地产人自己是怎么看房的

有次跟一位前辈出去踩盘

他说这个小区一楼采光没问题，那时候已经是下午3、4点了

我说你没带工具，现在又是下午，你怎么知道采光没问题，前辈说

人的身体就是测量工具

正常人一步大概是0.65米，100步就是65米

遮阳楼高度：楼栋距=1:1.2，才能基本保证后面那栋楼一楼在大寒日有1小时采光，楼栋距不到位，采光就会有问题

那天我们看的就是浦东高行「金地未未来」，地面有5层，层高3米左右，也就是说正常楼栋距得在18米以上，28步左右，而这里

走过去30步左右

回到家我用电脑复原了下这里的采光条件，每栋1楼真的都有采光保证

除了用脚丈量，还可以用手臂，因为一个人双臂张开的宽度，跟他的身高差不多

应该很少有人不知道自己身高的，拿着自己身高这个标尺，我们可以看看厨房面宽和进深，也可以看看每间卧室的进深比

就问你这拨操作骚不骚气

其实地产人踩盘，可能因为看盘比较多的关系，所以踩盘动作真的不太一样

今天，就跟大家分享下地产人都是怎么看房的

01

看细节

经常看我们号的粉丝可能都知道，对于那种产品力过硬的楼盘，我们说的最多的一句话就是

只有细节不会骗人

像极了柯南“真相只有一个”，意思不同，但都有一样的笃定

对于那种都说自己产品力过硬的楼盘，从细节你就会发现他们产品力的差异

而且不要觉得只有豪宅才能叫产品力过硬

比如，七宝万科城市花园这个盘

考虑到东方女性的高度，它的厨房操作台的高度一直是82cm

这个高度可以女主人无需弯腰就能操作

同时，上方橱柜也避开了头部的位置，防止碰撞，而且前方还有防水台，也不容易溅到衣服上

好奇的粉丝可以去看看，就是不知道房源还多不多

再看这个厨房台面，乍看可能感觉就是比较亮

多看几眼你会发现这个厨房好像没什么缝隙

墙面和台面连一起了

一般我们看房可能不会注意到这些，但地产人会注意到，在这住久了的人也会关注到

我们经常看到网上有生活小妙招里有那种在厨房墙面和台面贴一层保鲜膜，然后隔段时间就揭一次

为什么这么做，就是因为墙面和台面连接的缝隙，其实还有其他厨房的缝隙都有这样的问题，油渍、污垢浸入之后，很难清理

一到返潮天气，还会往外“吐”那种分不清是水还是油的污垢

所以我们再看这个台面，用特殊树脂，在厨房各种转角处做了无缝处理，油烟、污渍无处可藏

为什么要去考量这些细节

细节不仅能决定业主的生活品质，更能让我们看到开发商对产品态度

愿意花时间去对待产品、去打磨工艺的开发商，它的产品一定经得起时间推敲

要知道，一个细节到位，意味着在我们看不到的地方还会有十几个，甚至几十个细节共同支撑，它不会孤零零的只做好一个小细节

细节一定是从前期开始，内嵌在整体设计架构中，最后才能出呈现一部分，再被我们看到

所以从细节，我们就能甄别出楼盘真正的品质

02

有时候还可以多问问自己为什么

比如这张图，一般我们看到的阳台门可能就2条滑轨

为什么这里是3条

可以想象下如果只有两扇门看到的是什么

就是无论怎么开关门，至少有一半是玻璃

而3条滑轨的3扇门，则意味着可以最大限度的把玻璃门推到底，更大程度的连接室内环境和室外风景

再看看这扇门

为什么没把门框顶到最边边

这样不是显得门更高更大更气派吗

这是《你说，仁恒什么血统》的一个项目

仁恒之所以没有这么做，而是选择在门框两侧和顶部都留点空间，是想让家家户户都能贴 春 联

卢老师说，“哪怕在上海，哪怕是到现在，90%的交付小区是没有地方给你贴春联的”

思考这些为什么，对我们来说有什么意义

如果说细节，体现了开发商对待产品的态度，那这些不能直观看见的细节，在说明开发商不仅做好产品的态度，更有做好产品的能力

03

没事可以多绕两圈

刚开始看盘的时候，虽然知道沙盘重要，但其实并不清楚它到底重要在哪

比如一个外地的盘，卢老师绕着这个沙盘走了好几圈

在我看来，这个沙盘看着就是绿化挺好，对面还有一条水系

但如果我们只能从沙盘捕获这条信息就有点可惜

其实沙盘有着更重要的存在意义，尤其是等比例制作的沙盘

它给了我们一个上帝视角

比如这个盘，我们从面江这个切面可以看到的东西有很多

比如说，面江的几个户型，其实它的阳台景观被分成了4层：

水系---滨江道路---S型市政公园

而且在它的另一处临江切面，还有一个楼体的观景台，所以从部分户型阳台望出去，能有4层景观

这时候我们可以再联系上周边的商业、交通等因素，提前在脑中勾勒出一个生活场景

而且站在上帝视角的我们，还可以得到什么信息

比如 地 势

为什么我国的建筑设计师都喜欢南低北高的地势

因为我国大部分地区都处在季风气候区，准确来说就是东南亚季风气候区

夏季吹东南风、冬季吹西北风

而且夏天吹温暖湿润的东南季风，冬天吹寒冷干燥的西北季风

来源：地理沙龙号

所以，南低北高的地势的优点就出来了，冬季可以背风招阳，夏季又可以迎风纳凉

除了地势之外，如果有条件的话，也可以多问问住在那附近的居民

一块地的历史

比如说，曾经虹口的一块地，原来上面是一座工厂，生产废弃物里含有类似于镉、铅、汞的重金属

所以就算厂房搬走了，但是那块地往下挖6米，土壤都乌黑发臭

更令人不安的是，后期住在这里的居民也多发血液方面疾病

所以一块地，不仅要看位置好不好，如果可以的话，也可以了解下它之前的用途

这个问题为什么在这几年甚至十几年需要格外重视

因为上海的很多工厂都在往外搬，而腾出来的地方，就是用作住宅

所以，没事走两圈吧

04

小区公共空间利用率怎样

说实话，小区之所以为小区，很大程度上就是因为公共空间

公共空间的缺失，那一个小区看上去更像是一户户垒在一起的房子

去年的疫情也让我们更加理解一个小区公共空间的重要性

关键是，我怎么知道我要买的这个小区，它的公共空间到底好不好

其实并不难

新房，可以关注下它的开发商

业内有几家开发商对公共空间的营造能力，已经形成自己的口碑

像万科、仁恒等等

「万科城市之花」的围合式排布，给人行动线更多可能

而万科城市花园的第三期「优诗美地」的双环抱式的布局，更是将这点发挥的淋漓尽致

「朗润园」、「假日风景」，这些万科项目，无一不重视对公共空间的营造

更可贵的是，利用率极高，而这样的公共空间，也提高了业主居住品质

有两个数据很值得我们去了解

➤ 80%的上海万科住户，得到过其他住户的帮助

➤ 75%的住户，认为社区整体氛围越来越好

仁恒也是，围合式排布的「仁恒河滨花园」，所有建筑单体都需要单独设计

然后围合的排布为中间营造公共空间打下基础

那二手房呢

最有效的办法，就是抽时间自己体验一下

在小区转一转，走到公区活动一下，然后各个楼栋走到公区试一试

还可以跟住这里的老业主聊聊

05

而且看房时间，也很重要

一般看房，都希望挑天气好，或者阳光正好的时候

但其实，天气不好的时候，能看到不一样的东西

比如大雨过后

我们可以看看小区的排水系统怎样

我们了解到的比较好的排水系统，是不仅做好了海绵吸水效果，还把这种效果和景观融为一体

表面看，这是项目雨水公园景观的一部分，但其实这是宝业活力天地“海绵城市”功能的吸水设施的外观之一

也就是说雨水通过这里下沉到地下，外部来看，有清流急湍的视觉效果，其实它可以让项目规避被淹的麻烦

除了下雨天，晚上也是不错的时候

可以观察下小区物业管理对安全重不重视

顺便也可以感受下入夜后小区的居住氛围，比如，小区门口有没有摊贩，有的话会不会造成噪音干扰

看看小区的亮灯情况，可以掌握下小区的入住率

最后

其实每个楼盘、每块地，都有自己的优劣势

如何尽可能客观的看待一块地、一个楼盘，对每位买房人都很重要

不要放过细节，也不要局限在一个角度，也不要只在天气好的时候看房

毕竟住在里面的时候，是全天候无死角的