广州松“限价”后，售楼部人声鼎沸！房价会回暖吗？
限价，长期才有意义。双合同，长期必定埋雷。
文 | 地产八卦女
1st
昨天是在广州增城、花都、南沙三个区域“放松”限价的第一天，让我们来看看效果：
看完视频，我发出了两个感慨：
1，楼市是政策市，可能是政府管控最为得心应手的市场了；
2，在目前大环境不好的情况下，广州楼市再现如此火爆场景，实在难得！
那么，广州放松限价，具体是个什么措施呢？不说废话，直接用截图：
▲目前，广州放松限价只在增城、花都、南沙三个区域、于下周22日起实行。
对于这个政策，其实很多媒体已经有深度的解读了，其中最主要的观点是，放松限价绝不是放松调控。
为什么这么说？因为广州这个城市我们知道，在2015-2017年这个楼市狂潮里算是起步最晚的一线城市，房价涨幅追不上深圳，刚开始上涨就遇到了930调控，积蓄了巨大的上涨势能却无法发泄，以广州人的精明能干，这点小事能拦得住？于是“双合同”大行其道，甚至成了广州楼市特色一景。
然而，双合同好用是好用，就是有点法律风险。一般在楼市火爆或者实际售价明显超过政府备案价的时候，开发商让客户签双合同，保证了自身的利益，但客户很有可能在房价降了以后，拿着双合同里的装修合同说事（无论装修质量到底怎样）。由于装修合同约定的装修金额与实际的装修肯定不符，装修由开发商掌握，质量必定难以保证，可能稍微有良心的开发商才会把装修做好一点。这样就造成了楼市发展的不稳定因素。
▲百万装修哪里来？其实很大一部分是房款，但在降价的情况下，部分客户可能会以此为借口要求退房。
此外，“双合同”的签订，还变相提高了购房者的首付金额，同时有逃税的嫌疑（毕竟网签价很低，而税费是按网签价算的），可能会被行政部门予以处罚，存在不能办理过户登记手续、可能被法院认定“损害国家利益”、判定合同无效的风险。而业主出售房产时，因为一手房和二手房的网签价价差太大，反而将面对更高税费。
由此，从政府的角度来看，“双合同”既然已经是客观存在的事物，与其遮遮掩掩，不如一步消灭之放松限价，让网签价回归真实，取消“双合同”存在的必要，避免纠纷、避免首付的增加。同时，还能顺便控制房价下行幅度。（其实我个人认为，在当前广州远郊房价普跌的局面下，取消双合同其实意义已经没有那么大了。反倒是“签约价不能低过备案价的90%”这一点，也许才是ZF最想说的吧！）
2nd
刚才说了放松限价与“双合同”的一点关系。接下来，我们再聊聊“双合同”的法律效力和契约意义。
刚好，星子搜索到一份《王静等诉广州南沙经济技术开发区xxx物业发展有限公司商品房预售合同纠纷案民事判决书》【案号：(2017)粤01民终24240号，审理法院：广州市中级人民法院】，可以看看法院对于“双合同”的审理意见。
1、关于合同效力问题。
法院认为，开发商与购房者签订的“双合同（买卖合同+装修合同）”虽然违反了政府调控的规定，但是没有违反效力性的强制性规定，该合同是有效合同，双方应按照合同约定全面履行合同。
2、关于装修合同的认定。
法院认为，购房者在购买涉案房屋时，虽然与开发商分别签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。装修款应属于房款的一个部分。
3、关于购房者不按约定解除装修合同。
法院认为，购房者不按照装修合同的约定履行合同，构成违约，开发商有权按照《装修合同》约定要求解除《装修合同》和《买卖合同》，并要求购房者承担违约责任。
从这方面看，`如果开发商将装修具体条款说的很模糊，客户想拿装修价格过高说事，其实是很难的。星子认为，购房者应在购房时应根据自己的情况，特别是资金准备，避免签订合同后又反悔，造成违约风险。
3rd
而从楼市调控的角度来看，限价是一项长期的过程。我曾在文章《小心！成都或将是下一个炒房人的坟墓！》里说明了限价的调控机理：
限价其实是一场博弈 ，一次赌局，是用时间换空间的做法。限价，就是赌政府确实能用长时间的行政手段锁定一手房的房价，从而使二手房扛不住一手房的地心引力而“被降价”，进而更稳固的锁定一手房房价.....逐渐循环，拉近一二手的价差，平抑房价的涨势。
由此，从这方面来看，限价是长期存在的。政府的辟谣，也说明了长期指导房产网签价的重要性。
那么，在此时入场，能获取收益吗？个人觉得很难。因为放松限价后，首付难度虽然降低了，但双合同其实已经释放了总价的价格水平，在当前郊区普跌的情况下降低首付，总价可能微涨或不涨，但绝不至于大涨，再来一波房价回暖潮。
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