内心里，我们也是想投机一把 | 叶帅户型2020.09.15
前方传来的消息是，6个热盘的登记情况并没有此前相像得那么热。
这可是政府拦住了至少三四万张的房票，专门挑出来的、带有明显价差的近3000套红利房源。除去一些大户型，实际值得热抢的房源大概在2000套左右。但到了这个时候，这些被优先照顾的购房者们竟然有一些矜持了。
问题是那个五年限售。
我们热爱房子，需要房子，但人家要让你锁定五年，你就突然从热情变成了矜持。
原因大概有三。一是，内心里，大概我们都是投机分子。不一定说我们就是要炒房，而是，在明显的红利面前，你如果还有房票不去抢房就好像很傻一样。但是，这个五年限售确实会让大多数投资者冷静冷静。
毕竟，虽然说五年杭州的房价一定会是慢牛的行情，但家家户户，如果为了投资而需要把三四百万锁定五年，确实是要好好考虑一下的。
企业会陷入流动性困境，家家户户的也会。400万的房子，首付120万以外，按揭280万，如果是20年的分期，每月要还银行1.7万元。
同时，五年限售，也阻挡了一部分原本借用无房户房票的炒房者。
二是，对于真正刚需的无房户来说，像天空之城，和西溪公馆的大户型，总价实在是高了。
三是，杭州房产调控最重的是双限，9月4日的杭六条又说要加大宅地出让。只要持续的双管齐下，市场就会平静下来。
未来科技城和勾庄这一波热，除了真实的入口流入外，还因为去年下半年的持续突破限价振奋了市场的预期，以及西溪公馆带来的晕轮效应。只要58平方公里的杭州云城加快开发步伐，未来科技城的房荒也能解决。
当然，对那些被政策歧视的非优先购房户来说，未来科技城面积较大的房源很可能有捡漏的机会，准备起来吧。
在昨天的点评中，我们说以投资属性优先，对5个热盘进行排序，是西溪公馆>云庄>前宸>天空>观止。结果后台有很多不同意的意见，认为我们把天空之城评得太低了。确实我们也更喜欢天空，但是，对于要锁定五年的投资者来说，首要考虑的就是低总价房源。
希望真正的自住者，能买到天空之城。
虽然新房市场好像有一点矜持，但昨天富阳的土拍却很热闹。融创拿下了6号线桂花西路站上盖的TOD地块，封顶溢价，自持2%。原因在于，地块的新房限价达到了27000元/㎡，与13315元/㎡的封顶楼面地价之间，还是有着较大的成本和利润空间。地块也含有少量商业商务用地，但因为是TOD，也还是值钱的。
更重要的是，融创的品牌，能够让地块卖出27000元/㎡的最高限价。
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近日中签率播报
2
正在登记（共计18个）
◆远洋·西溪公馆，未来科技城
◇房源套数：1213套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：32803元/㎡（毛坯）
◇房源面积：59-220㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套55万，二套110万，全款180万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：1星：120B、140A
实在是年代较早了，户型都很老，但如果真要跟二手房去比，其实这些户型也还是不错的。90方户型的房间尺寸还是蛮大的，缺点在于只有一个卫生间，但是现在的新房89方也只能做一卫了。116方的户型，是三房两厅两卫，虽然功能上与当下市场的主力户型是一样的，但尺寸大很多，是这批老户型中的好户型。洋房YF系列的140方，和190方户型，对于改善性置业来说，也算是市场上少有的大房间户型。而一批二房户型就比较鸡肋了。
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◆大华·西溪风情，未来科技城
◇房源套数：269套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：33171元/㎡（毛坯）
◇房源面积：118-166㎡
◇参摇门槛：存款冻结100万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：
观止的洋房房间尺寸更大，但是功能性就明显弱了。相对来讲，A户型更加实用。
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◆阳光城兴耀·花漾里，钱塘新区大江东
◇房源套数：98套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：19000元/㎡（含装修标准2500元/㎡）
◇房源面积：96-118㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套55万，其他110万
◇摇号登记时间：2020年9月14日-9月16日
◇叶帅短评：
当下的主力户型，B2把厨房门朝南开也是新的潮流。
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◆金成·凤玺云著，未来科技城
◇房源套数：64套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：29000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：95-110㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套75万，二套150万，全款250万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：3星：C110方
虽然是主力的户型面积，但尽量考虑到了尺度，像95方的中间套北向房间做到了2.6米。110方的小书房也是很实用的多功能间，可以做书房，也可以做储藏室。很多户型，为了扣面积，往往缺少一个合适的多功能间。
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◆东原德信·九章赋，南部卧城
◇房源套数：34套
◇无房户倾斜比例：20%
◇均价：57915元/㎡（毛坯）
◇房源面积：188-238㎡
◇参摇门槛：待定存款冻结首套360万，二套540万，全款900万
◇摇号登记时间：2020年9月14日-9月16日
◇叶帅短评：4星：188方、238方
网红中式合院，确实非常优秀，光从户型图上还不一定看得出来。户型的细节上是，尽可能大的面宽、尽可能大的开窗面积，错落的合院秩序让露台更有天地感、少见的0.46窗地比、270度转角落地窗等。比如，一般产品在转角的位置都会设置承重柱，但九章赋的部分户型通过结构改造，取消了这个承重柱，观景视野更佳。
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◆新湖香格里拉·蓝月春晓，良渚
◇房源套数：182套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：22988元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-100㎡
◇参摇门槛：存款证明60万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：2星：100方
100方是相对扁平舒适的三开间，93方是狭窄的双开间，这两个户型是生动的例子，为什么户型要扁平。
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◆祥生湛景·星合映，崇贤
◇房源套数：168套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：23000元/㎡（带精装）
◇房源面积：89-99㎡
◇参摇门槛：存款证明首套50万，其他100万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：
祥生的中小户型还是做得精细的，89方干脆做一卫更能保证房间尺度，但是只是一卫了这个卫生间还是小了一点。中间套的99方，比其他楼盘多了二三个平方，还是值得的，尺度会更好。
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◆绿地·柏澜晶舍，青山湖科技城
◇房源套数：30套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：23066元/㎡（毛坯）
◇房源面积：116-202㎡
◇参摇门槛：存款证明60万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：3星：上叠116方、中叠128方
买116-128方面积段叠墅，也就是跟市区的高层比较，这样比起来，柏澜晶舍就是无敌了，而且还在地铁口。
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◆保亿阳光城·丽光城，青山湖科技城
◇房源套数：108套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：22896元/㎡（毛坯）
◇房源面积：89-99㎡
◇参摇门槛：存款证明80万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：3星：边套99方
主流户型。边套99方有暗卫，双阳台不如大阳台更实用更保护隐私。
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◆越秀·悦映城，临安锦南
◇房源套数：115套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：高层18880元/㎡，联排25929元/㎡（均为毛坯）
◇房源面积：89-155㎡
◇参摇门槛：存款证明50万
◇摇号登记时间：2020年9月15日-9月17日
◇叶帅短评：
可以把设备平台作为拓展面积的毛坯户型，户型本身的尺度与布局一般。
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◆地铁万科·未来天空之城，未来科技城
◇房源套数：565套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：37646元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：93-145㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套100万，其他200万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：2星：119方、145方
对于未来科技城和城西的改善性置业来说，天空之城这批户型是非常优秀的，都是一梯两户。小高层的119方只做三房，才能做出气派的玄关，充足的收纳空间，独立带窗的餐厅。145方的四房，更是增加了尺度，和一个主卧的衣帽间。
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◆万科·前宸，勾庄
◇房源套数：404套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：30500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：99-139㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套75万，其他150万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：2星：113方
前宸的户型整体也很优秀。估计是设计师不管怎么设计，总是要比现在市场上的主流多个三四平方，但就是这三四平方，尺度与舒适度都都有了。说万科的精研，可以从107、111、113这三个面积段的不同就可以看出来，虽然楼盘不大，房源不多，但前宸设计了多个户型，尽可能满足不同购房者的置业需求。
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◆德信大家·运河云庄，勾庄
◇房源套数：332套
◇无房户倾斜比例：80%
◇均价：29000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：99-143㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套80万，其他160万
◇摇号登记时间：2020年9月14日-9月16日
◇叶帅短评：2星：99方边套
两个99方都是主流户型，边套双开间阳台联的是两个卧室，会影响一些私密性。143方朝南三卧室，而且都带飘窗。
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◆杭房建发·养云静舍，申花
◇房源套数：243套
◇无房户倾斜比例：15%
◇均价：54000元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：119-139㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套190万，二套380万，全款600万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：2星：119方
毕竟是5万+的区域，户型还是相对偏改善的。119方的客餐厅是绝对亮点，两面飘窗，园区景观也做得很漂亮，景观视野很好。多个户型设置了工作阳台。相对来说，不够扁平，部分老四叶草户型的餐厅较暗。
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◆众安·顺源府，富阳银湖
◇房源套数：183套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：20500元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-120㎡
◇参摇门槛：存款证明30万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：3星：89方，95方
众安顺源府的户型尺寸做得相当精细，可以注意三个细节。一是，89方通过新高低配保证了三房两厅两卫，同时，宁可把次卧减到2.8米，也要把第三房的面宽拉到2.5米，南向两个房间都设置了飘窗。二是，厨房的门与过道，保证了相当的宽度，而不是有一些小户型把厨房做成了一个狭窄的过道，使用起来很不方便。三是，120方的四房不光多了一个房间，而且主卧面宽放到了3.6米，卫生间能够放下浴缸。
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◆中交·悦美庐，临平新城
◇房源套数：378套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：高层23600元/㎡，叠墅29500元/㎡（均为毛坯）
◇房源面积：88-162㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套50万，其他100万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：3星：89方、108方
老户型，又是不超过18层的，所以悦美庐的户型实用面积都很高。108方是3+1户型，拥有南北两个阳台，而北阳台可以设计成带L形观景窗的书房。重要的是，客餐厅和三个房间的尺度都很大，一体化的客餐厅宽度达到了7米，远超市场上的同类户型。悦美庐的边套126方，是三开间的四房户型。朝南面，客厅和次卧设计了一个7米开间的双联阳台，而主卧设计了转角飘窗，既大气舒适，又保证了各个房间的隐私。主卧也足够宽，能设计两个衣柜。
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◆天都城·上塘源著，星桥
◇房源套数：208套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：21000元/㎡（毛坯）
◇房源面积：89-147㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套50万，其他100万
◇摇号登记时间：2020年9月14日-9月16日
◇叶帅短评：
硬扣出来的89方三房，往往难说是好户型。这样的厨房，过道是如此之窄，用起来是相当难受的。其实，怎样才是最紧凑的尺寸，多逛逛宜家就学到了。
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◆融创城，钱塘新区大江东
◇房源套数：214套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：29300元/㎡（含装修标准4500元/㎡）
◇房源面积：165-220㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套125万，其他250万
◇摇号登记时间：2020年9月13日-9月15日
◇叶帅短评：
叠墅户型，虽然房间都只是四房，但尺度较大，开间是7.6米，楼梯也较为舒适。与市场上的其他叠墅相比，是带装修的，但同时也缺少了客厅的双层挑高空间。
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正在公示（共计9个）
◆曲江新鸥鹏·杭州第三城，东湖新城
◇房源套数：419套
◇均价：20799-21200元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-138㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
进入杭州的首个楼盘，户型虽然是一样的主面积段，但还是有一些杭州市面上的不太一样。89方做了一卫，但边套的尺度还不如中间套，边套次卧的开门破坏了房间，而三房的卫生间也实在太小了一点。121方的餐厅和两个卫生间边一个过道，浪费了好多面积。
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◆滨江·翠语华庭，萧山市北西
◇房源套数：214套
◇均价：37500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：106-125㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：2020年9月17日-9月19日
◇叶帅短评：
滨江终于把尺度给放大了一点。滨江的房子有多难抢啊，因为滨江对品质的把控确实要比同行靠谱多了。所以，滨粉们往往会骄傲地说，住过滨江就不想再换房了。正因如此，滨江应该把户型做得适当舒适一些。
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◆融信·展望，萧山市北东
◇房源套数：231套
◇无房户倾斜比例：20%
◇均价：37500元/㎡（含装修标准3500元/㎡）
◇房源面积：102-132㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套100万，二套200万，全款350万
◇摇号登记时间：2020年9月17日-9月19日
◇叶帅短评：2星：105方
展望的105方显然比滨江的106方的尺度舒适多了，因为展望是中间入户，省去了过道，所以从客厅到房间，尺度都比翠语华庭要好。差不多的地段，同样的价格，要跟滨江抢客户，确实也是厉害的。
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◆荣望轩，萧山科技城
◇房源套数：204套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：28500元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：98-107㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套70万，二套140万，全款230万
◇摇号登记时间：2020年9月17日-9月19日
◇叶帅短评：3星：107方
后台有好多人问什么是握手户型，一语道破以后，感觉确实是一个BUG，特别是在目前的限价政策下，更要重视这些BUG，因为有没有BUG价格其实是差不多的。荣望轩的边套，都是竖厅，借助地形，全部完美错开，所以都不错。
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◆龙湖融信·天琅府，南站新城
◇房源套数：待定
◇均价：高层30000元/㎡（含装修标准3000元/㎡），洋房36400元/㎡（含装修标准4000元/㎡）
◇房源面积：98-173㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：4星：98方边套，3星半：125方洋
98方边套是测绘新政下的超级户型。而125方的洋房户型，是升级版的四叶草户型，独立大玄关，客餐厅之间没有遮挡，明亮，尺度上也大气舒适。
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◆旭辉·国宸府，南部新城
◇房源套数：330套
◇均价：高层25600元/㎡（含装修标准2800元/㎡），排屋45335元/㎡（含装修标准8000元/㎡）
◇房源面积：99-193㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
中规中矩的主流户型，99方的中间套有两个大飘窗，小书房和厨房都较为舒适。而119方的边套四房也是大飘窗大阳台，主卧走入式衣柜，特别是U形大厨房，是非常温馨的。
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◆联发·溪语宸庐，桃源
◇房源套数：305套
◇无房户倾斜比例：50%
◇均价：30489元/㎡（毛坯）
◇房源面积：115-139㎡
◇参摇门槛：存款冻结首套100万，其他200万
◇摇号登记时间：2020年9月17日-9月19日
◇叶帅短评：
溪语宸庐这批户型还是比较少见的，喜欢大客厅的估计会很喜欢，像115方的三房两厅两卫，朝南客厅很少能做出这么大的面宽。
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◆景瑞路劲·海逸翠廷，崇贤
◇房源套数：140套
◇均价：23000元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：89-125㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：2星：98方、125方
主流户型，边套的尺寸比较合理，南向双卧室只是设置大的单阳台，更利于保护隐私。
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◆中天·汀州印月，东湖新城
◇房源套数：136套
◇均价：20800元/㎡（含装修标准3000元/㎡）
◇房源面积：99-127㎡
◇参摇门槛：待定
◇摇号登记时间：待定
◇叶帅短评：
户型本身还是到位的，只是握手的边套，能像旭辉的珺和府这样错一错会多好。
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责任编辑 | 牟卫华 总编辑 | 叶建英 监制 | 叶小伊