片区开发 | 土地征收流程和手续

片区开发，不可避免涉及到要从农民手里征收土地。那么，土地征收有哪些环节和注意事项呢？现根据《中华人民共和国土地管理法》及其《实施条例》（征求意见稿）整理如下：

一、可以实施征收的范围和审批权限

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

其中，第（四）、第（五）是片区开发比较常用的情形。

但是，第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

第（五）项规定是指县级以上人民政府组织实施成片开发的时候，是可以征收农民的土地的。

不过，这个成片开发项目必须是经省人民政府批准的，且拟征收的土地已经在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围。

征收下列土地的，由国务院批准：

（一）永久基本农田；

（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

上述权限已部分下放给省级人民政府审批。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收农用地的，还应当依照规定先行办理农用地转用审批。

二、土地征收的流程

【土地征收启动公告、现状调查和社会稳定风险评估】 需要征收土地，县（市）人民政府应当发布土地征收启动公告，并开展土地现状调查和社会稳定风险评估。

征收土地启动公告应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，公告时间不少于五个工作日。

土地征收启动公告内容包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等。土地征收启动公告自发布之日起，任何单位和个人不得在拟征地范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，不予补偿。

土地现状调查的内容包括土地的权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息。

社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估结果是申请土地征收的重要依据。

【编制征地补偿安置方案】 县（市）人民政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门编制征地补偿安置方案。

征地补偿安置方案包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容。

【补偿安置公告】 征地补偿安置方案拟定后，县（市）人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，公告时间不少于三十日。

征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记期限、异议反馈渠道等内容。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县（市）人民政府应当组织听证。

【征地补偿安置协议和决定】 县（市）人民政府根据法律、法规的规定和听证情况确定征地补偿安置方案后，组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。

对个别未签订征地补偿安置协议的，县（市）人民政府应当依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

【征收申请审批】 县（市）人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出土地征收申请，按照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准。

有批准权的人民政府对征地是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益进行审查，符合条件的，应当在国务院规定的时限内批准。

【土地征收公告】 土地征收申请经依法批准后，县（市）人民政府应当发布土地征收公告，并组织实施。

【强制执行】 被征收土地的所有权人、使用权人对土地征收不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

被征收土地所有权人、使用权人在规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内又不腾退的，由县（市）人民政府依法申请人民法院强制执行。

【征地补偿费用】 省、自治区、直辖市制定公布征收农用地的区片综合地价，确定土地补偿费、安置补助费的标准。

地上附着物和青苗等补偿费用，归其所有权人所有。

社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴，依据省、自治区、直辖市规定的标准单独列支。

申请土地征收的地方人民政府应当将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存，未足额预存的，不得申请土地征收。

三、如何理解土地征收和农用地转为建设用地？

昨日我们推送了《农用地转为建设用地的流程和手续》，实际上，土地征收和农用地转为建设用地都是把农民的土地（正式名称为：农村集体所有土地）拿过来使用。

土地征收是由国家征收农村集体所有的土地，把土地变为国有土地。农用地转为建设用地是把土地的用途由农用地（只能用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）转变为建造建筑物、构筑物，最主要是可以盖房子。

土地征收和农用地转为建设用地常常同步进行，就是把农民的土地拿过来，并且，由原来只能种庄稼改为可以盖房子。当然，一般会产生升值，但目前征收的成本也越来越高。