地理中国 | 郑州：举全省之力奔跑的城市
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在中国地图上，从黑龙江省黑河市到云南省腾冲市有一条看不见的直线，这是著名的“胡焕庸线”，在这条线的东南侧43.8%的国土居住着94.1%的人口。河南恰好在这条线的垂直中心位置，像一个支点，统筹东中西，协调南与北。
作为河南省省会，郑州背后站着的是1亿河南人。可以说，郑州不单单是郑州的郑州，更是整个河南的郑州。
河南人对郑州的爱往往不动声色，质朴而又内敛，著名作家阎连科曾说，“我是河南人，我十分热爱这片土地，可以说，是爱得深沉。”
郑州之于河南，就像上海之于长三角，深圳之于珠三角。
郑州房地产市场化最早可以追溯到上世纪八十年代。那时候郑州大多都是单位福利房，很多人住进了单元房，居住条件上了一个大台阶。那时，70平方米的小两房只需要5000元一套。也是那一阶段，人们开始有了装修的概念。
郑州第一个商品房一直有争议，老郑州人说是1985年建成的伏牛路汝河小区，一个版本说是科技绿苑小区，但无论怎样，郑州即将进入房地产行业的元年。
忘了介绍，那是1987年的春天，郑州市人口就已经突破500万人大关，多么不可思议，谁能想到呢，三十年前的1954年，省会从开封迁至郑州时，人口还不超过10万人。
日子终究是一天一个样。
第一代商品房住宅小区的典型绿云小区对外销售的时候，年轻的胡葆森在香港赚得钵满盆满，怀揣着这一桶金，他没有像冯仑、潘石屹那样南下捞金，而是拍案决心回到郑州去！这就是河南人浓厚的乡土情结。
这是1992年。这一年，胡葆森和当地建设银行合资成立建业地产，由此开启了郑州房地产发展的新时代。建业地产在郑州的第一个项目是金水花园，要知道，该楼盘在当时可是郑州东区第一个明星楼盘。“10年返还购房款”的广告词放在此时，依然能震动整个市场。
这一步，到底是跨过了星辰大海。
郑州的盘子有多大？胡葆森单在郑州这一个城市用10年时间，将建业集团净资产增加了10亿元。
不敢想象，郑州就像一个挖掘不完的宝库。
1998年，郑州房地产市场迎来巨大转折点，政府开始救市，建业、正商、鑫苑等河南地产巨头已经崭露头角。
随后两年，这座城市正式迎来了住宅零售时代，这一阶段产生了一大批本土房地产开发企业，其中代表性的有居易集团、鑫苑集团、正弘等一批新的地产品牌诞生。郑州市场逐渐对外开放，外地开发商进入郑州，郑州开发商也迈出了走向外省市的第一步。
2000年，国家康居示范工程郑州清华园奠基开工，这一年，郑州房价进入快速上涨通道，当年郑州商品房销售均价已经达到1880元/平方米。
这之后的两年，郑州进入大盘时代，金色港湾、帝湖花园等一个个大盘拔地而起，美景天城、四月天等一大批大盘纷纷入市，各方面资金大举进入这个市场，郑州迎来了开发热潮。当时房价徘徊在2350元/平方米。
春风摇曳的日子，一切美好都在酝酿中。
古语有云：得中原者，得天下。
郑东新区建设正式启动是在2003年，这一年，众多知名房企相继进驻郑州，逐鹿中原，荒地被开垦，贫瘠变繁华。
2003年~2008年，郑州房地产市场迎来不可思议的五年，郑州房地产发展史上重要的转折点都在这几年发生。
2004年，当年的顺驰拿下郑东新区的一片荒地，打造了至今被郑州人熟知的顺驰第一大街。
这一年，郑州房价飙升至2616元/平方米并开始进入快速上涨的通道，那时候人们根本想不到房价过万是什么概念。
但一切都即将发生。
郑东新区的建设加速了郑州房地产市场的火热，2004年郑东新区的房地产开发投资11.74亿元，三年后的2007年达到47.29亿元。
随后一年，升龙集团进驻郑州，开启了郑州城中村改造的大幕，大规模城中村改造，推动郑州房地产开发达到了前所未有的繁荣。此后，郑州迎来了第一波闽系房企到来的高潮。
2006年之前郑州的房价尽管一直在保持上涨姿态，但都没超过3000元/平方米，这一年，国家宏观政策影响下，房价趋于理性，却依旧呈上涨趋势。
接下来的一年，“103号文件”下发，城中村改造的大潮开始蔓延、扩散，回望历史征程，谁还记得就是在这一年，郑州首次提出土地通过招拍挂出让。
2008年经济危机爆发，神奇的是，基于人口优势，深耕郑州市的一批本土房企躲过了大波动的一年。这一年，郑州商品房均价为3970元/平方米。
2009年至2015年，郑州房地产市场正式迈向黄金时代。
从2009年开始，恒大、万达、保利等纷纷抢滩中原。这一年，以恒大地产为代表的精装交付楼盘，开启了楼盘品质、大盘之间的竞争。新建商品房价格较环比上涨了23%，达到4899元/平方米。差点忘记介绍，这一年，高达388米的新地标中原福塔刷新了郑州的天际线。
2011年，“郑六条”限购令出台，在人口过密区域，本地人限购1套商品住房，外地人缴满一年社保限购1套。紧接着下一年，房价从7507元/平方米降至7473元/平方米，这也是近十年来郑州市房价首度下降。那时候，人们根本想不到第二年，房价就飙升至8302元/平方米。忘了介绍，2012年的时候，万科也来了，绿地广场会展宾馆在这一年成为新的地标。
2013年，以“二七”广场为中心，连接东和西的郑州地铁1号线一期工程正式通车运营，这意味着，郑州进入了“地铁时代”。
紧接着下一年，维持了三年的限购令取消，这是2014年，当时房价均价还是8字开头的四位数。
故事还在继续。
四通八达的交通，为郑州的发展插上一双腾飞的翅膀。
谁能想到呢？当初以郑州为中心，以京广、陇海为主轴，构建连接中原城市群的“十”字加半环线网络的规划，,已经发展成为“米”字状，郑州当之无愧的成为中国铁路客运的“心脏”。除了高铁四通八达，郑州已经成为了中国的“天空之心”，新郑是全球货运增长最快的机场。从郑州出发1.5小时的飞行航程内，可以抵达全国近2/3的重点城市。
从09年以来，郑州每年的房价保持着10%左右的速度在增长，2012年以来成交量亦保持平稳上涨。国内多次调控对郑州的影响相对比较小，因为郑州是河南省人口最多的城市，当地人都开玩笑说河南省就一个城市，就是郑州。
这样的郑州，对于房企来说实在是太过于迷人。
郑州房价破万元的这一年，郑州市重启限购令。这是2016年，也是值得载入史册的一年。
这一年，是郑州的“地王年”。“三天三地王”，甚至“一日两地王”频繁在这块神奇的土地上发生。谁还记得当年4月份，位于郑东地王窝北龙湖的“5号地”竞拍现场？在激烈厮杀147轮后，恒大以22.31亿元的成交价格创造了郑州“总价地王”和“单价地王”的新纪录。值得一提的是，当时该地块折合楼面价达到12294元/平方米，要知道当时郑州市新建商品房均价才10121元/平方米，真正的“面粉贵过面包”。
不可思议的故事，仍在上演。
这一年郑州拍出了15个地王。7月，滨河国际新城一宗地块，历时5小时20分、468轮激烈争抢后，以22.73亿元总价成交价，创造了经开区新的楼面价、单价双地王！
简直难以想象，市场愈发像多米诺骨牌。高地价引起部分群众的购房恐慌心理，当年，开发商捂盘惜售、日光盘、云选房，屡屡刷破历年记录，成交面积达到1693万平方米，环比上涨73%达到史上最高点，可以说史无前例，郑州一度成为全国焦点。
随后，限制高价地的“郑九条”出炉，这座城市的土地高烧渐退，全年平均溢价率达超30%的日子一去不复返。
紧接着，限购政策以人们来不及反应的速度陆续升级发布，郑州开始逐渐降温，即便如此，新建商品房均价在2017年已经超过12036元/平方米。
2017年全国出台人才政策力度最强的城市，是郑州。专科以上毕业生、职业(技工)院校毕业生可直接落户，可谓是零门槛，全面开放敞开大门。这一年常住人口增加了16万人，户籍人口增加15万人。
2018年可以说是郑州楼市最为“惶恐的一年”。
“新一线城市”“国家中心城市”“自贸区”“双城模式”……郑州的标签和规划越来越多，此时的郑州，高速发展着。同时，限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策依然不断。从年初“千人抢房”的疯狂，到年末“0首付”促销；从环郑地市“地王”频出，到土地市场底价成交、流拍频发。
一切浮华终散场，市场重新表现出理性的一面，这一年，新建商品房均价达到13451元/平方米。
说起中国城市的人口虹吸能力，郑州跟深圳极为相似。截至2019年9月，郑州市人口已经超1000万人。
但是郑州一直被外界称为“屌丝”城市。原因很简单，河南省绝大部分资源都集中到了郑州，这意味着郑州这座城市背后是1亿河南人。这座城市的购房者主要是从河南其它地市级来的新郑州人。郑州楼市不像其它城市那样有太多泡沫，河南本地人加上郑州市本地人买房者能占全郑州买房人的90%以上，甚至超过95%。
郑州的底色很好看。
正如郑东新区CBD的发展，新地标“大玉米”在夜幕下流光溢彩，星光璀璨铺满如意湖。谁能想到当初的“鬼城”已经发展成为新的“富豪集中地”？郑州这片土地，蕴藏着一切皆有可能的魔力。
但这又是一个长期被低估的城市。2018年郑州GDP总量超过一万亿元，进入万亿城市俱乐部，从省会城市到国家中心城市，郑州的野心越来越大。
在航空和高铁并举的强时空收缩效应下，郑州正面临着千载难逢的大发展机遇。
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