，应当适用3%的征收率，可以减按1%征收率；
第三种情况：转让2016年5月1日之后取得的土地使用权，只能选择全额计税，应当适用3%的征收率，可以减按1%征收率。
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