泛地产观察 | 2000亿后的转型之路，从何起步？ / 开普饭

泛地产观察

Bonzerview

（2019年第10期，总第444期）

本周要点>>>

▶ 热点分析

· 华润置地：2000亿之后一路向新

▶ 政策环境

· 国务院研究室副主任：房地产基本的政策取向没有变化

· 深圳：首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度

· 郑州：部分区域并没有放开限购

· 石家庄：放开城区、城镇落户迁入条件限制

▶ 企业动态

· 雅生活：并购投资以规模扩张为主重在产业布局

· 恒大健康：“养生谷”先期布局见效推动营收大增

· 融信：降杠杆需要过程 2019年净负债率会降至80%

· 绿景中国：净利同比增20% 高出租率下收益仍有波动

▶ 数据解读

· 行业变化：一线回升显著三线持续下行

· 土地市场：供求双升量价齐涨

博志成研究院·泛地产观察编写组

执行编辑：唐婧

特约审校：吴会鹏

排版：霍小会

研究员：米丽华李丽王玉婷徐丽莎

数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据

一、政策环境

2019年，“稳”字当头，坚持房子是用来住的、不是用来炒的、因城施政。房地产基本政策的取向是顺应民生、民心和民意的。2019年，在房地产基本政策不变的宏观背景下，如何“活下去”、如何好好“活下去”是房企关心的重点。房企的关注度回到了产品，重新清空自己，迅速学习。在对产品标准提升的背后，关注点更应该聚焦于从客户需求出发对产品定位的思考。

2019年房价不大可能出现太大的波动，未来的房价只能随着区域和城市的发展缓慢上涨。因城施策，针对不同的城市，调控方法与力度都不尽相同。国家大力发展租赁市场以及棚改逐步退出历史舞台，都给房地产市场增加了不同的变数。对地产商来说，关注地域与城市特性，制定针对性的策略，方为上策。

本《管理规定》是对2010年原深圳市规划国土委出台的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》进行的修订。城市更新单元计划实施有效期管理制度的主要目的是为了给社会明确预期，促进更新单元计划优质、高效推进。深圳老书记、现在的广东省省长说，广东将举全省之力推进粤港澳大湾区建设。深圳作为核心城市，更是要紧紧抓住这种时代机遇，增加有效期管理制度也是必然。对于地产公司来说，紧盯城市规划建设重点片区，会有更多的机会和发展空间。（BXLS等）

1. 国务院研究室副主任：房地产基本的政策取向没有变化

3月15日，国务院新闻办公室举行解读《政府工作报告》修订情况吹风会。会上，关于今年《报告》中涉及的房地产相关问题的表述，《政府工作报告》起草组的成员、国务院研究室副主任郭玮表示，我们的制度正在逐步完善、在不断取得进步，房地产市场平稳健康发展的长效机制正在逐步建立和完善。据了解，今年《政府工作报告》中关于房地产相关问题的表述是：要解决好群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场健康发展。对此，郭玮强调：“文字虽然有简化，但是我觉得基本的政策取向没有变化”。

2.北京：去年北京房地产开发投资同比增长3.4%

3月20日，北京市统计局发布2018年国民经济和社会发展统计公报。房地产开发方面，2018年，北京市房地产开发投资比上年增长3.4%。其中，住宅投资增长17.4%；办公楼投资下降29.7%；商业营业用房投资下降12.6%。2018年末全市房屋施工面积12962.6万平方米，比上年末增长2.8%。其中，2018年新开工面积2321.1万平方米，下降6.2%。2018年全年房屋竣工面积1557.9万平方米，增长6.2%。

3.深圳：首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度

3月15日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。增加了“计划调整”、“计划调出”两项规定，首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度。《管理规定》提出，更新单元计划有效期两年，同时，考虑到一些项目的复杂性，允许延期一次，期限一年。并暂停受理面积小于1万平方米的地块的申请，规定了拆除用地面积应大于1万平方米。《管理规定》同时提出“工改保”的适用对象有所扩大。其中明确工业区块线内、距离轨道站点500米范围内的工业用地，可申请“工改保”。

4.郑州：部分区域并没有放开限购

近日各地不断出现房价放松调控的消息。3月20日晚间，河南郑州市的多位房产中介声称，接到房管局电话通知，郑州经开区、高新区、航空港区的限购政策即将解除。该消息在当地传播甚广，并有不同版本的政策在朋友圈流传。郑州市住房保障和房地产管理局称，这是假消息。济南一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息也在朋友圈传播，不少市民担心房价将会有大幅波动，也被相关机构否认。

5.石家庄：放开城区、城镇落户迁入条件限制

3月18日，石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》。该《实施意见》表示，将取消在石家庄城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制。在石家庄全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。同时，将户口迁入审批权限直接下放至各城镇户籍派出所，实现城区、城镇户口准迁迁入业务“一门办、即时办”，户口迁入“零门槛”。

二、企业动态

Part-1 : 战略投资

1.雅生活：并购投资以规模扩张为主重在产业布局

3月18日，雅生活服务股份有限公司在港举办2018年年度业绩发布会。首席财务官李大龙表示，未来收购策略以规模扩张为主，包括区域扩张与业态扩大布局：深耕大湾区、布局全中国，尤其是经济发达的重点区域，目前已经开始一些收并购项目；住宅物业方面目前约占60%，非住宅业态板块还会持续布局。

此外，当前收并购市场竞争比较激烈，“2019年并没有具体的投资目标，不能为买而买，为花钱而收购，重点还是要利用好资金，完成全产业链布局。”

【博志成提示】物业公司近年来越发受到关注，但由于各种原因，尚未成大气候，优质物业品牌及影响力依然稀缺。首先，物业服务的空间、业态和产业布局要与企业战略发展目标相适应；其次，服务“美好生活”，尤其是传统开发商，必须扭转思路、使物业与开发能同步、互补；最后，逐步突破社群运营、社区智慧化、社区营造和社区生态等新要求。（BTJ）

2.大悦城：重组完成将多模式拓展一二线系列产品

3月19日，大悦城地产有限公司在香港召开业绩发布会。董事长周政介绍，未来3-5年，公司拟通过自建开发、收并购、管理输出等模式，在一二线城市拓展多个大悦城系列产品，但并非完全舍弃住宅业务；整合后A股方面，目标两三年内达到千亿规模，不追求太大签约规模，但保持一定的稳定的增长。“未来的战略是双轮驱动，我们要追求差异化。”据悉，3月18日晚间，中粮地产公告称其更名大悦城控股，获99.9975%股东同意，重组事宜落下帷幕。

【博志成提示】大悦城更名与重组几乎同步进行，除聚焦业务、借力品牌效益，更为接近市场、加强市场化运营。商业租金增长有目共睹，下一阶段确实需要在“重”资产中增加一些“轻”项目，商业与住宅也要有所平衡。此外，其城市布局基本与更名前保持一致，并对大湾区等重点区域筹划“深耕”，以上都是可参考的思路和打法。还是那句话，一切为战略目标服务，顺势而为。（BTJ）

3.云南城投：与茂名就“滨海新区”等项目开发达成合作

3月22日，云南城投置业股份有限公司发布公告称，与茂名市人民政府签署了《合作框架协议》，对方将支持“共青河新城”“滨海新区”项目以及城市开发、文化旅游、养生养老等其他产业开展全方位、多领域合作。据公告披露，双方于2019年3月22日在广东省茂名市签署了本协议，双方将立足各自优势，按照“政企互动、市场运作”的原则，拓宽合作领域，完善合作机制，提升合作效益，实现互利双赢。

【博志成提示】云南城投认为此次与茂名市政府的合作，有助于云南城投打通大湾区域，以获取更多优质项目。此前云南城投多次登陆珠三角地区，在广东，深圳，佛山，东莞等地通过收购，合作等方式，共同开发地产项目。此番与茂名市政府就“共青河新城”、“滨海新区”项目《合作框架协议》的签订，将成为云南城投在珠三角地区进一步布局的重要落子。( BLL)

4.恒大健康：“养生谷”先期布局见效推动营收大增

3月22日，恒大健康发布2018年全年业绩公告显示，截至2018年12月31日止，录得收益约为31.3亿元，同比增加135.8%。收益主要由于健康管理分部收入大幅增长，其中，恒大养生谷的收入从2017年13.1亿元上升到31.2亿元，增幅达137.89%。恒大健康董事长时守明表示，目前，恒大健康已布局12个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。

【博志成提示】经过五年的调研和探索，且自2017年12月正式推出以来，“养生谷”已成为恒大健康业绩实现大幅增长的重要贡献力量。至此，恒大健康已形成“大健康”+“新能源汽车”双轮驱动的新模式。恒大正在地产之外的健康板块纵深推进。（BMLH）

Part-2 : 融资融券

1.绿城：将进入不良资产处置领域

3月20日，绿城中国总裁张亚东透露，绿城计划进入不良资产处置领域。绿城正与深业集团、信达资产接触，通过建立合资公司来盘活第三方的不良资产，对不良资产的处置中，绿城将主要负责开发。而此前，绿城接手万达所持有的百年人寿股份，成为第一大股东。

【博志成提示】地产＋金融，一般可引入保险、基金类长期资本合作，也可由集团公司的资金统筹部门升级到内部银行，或成立专门的资金管理机构或资管公司，难度逐级增大。获取牌照是其一，收并购对价高低与支付方式也伴随不同程度的风险是其二。最重要的是，地产本就资本密集，在不良资产处置业务上，大部分企业可能还是新手，摸不准水深水浅。多元化举措应当尝试，但不能捡了芝麻、丢了西瓜。（BTJ）

2.泰禾:杭州蒋村项目引入合作方世茂占股51%

3月22日，泰禾集团公告称，公司全资子公司杭州泰禾置业集团有限公司与上海世茂股份全资子公司上海煦晓企业管理有限公司于2019年3月22日签署《杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书》，杭州泰禾向上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价为3.79亿元。交易完成后，杭州艺辉将不再纳入公司合并报表范围，成为公司参股公司。同时，本次交易预计增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元，具体影响以经会计师审计的财务报告为准。

【博志成提示】本次股权合作最直接的影响在于保障和加快项目开发进度，缓解完全权益开发的资金压力和相关风险，最后或能提升产品质量和服务品质。换个角度来看，这也是泰禾在当前形势下的融资策略的体现。（BTJ）

3.融信：降杠杆需要过程 2019年净负债率会降至80%

3月22日，融信中国控股有限公司在香港举办2018全年业绩发布会。据公告，2018年融信的净负债率由2017年的159%下降至105%，下降54个百分点。在发布会现场，管理层透露，降负债也会成为融信今年工作的重点。不过，负债和规模的平衡的确是行业普遍存在的问题，需要一定过程。并表示对于财务指标不希望出现极端，特别好或特别坏，净负债率达到50%和60%没有必要。管理层透露，据融信内部测算，2019年底净负债率可以下降至80%，即比上年下降25%。

【博志成提示】在负债率的控制上，要避免为了去杠杆而消减债务，债务减少的同时，资产或权益也会下降。所以，必须根据企业发展战略确定合适的杠杆率，在维持杠杆效率的同时，防范风险。对于区域型龙头企业，可以设立并购基金，加大企业的直接融资比例，降低企业的财务风险，利用并购资金，引入新的合作资源，提升资本运营能力，以进入新市场，拓展新机会。（BWZ）

4.朗诗：净负债率会控制在行业平均水平70%以下

3月25日，朗诗绿色集团在香港举行2018年度全年业绩发布会。执行董事、联席总裁、首席财务管申乐莹在业绩会中称，朗诗净负债率在40%左右，处于行业较低水平，是由于朗诗的轻资产模式带来的好处。朗诗表示，不需要加杠杆，增加负债来实现业务增长，盈利增长。她表示，朗诗未来会保持自己审慎稳健的财务策略，净负债率会控制在行业平均水平70%以下。田明补充表示，负债率是否提高取决于对宏观形势的判断。

【博志成提示】2019年，需要认清资金的形势变化，进行渠道和产品的重点创新。事实上，2018年整个房地产行业负债规模、增速和融资成本大部有所增长。对于民营企业，要利用当下促进民营企业融资的政策，创新与地方金融机构得合作模式，利用好供应链融资，降低集团的融资成本。控总账，增加现金流，降低融资成本。在资产升值的情况下，融资空间会大一些。但是，企业的偿债资金，最主要还是靠经营活动创造的现金，以新还旧不可持续。（BTJ）

表1：部分企业融资融券情况

3月18日-3月24日

数据来源：观点网博志成研究院整理

Part3-人事与经营

1.中海：粤港澳大湾区货值3000亿港元 2018年收入占比22%

3月20日，中国海外发展有限公司举行2018年业绩发布会。管理层现场透露，目前中海在粤港澳大湾区11个城市都有项目，2018年的收入410亿港元，占到公司销售收入22%，销售合约额470亿港元，占了将近16%。土地储备上，中海在粤港澳大湾区共有1400万平方米，占比超过15%，货值将近3000亿港元。

【博志成提示】中海地产总部位于香港，拥有“天时”、“地利”之便，在大湾区的布局自然不甘于人后，且大湾区的业绩贡献也较高。大湾区的建设是房企不可错过的机会之一，同时也是“兵家”必争之地，房企可通过多元化布局，创造新的利润增长点，增强企业竞争能力。（BXLS）

2.绿景中国：净利同比增20% 高出租率下收益仍有波动

3月21日，绿景（中国）地产投资有限公司公告称，2018年收益45.16亿元，同比增长52.16%；毛利26.86亿元，同比增长38.6%；毛利率59.5%，减少13.1个百分点；公司股东应占年度溢利12.37亿元，同比增长19.49%；每股基本盈利0.2521元，拟派末期股息每股5.3港仙。其中：2018年物业收益36.64亿元；租金收益5.43亿元；酒店经营、物业管理服务及其他服务收益3.08亿元，分别占比81.15%、12.03%及6.82%。

绿景中国表示，毛利率波动主因不同项目组合确认的收益所致。

【博志成提示】中必须承认绿景2018年成绩单十分漂亮，但也存在项目间毛利不均衡、不稳定等问题。避开招拍挂主打城市更新路线拿地、2017年一跃成为深圳旧改王、高达95%出租率的品牌商业物业Neo和佐阾、与华为签署战略协议共建智慧城区、以及早剥离不盈利的医疗公司股权等，1984年成立的粤系小房企绿景中国，确实有许多值得学习的地方，综合大湾区的发展趋势与前景，其“小而美”到“大而美”的规模之路或许指日可待。（BTJ）

3.中骏集团：长租公寓今年目标是3万间明年力争五万间

3月21日，中骏集团控股有限公司在香港召开2018年全年业绩记者会。在长租公寓方面，方隅行政总裁陈坚介绍说，目前在管套数是一万三千间。“我们争取今年年底能够达到3万间，明年力争做到5万间。”

【博志成提示】早在2018年初的业绩会上，集团主席、总裁兼执行董事黄朝阳就表示“未来达到5万间长租公寓的目标后，明年基本可以实现20亿的收入，未来该业务还会向资产证券化方向推进。”我国目前的租赁住房大约1亿套，其中90%以上是个人出租，品牌公寓企业占有率低于2%，开发商自持经营的居住租房不到1%。中国租赁市场机构化率还很低，因而长租公寓是一项值得开拓的蓝海。（BXLS）

4.中海集团：颜建国全面主持工作

3月23日消息，中海集团高层人事再次进行了新一轮的调整，中海集团在深圳召开的干部大会上宣布了新的人事任命。其中包括，周勇不再兼任中海集团党委书记、董事长职务，由颜建国全面主持中海集团工作。离任后，周勇将从香港远赴北京，担任中建集团的领导职务。

颜建国，52岁，于1989年加入中建集团，曾两次获派到中海地产发展。资料显示，其于2011年前，曾在中海地产董事副总经理兼华北区总裁；2011-2014年，在中建集团工作时，颜建国曾担任助理总经理等职务；2014年6月，颜建国曾离开中建系统，到民营企业龙湖地产工作，2017年1月1日起，又回归中建，担任中海地产等公司掌门人至今。

【博志成提示】中海地产与大股东中国建筑的矛盾冲突表现在高层变动频繁上。香港起家的中海，较早接受市场化及盈利原则，压成本能力更加高于同行。过去多年，在与大股东的博弈中，中海逐渐走出了一条独特的国企治理模式，并以其高利润、成本及管控精细化等，一度成为业界学习标杆。彼时的中海地产缔造了无数个行业第一。但，中海地产收入机制市场化不足，与民企的竞争仍然有不敌之处，比如导致了人才流失，和排名从三掉到七。此番颜建国全面执掌中海，如何带领提出“二次创业”的中海集团持续向好发展，颜建国任重道远。（BLL）

5.其他典型房企人事变动

（1）朗诗绿色：独立非执董丁远将辞任陈泰元接棒

（2）建发国际：委任首席运营官林伟国为执董兼行政总裁

（3）中国新城镇：主席李化常辞任由副主席左坤接任主席

（4）新鸿基地产：前联席主席郭炳江出狱称暂时不会重返公司

（5）万达酒店发展：委任陈艳、滕斌为独立非执董

（6）恒基兆业：李兆基考虑辞任建议两儿子出任联席主席及总经理

（7）粤泰股份：任严利为公司副总裁控股股东终止增持计划

（8）金鹰商贸：委任Diederen为执行董事 3月19日起生效

（9）佳源国际：将获主席沈天晴注入安徽省物业开发项目

（10）毅德控股：委任岳峥为独立非执董任期三年

（11）光明地产：聘任黄峻为公司副总裁袁小忠任总工程师