楼市 “ 万人摇 ” 重现江湖,小阳春真的来了?

阴雨突至,当人们还浸润在倒春寒中,房地产已迫不及待地开启热身模式。

首先是数据回升。

克而瑞报告显示:近期全国新房整体成交量已达到去年60%左右水平,其中深圳、成都、杭州等9市与去年基本齐平。

据贝壳研究院统计,3月16日-22日这一周,18城二手房成交量环比增加27.5%,且超过去年12月周均水平;对比去年3月,广州成交量恢复程度超120%,成都也达到96.4%。

▲ 2020.3.16-22国内城市二手房成交量恢复程度排名(来源:贝壳研究院)

在各大城市,久违的抢房潮再现江湖 ——

北京顺义区某盘,20分钟内售出814套房源;苏州湖西星辰项目开盘,头一分钟揽金12亿,一小时内去化九成;深圳太子湾·湾玺,14套4000万+豪宅在15秒内清盘 ……

成都的恒大天府半岛项目也迎来两波“万人摇”,绿地新里城最后批次推出,普通中签率仅有0.62%。

就连横盘多时的房价,也有了 “ 破冰 ” 迹象。

国家统计局发布数据:2020年1-2月,全国商品房销售面积、销售额双双下跌。但略一计算可知,其9679元/㎡的销售均价相较去年同期上涨6个多百分点。

以2月份为例,70个大中城市中21城新建商品住宅销售价格环比上涨,其中十大城市除北京外价格均环比上涨,成都、杭州涨幅分别达到14.56%和7.77%。

难怪有人说: “ ‘ 小阳春 ’ 就像生理期,可能迟到,但绝不会缺席! ”
不过,春天真的来了吗?

这波行情背后,是从中央到地方的一系列 “ 放水 ” 、 “ 松绑 ” 措施提升了市场预期。

的确,春节以来央行多次启动逆回购、定向降准,MLF和LPR出现下调。但监管层在3月17日明确表示 “ 信托额度不可超过2019年底水平 ” 、 “ 房贷政策基调不变 ” ,3月20日又强调 “ 2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域 ” 。

可见,政策变化的核心是 “ 稳 ” 而非全面放松,旨在通过释放流动性对冲系统性风险:既不是大水漫灌,也没有专门为房地产 “ 开闸 ” 。

日前,银保监副主席周亮在发布会上称: “ 要坚决落实房住不炒的要求,促进房地产市场平稳健康发展。 ” 国家统计局新闻发言人毛盛勇也表示: “ 房住不炒的定位没有改变! ”

具体到地方政府,“房住不炒”确是不变的主旋律。

虽然开年以来,累计有70多个城市出台了房地产相关纾困政策,但大多集中在降低预售门槛、延迟签约土地出让合同、延缓开竣工时间、降低房企融资难度等,目的是助开发商 “ 渡劫 ” 。即便有类如放宽人才落户条件、发放购房补贴等针对购房者措施,也是不痛不痒。

不是没有例外:海宁市限购松绑,驻马店提出下调首套房首付比例,广州商服类项目 “ 不限购 ” …… 戏剧性的是,这些新政大多沦为 “ 一日游 ” 。相关链接:数十个城市援手房地产,在危险边缘一步步试探政策底线

“ 因城施策 ” 固然重要,但在中央和地方的博弈下,根本性的 “ 红线 ” 不容触碰。因而最近的利好政策不仅是阶段性的,还必须有一定限度。

这么说吧:只要两大神器 —— 降息和降首付不落地,政策层面的 “ 春天 ” 就没有到来。

所以楼市眼下虽好,但并不意味着会来一轮08年式的 “ 爆发式 ” 拉升。

也有例外:深圳。

疫情期间,深圳市场成交受挫,但价格依然稳步上扬。据克而瑞计算,其今年2月二手房均价达到72668元/㎡,创历史新高,同比涨幅超过10%。到了3月,深圳楼市热度与疫情前相差无多,排队购房现象比比皆是。

▲ 深圳房价走势(来源:安居客)

不必讶异,因为它太特殊了。

深圳市域面积不到2000平方公里,常住人口却有1300多万,人口密度远高于北上广,人均GDP全国第一。

然而其土地供应极为稀缺,如2018年仅出让13宗住宅用地,其中能拿出来卖的只有100多亩,还不如某些小区大!

▲ 深圳

另一方面,深圳人口净流入量极大,仅2018年就有近62万人,同年成都是29万人。而它又是四大一线中本科以上人口迁出最少的城市,对于高素质、高收入人士极富粘性。总而言之:需求旺盛,流动性强。

供不应求决定了其房价的强劲走势,大湾区的巨无霸规划更是锦上添花。UP君认为: “ 小阳春 ” 对深圳来说不是一个时段,而是常态。

▲ 深圳

其他城市就不一样了,比如成都:面积是深圳的7倍有余,不光东南西北,连三环内都还有不少待开发土地,潜在供应量巨大。而在需求端,虽然人口净流入量不小,但规模和高收入人群占比都不如深圳。

相对 “ 正常 ” 的供需关系,决定成都楼市不可能像深圳那样大涨。

那么最近火爆的市场如何解释?显然,购房者积 “ 愿 ” 已久。

这个 “ 加长版寒假 ” 压抑了固有的购房需求,又在家庭成员间、业主与物业间的矛盾里滋生出新的需要。相关链接:疫情下,中国楼市的 “ 死 ” 与 “ 生 ”

塞拉维调查了5226个样本,得出结论:疫情期间,56%的认为换房才能改善现有居住状况;而在不满意居住环境的人中,52%的有置业计划。

▲ 来源:塞拉维《助家战“疫”大调查》

油价暴跌,美股熔断,全球央行放水,海外 “ 新冠 ” 病毒肆虐 …… 面对这个光怪陆离、或许百年难得一遇的时代,将钱放在房地产这个 “ 避风港 ” 是许多普通人的第一反应。

迟来的小阳春,本质上是多方因素作用下的 “ 报复性增长 ” 。

至于久违的 “ 万人摇 ” ,只是个例。UP君整理了近2个多月来摇号楼盘的数据:我们关注的不是中签率多低,而是 “ 报名人数 ” 和 “ 总价门槛 ” 两项 ——

▲ 成都近期主要摇号项目数据一览(成都向上整理)

其中最火的恒大天府半岛,前后两次摇号的报名人数差有3000之多,为什么?最低总价相差超过10万元。数字不大,但对一个百万出头的项目来说就是10%,足以让每个刚需家庭心动。

购入门槛的高低,对购买热情来说是决定性的。同样位于天府新区,海伦天麓186万起步,就只有500余人报名。远在都江堰的天府明珠项目,凭着67万起的总价吸引了700多人。

就整个成都而言,房价中位数在1.3-1.4万元/㎡之间,乘上购房面积中位数(约118㎡),房价中位数为150-165万元。

再对照上面的表格:但凡总价门槛高于房价中位数,报名人数迅速下降;低于房价中位数,除个别郊县外报名人数频频过千。

显然,恒大天府半岛出现 “ 万人摇 ” 是因门槛少于中位数几十万元,加上区位尚可。多数成都人的购房预算不到200万,遇上地段一般、两三百万起步的楼盘,自然被 “ 劝退 ” 。
“ 小阳春 ” 是真,一百五六十万的真实购买力也是真。压抑后出现买房热很正常,但不可因之高估城市购买力。

城市基本盘不如深圳,购买力也不强,难道成都 “ 人间不值得 ” ?

2019年,成都GDP超过1.7万亿元,居全国第7,接近8%的实际增速跑赢了前六位;相关链接:全国经济成绩单PK!成都的全国地位如何?第十一期 “ 中国金融中心指数 ” 揭晓,成都列大陆前五;全球化与世界城市(GaWC)研究网络贬值的《世界城市名册2019》将成都排在第71位,同样是大陆第五名……

▲ 中国内陆城市金融中心指数TOP10(来源:中国(深圳)综合开发研究院)

就连贝壳网二手房搜索的 “ 热门城市 ” 一栏,也将成都和北上广深并列, “ 第五城 ” 一说在多方面坐实。

▲ 来源:贝壳网

不难发现,最近的一系列大规划大动作都利好成都,如世运会、大运会接连落子,以及 “ 成渝双城经济圈 ” 加速推进。有专业人士分析:在震荡的世界格局中, “ 一带一路 ” 的地位将愈发凸显,而成都作为个中枢纽,将获益匪浅。

疫情期间的高治愈率和成果卓著的对外医疗输出,为成都赢得一波口碑。相关链接:成都 “ 新冠 ” 肺炎治愈率全国第一,只因做好了这三点! “ 公园城市 ” 蓝图逐渐变现,则让她有了更个性化、更能迎合人类未来生活的纹理。相关链接:“ 公园城市 ” 起步两年,我给成都打80分

▲ 成都

无怪乎在参观成都规划沙盘时,美国科幻作家、《星球大战》作者凯文·安德森会感叹: “ 我就想建造一座这样的城市! ”

再回到房地产市场:有人因全球性危机犹豫不前,有人说大灾之后必有行情,有人被 “ 万人摇 ” 感召匆忙上车 …… 在UP君看来,这些说法或选择都有些局限,仅仅着眼于当前的涨跌。

真正应该关注和长期持有的,是成都这一潜力股:随着经济能量、收入水平和城市界面持续攀升,随着城镇化水平提高、土地开发完善,随着优质人才涌入带来人口结构的聚变,将来基本盘未必没有追上深圳的可能。届时,150万的 “ 真实购买力 ” 将只是怀旧谈资。

▲ 成都

正如近年来人们感慨持续上升的 “ 国运 ” ,把握好各自的 “ 城运 ” 亦是普通人收获财富和幸福的关键 —— 无论 “ 小阳春 ” 能走多远,成都这座城都 “ 值得 ” 。

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