避开“融资坑”，中档酒店安全“借钱”指南
迈点网 · 王华强 专栏 · 2021-04-27 09:05:32
酒店如何避免融资过程的坑，安全借到钱呢？
高性比物业、专业酒店人才、雄厚资金实力，是所有优质酒店项目必不可少的三个必要条件，且缺一不可。
即使酒店投资人家里有矿， 资金也会出现枯竭的时候，不得不借力金融杠杆融资。而资本向来是血腥的，且充满各种已知和未知的陷阱和风险。酒店如何避免融资过程的坑，安全借到钱呢？
1. 中档酒店融资抵押形式
地产系酒店在融资过程中，有较为优质的土地、物业作为抵押物。而且，地产系在酒店开发过程中，可以通过产权酒店、期权酒店等投资形式来融资和变现。它们在融资方面，有中档酒店无法比拟的优势。
大部分中档酒店，在融资过程中缺乏优质抵押物。装修是中档酒店最大的投入和资产，而装修难估值、折旧快，并非优质抵押物。虽然物业是高价值的抵押物，但它并非中档酒店持有，也不能作为有效抵押物。
中档酒店未来收益，是资方贷款给酒店的主要原因。目前中档酒店融资，主要有以下三种抵押形式：
1）质押股权。 市场上很多资方，通过质押酒店100%股权的形式放款给酒店投资人。在合同期内，酒店能按合同如期偿还贷款，双方相安无事。一旦投资人丧失还款能力，酒店真正的持有者是资方。资方有权不经过酒店的同意对酒店对外出售、转让，以收回资方的本金和资金使用成本。
2）抵押收益。酒店集团或OTA背景的资方，以抵押收益的方式给投资人放款。当项目丧失还款能力时，资方有权直接介入项目后期的经营，通过改善酒店经营，保证资方的利益。
3）抵押个人财产。个人财产主要是指贷款人的房产类高保值财产。这类高保值财产更容易获得银行类贷款，同时它的资金综合使用成本低。不过，很少股东愿意拿个人的房产用来抵押，除非酒店项目是独资股东。
2. 中档酒店融资的种类
1）银行。毋庸置疑，银行融资成本是最低的，但通常需要贷款人拿自己的房产做抵押。以经营贷为例，目前深圳工商银行的经营贷年化利息只要3.85%。由于2020年很多的经营款流向了房市，今年开始对经营贷的审批更为严格，且银行会持续关注经营贷的流向，以确保经营贷是用于公司经营活动中。
2）酒店集团。酒店集团并非真正的资方，它们多与资方机构合作。酒店品牌能贷款的范围非常小，只限于自己的加盟商，而且需要将酒店抵押给酒店集团。酒店集团融资，年化利息在在8%-10%。
3）金融机构。金融机构一般需要通过股权质押、抵押经营权的形式，综合年化利息在10%-15%。它的融资成本相对较高，审核周期较长，通常需要40-50天。融资金融较大的项目，金融机构需要去现场实地考察。大部分的金融机构，贷款最高额度为总投资额的70%，余下30%需要投资人的自有资金。投资人自有资金达到总投资的30%，是金融机构融资的必要前提。
4）众筹平台。众筹平台类似于投资公司，它对接募集的资方和酒店投资人。这类众筹平台，通常需要酒店已完成50%的装修工程，或者投资人有50%的启动资金。它们通过这种方式，来做项目的风险控制。由于众筹平台和金融机构一样，资金本身在成本，年化利息较高，多为10%-15%
5）民间借贷。资金使用成本高，是民间借贷最大的缺点，它的年化利息介于24%-48%。由于民间借贷是基于个人信用，审批快，可以秒放款，贷款金额限制少，这些都是民间借贷的优势。但是过高的资金使用成本，并非酒店类投资能承受的范围
6）产业链金融。产业链金融是资方通过介入酒店的装修和采购，为酒店投资人提供贷款。产业链金融在装修和采购环节，有一定的利润空间。产业链融资成本有一定优势，年化利息成本为10%-15%。选择产业链金融融资，需要对比其施工和采购成本。
7）股权投资/合伙投资。股权投资或合伙投资，这类共同投资没有融资成本。合伙人根据项目实际的总投入，按照所占股权比例承担装修投入。后期合伙人可能存在理念不一致，存在的矛盾是股权投资的最大风险。股权投资之前，需要对合伙人有深入的了解。否则，后期理念不一致会影响酒店的正常运营。
3. 融资审核流程
市场上大部分的资方，需要30-40天的审核周期，且分批放款。大概的流程如下图：
4. 融资成本构成部分
市场上资方的综合成本包括以下两大类：
1）利息成本。银行的资金是一手资金，没有中间人。所以银行的综合成本最低，利息成本是综合成本的大头。而第三方金融机构的资金，是通过公募或者私募而来，贷款人除了需要承担利息成本外，还需要承担第三方金融机构的服务费用。
2）服务费。服务费是针对第三方金融机构，不同金融机构服务费包含细项不一样。第三方金融机构常见的服务费包括：融资服务费、增信费，部分资方直接统称服务费。
服务费收取的标准不一样。比如，部分资方收1%的服务费，基数按整个项目的总投资额，而非按贷款的金额。市场上，服务费的年化成本为3%-5%不等。
很多第三方金融机构表面上，融资年化成本为6%-7%。这类资本通常还会有其它的隐形成本，或者成功审批概率低。个人认为，综合资金年化成本在10%-12%，是一个合理的区间。过高的资金使用成本，严重吞噬项目后期盈利水平。
5. 融资风险点
（1）项目实际盈利。项目实际盈利能力，是所有酒店融资最大的风险。在合同期内，若酒店实际盈利与预期相差太大，投资人还款压力大。一旦投资人丧失还款能力，轻则被资方收回酒店项目，重则产生巨大的经济债务需要偿还，影响投资人的工作和生活。盈利小的项目立项，立项本身就是一个错误的投资决策，融资更是雪上加霜。
（2）资金综合成本。除了银行外，第三方资方的综合成本包括利息成本和服务费，不同资方综合成本不一样。投资人在选择融资渠道时，需要对比资方的综合成本，而非某一细分项的成本。
（3）连带责任制。很多资方债务是“连带责任制”，即子债父还，夫债妻还。一旦贷款人丧失偿还能力，贷款人的直系亲属有义务继续替其还余下的债务，直至债务还清完止。项目有盈利皆大欢喜，若投资失败落得举家还债的悲惨结局。
（4）质押 vs 抵押。虽然质押和抵押都是担保，但是它们有着本质的不同。比如，酒店投资人将房子抵押给银行，投资人可以继续住在房子里，如果要卖房子，需要先解除银行的抵押，才能自由买卖交易。而如果投资人将房子质押给银行后，质押成立后，投资人需要将房子交给银行。
（5）施工&采购。很多资方明确要求，酒店在装修环节的施工、采购需要其指定的供应商。遇到这种情况，投资人需要对比价格。资方链接酒店供应商，一方面是风险控制的需求，另外这也是资方盈利的另一来源。投资人在选择融资渠道时，需要考虑资方链接的施工和采购，有可能存的隐形融资成本。
（6）可行性。项目如果需要融资，投资人需要提前规划。资方审核需要时间，切记不要由于资方放款周期而影响酒店装修进度，从而产生隐形的房租成本。投资人融资时，需要客观评估贷款金额是否足够，是否可以通过审批。尽量多对比几家不同资方，选择可行性高的资方。
（7）控制融资比例。融资成本，在合同期内是酒店固定成本，它会吞噬酒店的利润。酒店投资人需要有意识控制融资金额和比例，提前做好规划，减少后期盈利压力。同等条件下，投资人可通过合当控制单房投入、房间数，部分的工程款、采购款可以争取一定的账单期等形式缓解资金压力，减少融资金额。
酒店项目本身实际的盈利水平，是酒店融资最大的风险点，也是酒店融资和立项的前提。融资综合成本，是选择融资渠道时首要考虑条件。只有这样，投资人才能充分利用资金杠杆，撬动财富之门。