聊下成都楼市现房销售，成都731土拍解析，

据出让条件显示，一号宗地采取的是“限价竞买+竞自持租赁住房面积+抽签竞得”拍卖方式，二号宗地采取的“底价+限价竞买+竞无偿移交租赁住房面积+抽签竞得”拍卖方式，两宗地块的共同点是均要求现房销售！

宗地一：

宗地位置：青羊区瑞联路89号

净用地面积：29.37亩

用地性质：住兼商

容积率：2

起始楼面价：13000元/平米

成交楼面价：14300元/平米

成交总价：5.6亿元

溢价率：10%

竞得者：龙湖

根据要求，该地块内成品住宅（精装）比例为100%，现房销售。并且需配建自行车租赁点/存放点、公厕、环卫休息站、社区养老服务设施、社区公交集中停靠站、社区文化活动中心。

产品系估计和十陵项目一样做洋房

周边学校很多，但处于2.5环周围，所以基本都是分校。教育资源还是可以满足。

位置就不说了，2.5环的青羊区。

加上配建与现房销售，实际楼面价大概在17000左右，最后卖出来应该和金茂府差不多。

宗地二：

宗地位置：锦江区林家坡片区

净用地面积：31.5亩

用地性质：住宅

容积率：2.5

起始楼面价：14000元/平米

成交楼面价：19800元/平米（没破2w）

成交总价：10.40亿元

溢价率：41%

配建并无偿移交移交租赁住房面积比例：2%

竞得者：锦江区统一建设有限公司、广州华发地产开发有限公司。

这块地关注度相当高，位置处于主城区最热门锦江区，还是在东大街沿线，隔壁还有新希望最高端产品D10，所以最开心的就是新希望，已经土味营销，今天还邀请了100位100w汽车的人共同见证地价破新高，还赠送100-1000的油卡。结果也确实见证了成都名义地价创新高。比这个地价贵的还有中和的金隅地块，无偿移交49%比例房屋，实际达到25000的成本。所以现在金隅已经龟缩不敢立项。

这个地块如何？其实离太古里还是有一段距离，周边老房子非常多。而且位置也不算正儿八经一环，所以学区价值不高，对口锦江区教师进修学校附属小学，应该与九龙仓擎天半岛差不多。学区属于锦江区二流。

这里说哈竞得地块的开发商——华发。

珠海华发是珠海的上市国企，豪宅开发商，全国地产百强排39名，珠海地标珠海中心也是他修的，“在珠海有两种生活，一种是华发，一种是其它”。

所以开发商的实力是非常好的，要不然也不敢来现房销售。

这块地加上配建与移交真实楼面价早就破2万。华发的激进有两种可能，一种反正地块小，总价并不高，进驻成都先把名气打高，毕竟这场土拍后，这个开发商也受到认识。相当于宣传。还有就是也看好成都购买力，附近也是豪宅项目扎堆的，茂业豪园，D10天府，九龙仓擎天半岛。。。

关于九龙仓擎天半岛，东大当年发展金融一条街，09年九龙仓近7000楼面价（相当于现在这些地王）拿了23亩牛市口的地，这个豪宅越卖越低，220和240套三精装地暖都未装，280清水户型本也是套三（新希望D10的190也是套二，销售解释这是香港的超前式住宅）为迎合市场将客厅多隔了一间做成套四，但整整卖了5年，只卖了一小半，13年为了挽救销量，改名香港同名豪宅擎天半岛，境况很像现在的阿玛尼。所以不要以为宣传豪宅一定好卖，成都这里购买力并没有很多人意淫那么强，街上很多豪车只是二狗子太多了。一买房就晓得真实购买力，也可以去查查链家二手交易。我并不觉得这些豪宅盘开盘的去化多好。当然我这个是短期，你如果非要给我说它卖个3-6年卖完了来打我脸我也没法。现在金茂府与中粮也没这么容易清盘。这两个宣传有多猛你们也是知道的。

如果要对标价格，我觉得估计只有绿城可以与之抗衡。绿城会卖多少？听消息是平层3.5w起。

这装修也没想象中那么豪。

这次土拍，根据容积率，也有限高要求，就看华发怎么修了。还是充满期待。

接下来聊聊现房销售

今天两块地试水现房销售，过去是期房预售，对于小开发商基本没法玩，钱与信用都不够，资金流转周期拉长，压力加大，且小开发商融资成本远高于大开发商。

这种做法其实也是之前有个政策的试探。

这个政策最先是广东那边提出来的，取消预售其实就是要求现房销售。所以成都此次土拍也是试点。我之前文章写过，今后国有租赁启动，大城市租房为主流，既然租的房子就没意义预售，开发商也必须加紧跟上节奏，所以也会不同城市试点。

取消预售后，小开发商还修个鸡儿的盘啊，直接关门得了，但是对于已经修好了还没卖完的开发商，嘿嘿嘿嘿嘿，岂不是可以坐地起价了？当然现在还有限价，只是它们原来成本低，不存在。

这里给大家说哈，现房销售与预售对于开发商是咋样的。

现房销售——回款周期长（把房子修好了再拿出来卖），利润高（因为长期看土地升值，货币超发，通胀好）

期房销售——回款周期短（还没修好，就拿预售了，先把钱揣起，慢慢修，2018年卖得，2021年交房），利润低（马上拿地马上卖，卖了再拿地，再滚，物价与消费习惯还是暂时的，运营周期太长。）

你开公司你会选择哪个？期房销售类似于空手套白狼，银行贷款拿地修建后，马上回款，卖得好就是利润瞬间到手。体会哈，所以为啥以前开发商会8000卖给你，你以为他们不知道房价后面会涨？房地产生意不是你卖快消品与饼子的思维。这是个滚动资金的生意。

现房销售会不会增加成本？——会，但这个增量会不会给购房者？理论上会，但不绝对，因为成都卖现房降价的情况也有，房子卖不好，逼不得已修成现房的比比皆是。最后成本价格涨没有，不一定。这种成本属于“沉没成本”。沉没成本往往不那么明显。如果刻意解读，有时觉得巨亏，有时反而觉得无所谓。就如同一个女生和一个屌丝男友因为经济原因在一起5年最后分手，父母眼中自己女儿5年青春没了，巨亏。可能在女儿眼中觉得曾经爱过，好值哦。所以现房销售有无成本需要购房者付出，真不能确定，就看卖出来实际情况。

说到现房销售，杭州是走在前列的

这个盘——2017年8月路劲竞得项目地块，彼时楼面价12999元/㎡，且须现房销售。你们看最后的实际交付价格如何？所以我说不要过度觉得现房销售成本会让购房者承担！沉没成本不一定的。

现房销售的好处是啥？——基本没法维权了，因为你买房是看得到实打实的东西，就和你买衣服一样，不会像最近几年期房交付维权如此猛烈，期房存在夸大宣传，往往给予购房者过高的期待，最后泼你一把冷水。啥中庭啊，装修啊。。。但现房销售后，你开发商必须拿出货来说服，不是你做几个PPT与找几个沙盘，能说会道的置业顾问可以忽悠的。现在最凶的就是万科玖西堂维权，业主直接拒绝收房。

所以本人对现房是非常支持与期待的，基本你就如同直接买新的“二手房”！马上办产权。

今后现房销售的土拍一定会推广，你们看杭州

几乎快普及了，成都应该会效仿！但基本没小开发商啥事了，它们玩不起的，成都最近倒闭了一堆

新房随着土地成本的提高，一定会不停涨价，低地价盘卖完后，都是高地价，你看郫筒那地方都这么贵了

最多明年，成都的新房项目基本和大部分家庭绝缘了，至少首付60w，还要跑到二绕附近去买。更不用说很多矫情的还非主城区不住，那起码要有至少250w新房购买预算了。