上海楼市：今年，希望所有买房人杠杆不要拉太高！行家道出原因
我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问
提问：曾叔，资金实在有限，够不到自己最想要的楼盘，是建议借钱拿下还是再稳一波？
回答：还是希望今年所有人的杠杆不要拉太高，未来一年都会是资金收紧年，不要借太多钱，尤其是违规和高利息的钱。每年的赶顶期，我都会好好核算一下自己的负债率和现金流。
整体可以参考两个原则：「逢三退一」和「五三原则」。
逢三退一是香港一位博士的投资心得，意思就是在市场最亢奋的时候做好市场调整的准备，如果持有3套房产，就卖掉潜力和流动性最差的那套，保持现金实力等待更好的物业买入机会，从而不断优化自己的资产包，
五三原则就是整体负债率不超过50%，现金流能够覆盖3年月供。如果你的负债率过高，就准备出掉潜力差的资产，来做好赶顶期的过冬准备。
不破不立，下一轮调整期，也有属于自己的机会。
提问：曾叔，请问二套房，本来是买来给老人住，现在无需。内环内（普陀环球港附近）50➕平米老房子想置换，预算500～600万左右，有上涨空间，想在普陀区附近，或者更市中心一点，不考虑环沪，没有学区刚需，烦请推荐。
回答：根据你的需求，建议可以考虑长寿路板块的世纪之门，万里板块的中环家园。
提问：曾叔你好，闵行，大宝明年九月上小学一年级，对口菜小，但可直接上闵行交大附小，初中，考交大闵分高中。现在纠结是否有必要去徐汇买房，上徐汇的交大附小，初中上徐汇中学或南洋模范，徐汇和闵行初高中升学哪边更有优势？ 徐汇最近的学区房涨价也太高，是否有必要牺牲生活质量搬过去上学？目前2套一大一小，一套2007年66平小房子升值空间感觉不大，对口菜小，目前大概300，现金200，想去徐汇置换600多的学区房，但目前徐汇学区房老破小涨幅有点大，买来是否具有保值增值功能？
或置换闵行交大附近对口交大附小和二附中的学区房？闵行这边学区房涨幅比徐汇小点，是否值得投资入手？或买徐汇交大附近的乐山公寓来保值增值出租是否划算？因考虑以后养老离医院近也可能以后要往徐汇住，到时再卖掉置换大一点？ 主要置换目的还是保值增值，不知哪种更好点？感谢！
回答：从升学路径来看，当然徐汇的会更好一点，这也是徐汇学区房涨的快的原因，是否需要牺牲生活品质搬过去，这个没有谁能给你主意，完全取决于你的教育理念。你一定要考虑清楚，你如果买了徐汇，其实一方面是自己的孩子可以念，第二也可以实现资产的保值增值。如果你买的小区一般，也可以只是挂个户口，孩子念书后，直接租房子住。置换到更优质的学区，特别是自己还能用到学票的情况下，是比较好的选择。
提问： 曾叔，预算五六百万，投资性质，目前看了几个盘，想请问周浦板块未来升值潜力如何，其中明日华城这个小区值得上车吗？感谢！
回答：周浦接下来的潜力还是不错的，那个小区还可以，值得上车。
提问：曾叔好！首房首贷，单身，预算450以内，过渡房，主要考虑投资属性，也兼顾自住。在徐汇滨江（云锦路站）上班，目前在看三林拆迁房和徐汇滨江老公房的两房。请问您觉得哪里更有潜力呢？或者是否有其他板块推荐呢？谢谢！
回答：相对来说房龄更新的房子更有投资潜力。你这个预算可以继续扩大选择范围，闵行、浦东、徐汇的中外环区域都可以考虑，只要地铁通勤可达，都是不错的选择。
回答：曾叔，你好，今天算租售比，被说算的不对。请教一下大佬，总价500万的房屋，月租金7000元，租售比是多少？
回答：租售比是1.68%，只能说是中等水平，不算好不算差。
提问：曾老师，我想买个学区房，里面有老人女儿的户口不愿意配合迁走，他女儿上海有房，他女儿大概32岁，他说女儿已婚没孩子，产证只有老人自己，让我买了后申请强制迁出，这种有强制迁不出的风险吗？谢谢您
回答：我建议还是不要买这种学区房，这种风险很大，很麻烦。