没到自家数据出来的那一刻,那颗小心脏就像是在谷底和云端上下飘荡。而2019年的最后一份榜单,比以往时候来的更早一些。这是属于地产人的年终总结,更是2020扬帆起航的号角。
万科:
业界老大哥万科就是如此。金九银十的传统旺季过后,万科11月操盘金额被融创反超。而这份最终的年度榜单,却令人大跌眼镜——截至年底,万科不但在全口径销售额上超过恒大,位列榜眼;更在11月操盘榜落后融创150亿的情况下,反超接近一千亿,达到6249亿!
左边为11月,右边为12月
早在今年年初,万科董事长郁亮就已经明确了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的总方向——主抓开发、资源重组、应对危机成了今年的主旋律。中指研究院数据显示,今年前三季度,万科以1381亿的拿地金额占据拿地榜榜首。而且借助上半年楼市的“小阳春”,万科前三季度的营收达到845.95亿元人民币,实现了21.74%的增幅,妥妥的逆势上涨。可以这么说,万科在2019整年的业绩表现都相当平稳,充足的回款和现金流也让万科在土储市场大展拳脚,保持相当的后劲。到年底需要冲业绩的时候,就会十分从容不迫,甚至还有余力进行一轮爆发。最终呈现在榜单上的数字也充分印证了郁总在年初的论断——基本盘,稳住了。因此,年底万科的这次“逆袭”,其实只是全年的稳健经营在销售业绩上的一个体现罢了。说来也特别有意思,18年9月,万科前脚提出“活下去”,行业寒冬后脚就来;19年初,郁总要“稳住基本盘”,万科在今年全年不但表现平稳,还能冲上行业第二。因为在全口径销售榜上,恒大在大部分时间里,稳稳压万科一头甚至从8月份开始,恒大启动全员营销月。相比2018年,提前了10天,一直到10月8日结束。其效果,也是立竿见影。仅仅在10月,恒大的全口径销售金额就达到930多亿,单月销量傲视群雄。相比之下,万科的月度销量,常年稳定在300-500亿。我统计了后续几个月恒大的全口径销量,9月份为828.2亿,10月份为931.1亿,是全年的峰值;但到了年底冲业绩的时候,销量只有11月的393亿和12月的225.2亿,呈断崖式下跌。考虑到不同房企高峰期不同,部分程度上可以理解恒大销量的周期变动。但是必须要指出的是,这种销量是恒大实行全员营销,再加上力度空前的打折(接近8折)实现的。通过短期打折促销,虽然可以很快把销量拉上去,这没毛病。但一旦折扣期过去,就是挡不住的疲态。还会因为过高的降幅,引起高位购房者的不满。21CN聚投诉平台的数据显示,8月恒大的投诉量仅为3件,而9月激增到109件。
万碧恒位列6000亿俱乐部
截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额,集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯队来看,行业整体规模增速放缓的同时,百强内部各梯队房企分化格局加剧。
很浅显的例子,全口径销售榜上,万碧恒都达到了6000亿的销售规模;
前三十家房企,占到了接近40%的销售金额——这就意味着他们可以凭借规模效应布局更多城市,进行多层次,颗粒度更细致的开发。
而相对充裕的现金流,也使他们在面对行业寒冬的时候,有着更好的抵御能力。而在业绩完成方面,绝大部分在年内设定了业绩目标的房企,均已达成年度业绩目标。其中,世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企业绩表现较佳,早在11月就已提前完成全年目标。而截至12月末,世茂、阳光城、金科、中梁、中骏、建业等8家房企的目标完成率均在115%之上。在此,感谢各位奋战在行业一线的地产人,你们辛苦了!但必须看到的是,市场去化压力,仍然严峻;目标完成率,呈现逐年走低的态势。是“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,还有“房住不炒”。金融机构也应声而动,银根纷纷紧缩,贷款门槛越来越高。银根紧缩的直接后果,就是很多房企的资金周转开始难以为继。有楼的,卖楼保命;没楼的,只好卖身,转投他人门下,甚至还不乏TOP50的房企——福晟直接被世茂鲸吞,就是大鱼吃大鱼的典型案例。甚至还有一些房企,上述两种方式都尝试过了,走投无路,只能辗转出海,高息借钱。在2019年,百亿企业海外债券发行规模达4544.9亿元,同比增长32.2%;境内公司债发行规模为2174.0亿元,同比增长21.3%,增速大幅下滑;而就在2020的第一天,一则重磅消息轰动了整个资本市场。中国人民银行发布公告称,决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次降准,保守估计将释放长期资金约8000多亿元。上一次“发红包”,差不多也是这个时候,是19年的1月4号,分两次,1.5万亿。当然,这次降准的官方口径,是着重扶持实体经济,解决制造型企业融资难的问题。因为,要打造一个好的住宅产品和配套产业,涉及到的行业涵盖方方面面。房地产业,它就像一面镜子,体现的是整个工业体系的综合水平。但更要看到的是,三四线城市城镇化潜力仍然存在,长三角和大湾区的区域一体化进程,已经拉开。