“小产权房”买卖中，买卖合同是否有效？（附判决书）|聚法案例
参考｜《最高人民法院司法观点集成·民事卷》
最高院司法政策精神
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给非集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
————最高人民法院《关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》（2016年11月21日，法【2016】399号）第19条。
（图片来自网络，侵权则删）
案例一
坐落于大同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋，由大同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会发放了房证，房证标明产别为私产。2018年5月28日，经大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司居间介绍，李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》，约定李某梅向李某琦购买上述房屋，房屋交易总价款为385000元，如李某琦不卖此房则违约，退还双倍购房定金及中介费，如李某梅不买此房则违约，购房定金不退，中介费不退，此房为大同市南郊区新旺五爱村集资小产权房，李某梅同意购买此房，此房留下家具及其固定设施。同日，李某梅支付购房定金6500元，向大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司支付中介费3500元。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。李某梅主张合同无效，无事实及法律依据，不予支持，其基于合同无效要求退还购房定金及中介费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告李某梅的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由李某梅负担75元，该院退还75元。
（图片来自网络，侵权则删）
本院认为，诉争房屋属于小产权房屋，不具有上市交易条件，亦为国家明令禁止交易的房屋类型，故双方所签订的《房屋买卖合同》无效。大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司作为专业的房屋买卖居间人，应当对该房屋禁止交易的相关法律法规熟知，但其仍然进行居间活动，故其对此交易应当承担主要过错责任。李某琦作为房屋使用权人，其亦应当知晓房屋禁止买卖的情形，存在过错。同时其主张赔偿房屋租赁费的损失，不仅未起诉，而且未提交证明该期待利益造成损失的证据，故本院对其该项主张不予支持。李某梅在明知房屋属于小产权房屋依然购买，其自身亦存在过错。
综上所述，李某梅的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。
——————李某梅与李某琦、大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2018）晋02民终2452号
案例二
本院认为，文昌社区居委会提交《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》载明的内容显示，案涉房屋所使用土地的性质为集体所有的农村宅基地，使用权人为水西街道办事处，建造方为黔西县城关镇城北村民委员会，故案涉房屋非商品房，系农村宅基地上的农民集中建房，即小产权房。原审适用无权处分的相关法律法规处理本案，属适用法律错误。鉴于小产权房开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等均尚未纳入现行法律、法规所调整的范围，相关政策规定亦不明确，故涉及小产权房的相关争议，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销贵州省黔西县人民法院（2016）黔0522民初4211号民事判决；
二、驳回被上诉人杨某的起诉。
本裁定为终审裁定。
————贵州省冶金建设公司、杨某买卖合同纠纷二审民事裁定书
案号：（2018）黔05民终2198号
案例三
二、关于兆发公司是否返还购房款的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且根据现有政策和法律，在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场进行交易。兆发公司建设的涉案房屋系小产权房，并无商品房预售许可证，不能在市场上交易。双方的买卖合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。兆发公司就涉案买卖合同而取得的购房款应当返还给李光华。故李光华诉求兆发公司返还购房款于法有据，本院予以支持。而李光华对购买小产权房亦存在过错，应承担相应责任。一审判决对李光华诉求利息损失等不予支持，并无不当，予以维持。兆发公司关于不予返还购房款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
——————三亚兆发实业有限公司与李光华买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2016）琼02民终1481号
目前，很多法院是通过判决合同无效并让出卖人对房屋增值部分按照其过错比例对买受人承担赔偿责任来平衡双方当事人的利益关系。
此类问题的根源在于我国现行的土地制度本身，纠集在其中的城乡利益角逐实质上是一种制度利益如何合理分配的问题。故在从制度层面彻底解决前述问题之前，现阶段的司法裁判是没有多少选择的余地的。
————辛正郁：《集体土地若干物权问题》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2007年第4集（总第32集），法律出版社2008年版，第54~56页。