想要捡漏法拍房？请收藏这份避坑指南！
由于上海的法拍房不限购、可贷款的特点，法拍房市场持续火爆。如今线上拍卖非常便利，越来越多人也非常接受这种方式买房。
法拍房毕竟是由纠纷引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。我们根据我们线下经手过的两千多个参拍案例来总结出相关经验，整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考。
01
法拍房常见的那些“坑”
第一坑：房屋无法过户
房子拍中后，房地产交易中心不允许该房屋的过户交易。像这样的房子，我们建议最好不要参拍，不仅耗费大量时间，其金钱成本也无法预估。
如何识别无法过户的房子呢？
我们的交易专员总结出了这几种真实发生过的例子：市政配套用房、历史保护建筑、不完整产权、连体房屋、军产房、公房等，这些类型的标的在房地产交易中心办理过户时都会遇到不小的波折，有的甚至过不了户办不了房产证。
市政配套用房
市政配套用房
历史保护建筑
历史保护建筑
不完整产权
第二坑：房屋被租赁
一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：
①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；
无效租赁
无效租赁
②长期抵债的租赁；
长期抵债租赁标的
长期抵债租赁标的
③真实租赁；
真实租赁
④原本无租约，却突然冒出租约。
原本无租约
公告里写明无租约
无端冒出租约
第三坑：房屋无法交付
经常关注【拍卖公告】的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。
但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。
按调查现状拍卖
像是烂尾楼、被大火烧毁过、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。
有小伙伴会问为什么会发生这种情况？可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月， 慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。
第四坑：有人占用
如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。
基本上分为三类：
①被执行人占用②债权人占用③案外人占用
标的有人占用
公告情况
债权人占用
案外人占用，且不配合
在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。
第五坑：高额税费未事前评估
造成高额税费的，无外乎这几种情况：多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等。
而这些信息，必须需要经过尽职调查才能看到，未尽调就开始参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌。
第六坑：被忽略的成本
有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。
装修家具强制购买
这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。
第七坑：原房主身份
司法拍卖房产的来源一般分为银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。这其中牵扯到的原房主身份残次不齐,有风险的身份虽不常见，但是一旦出现就会很麻烦。
主要分为三类：凶杀、黄赌毒、民间高利贷涉黑，就算顺利过户、顺利交付，住着也不安心。
第八坑：付款风险
分为：
①银行不能按时贷款
②客户预审与拍中后征信发生重大变化
③贷款成数远不及预期
④贷款材料来不及准备
这些基本上都是关于法拍贷的风险，所以一定要仔细阅读下方链接！
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第九坑：房屋质量、隐蔽瑕疵
一般的法拍房是意向买受人集中看房，看房时间并不长，如果未仔细查看，在入住法拍房后可能会发现一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况均属于买受人需要自己“填坑”的范畴。
如上图所示，将上述法拍房网站上的图片点击放大后可以看出存在局部发霉的痕迹，可推测有局部漏水的可能性，因此建议以实地勘察为准。
第十坑：流程中业务操作出错
法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。
外地法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错
现实情况中我们也经常遇到这样的情况，这些文件包含的内容多，特别是数字之类的，非常容易出错。
02
关于避坑捡漏的建议
怎么完美避坑呢？那就是在拍房前一定要做好尽调。
根据近几年团队积累的购买法拍房经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。