二手房交易中的三个经典法律问题

“这个房子，符合我所有的梦想，所以我把它推荐给您，当你累了烦了，被生活磨砺的百孔千疮的时候，这里就是你独处的空间，你不必走出家门，就能拥有诗和远方”。

这一句《安家》里的经典对白，道出了多少奋斗者的心声。

目前我国存量房时代已经到来，越来越多的人选择购买二手房。未来楼市交易的主导者可能不再是开发商，而是买卖二手房的中介公司。

当我们在选择购买二手房的时候应当注意哪些陷阱，诗和远方究竟离我们还有多远？

一、跳单

亦称为“跳中介”“飞单”，是指买方或者卖方已经与中介公司签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供房源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方为了规避支付中介费的义务跳过中介公司而与另一方私自签订买卖合同的行为。

在《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中，上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案从法律层面明确了“跳单”的含义。该案例指出：同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”。

根据上述意见，如果中介公司没有取得卖方独家出售的委托，其他中介公司也有此房源的，由于该房源信息并非唯一，买方看完房后又通过其他中介公司获得该房源信息，买方有自主选择在哪一家中介公司成交的权利，中介公司不得干涉。

同时，站在中介公司的角度看，为了防止“跳单”行为，中介公司可在带客户看房前让买方在看楼纸上签字，看楼纸要明确禁止买方的“跳单”行为，如事前没有签字可在看房后让买方进行签字确认或是事后通过电话、微信方式联系买方询问其购买意向并进行取证。

一旦知悉买卖双方私下进行签单，即可向其主张违约责任。

二、凶宅

法律上对凶宅并无定义，一般以民法“物之瑕疵”来评价。司法实践中，所谓凶宅是指发生过凶杀、自杀或者其他非正常死亡事件的房屋。

房屋交易中，“凶宅”对买方心理层面可能造成重大负面影响，在不动产市场的接受度也比较低，连带造成房价低落的情形。

买卖双方在签订买卖合同时，卖方若明知是“凶宅”却刻意隐瞒，买方即可引用民法“物之瑕疵”概念，主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求撤销合同、返还购房款，造成买方损失的，买方还可以要求卖方承担赔偿责任。

若中介公司知道或应当知道(如发生非正常死亡事件时，该中介公司已经在该区域从事居间活动，法院通常会认定中介公司是知道或应当知道的)交易房屋系“凶宅”进行居间且不告知买方的，中介公司不得要求支付中介服务费，而且，造成买方损失的，还要承担相应的过错赔偿责任。

三、关于“定金”

在实践经常会碰到一种情况：交易过程中居间方要求委托方支付一笔定金，并称该定金是对方要求的，如果一方反梅，可对反悔方适用“定金罚则”。

但往往买卖双方发生纠纷后才发现，因种种原因居间方并未实际将该笔定金交付给另一方，导致定金未实际交付不发生法律效力，无法适用“定金罚则”追究对方的违约责任。

定金合同作为实践合同，未实际交付不发生定金罚则的效力。

为了保险起见，买卖双方在签订房屋买卖合同时应当明确约定违约金条款，虽然定金和违约金不得同时适用，但当一方未支付定金不适用定金罚则时，另一方仍可主张违约金条款来弥补自己的损失。

另外，如果中介公司要代卖方收取定金的，必须有卖方明确授权，最好是书面的授权书，没有书面的，也要有其他的证据来证明卖方的授权行为。

最后，充分了解房地产市场政策也是一次成功交易的基础。

除了明确到底要交多少税、多少首付，可能在哪个环节出问题，还要做好充分的市场调研。

没有调查就没有安全。

比如，房子是否有抵押？是否存在尚未还清的贷款？能不能过户？房子是否被法院査封？房本上所有房主是否都同意卖房？

如果不提前调研，你会发现，即便顺利走完全部交易流程，最后买到房子，也仍然有一堆问题等着我们去解决。