3万限价1万红利，5号线上的全能盘「天琅」来了 | 叶建英

文丨叶建英

红盘是怎么炼成的？

我们在分析杭州万人摇的红盘时，得出过一个结论，几乎所有的万人摇都建立在以下四个红利基石上：

大几千的限价红利，绝对的中低价位（1.8万级的大江东，2.5-3.0万级的良渚和勾庄），地铁上盖，超级户型。

我们在评价一个楼盘所在区域的配套时，也提出过，大凡是看「产业、地铁、路网、商业、教育、医疗、公园」这七大指标。

都说红盘越来越少，当我们用这四大基石，七大指标去衡量的时候，还是可以在这一波排队上市的新盘中找到优秀的房源。

比如，即将首开的萧山区府板块龙湖融信·天琅。

这两年，滨萧区域几乎所有的利好消息都与天琅汇集。而在天琅的首开房源中，高层均价仅30000元/平米（含装修3000元），创下了萧山区府板块这两年新房限价的新低，而洋房均价只有36400元/平米（含装修4000元），这可是全滨萧区域都罕见的七层洋房。

△龙湖融信天琅区位图

天琅是5号线上的全能盘，我们理出了11项价值点，一条条向你汇报。

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价差红利4项价值点

二手房*周边新房*周边双限*5号线新房

从最初市场预期3.4万元的高层均价，到这几天正式领出的3万元，已经让购房者感受到了天琅拥有的限价红利。

事实上，我们从周边次新二手房价格、区域最近一次推盘价格、区域双限价格和5号线上新盘价格四大维度去衡量，都可以得出数千到上万的限价红利。

先看一下，天琅与周边次新二手房的挂牌价格对比。

根据链家网上的数据，龙湖天矩的精装房源挂牌均价4.3万。融信江南学府、众安白马御府和融信永兴首府均为毛坯房源，持牌均价3.7-3.8万元。新城香悦公馆位置更偏东一些，精装房源挂牌均价3.8万。

天琅由龙湖和融信联袂开发，与龙湖和融信在边上开发的3个盘有明显的可比性，价差就在每平方米1-1.3万元。 

△底图数据来源：链家

再来看，天琅所在区域最近一次的新房开盘价格。

2019年3-6月，在5号线通惠中路站对角的旭辉东原国滨府住宅售罄，均为毛坯房源，90-144方的均价是30000元/平米，144方以上的房源是30600元/平米。

是的，天琅比国滨府还便宜了每平方米3000元。

再来看，天琅与周边最近的两宗双限地块的限价进行比较。

西有滨江集团的博奥路项目限价34000元/平米，东有阳光城拿下的民生厂地块项目限价32000元/平米。

天琅比同为北干街道的滨江项目便宜了每平方米4000元。

对于正在全杭州寻找好房源的购房者来说，更看重以5号线的视角来看萧山区府板块。而天琅正好位于被我们称为杭州地铁网中落差最大的天使瀑布线——5号线滨康路站至南站新城段。

5号线滨康路综合体，5月26日刚刚由龙湖竞得，住宅限价是51500元/平米，沿金城路刚好5站，就可以到限价30000元/平米的天琅，均价打了五八折，拥有21500元/平米的价差。

△5号线是换乘之王，穿越最重要数字经济产业区

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品质红利3项价值点

低容亲水*稀缺洋房*超级户型

天琅的价格优势已经明显，而深入到天琅的产品规划和户型，我们可以找到更多的惊喜。

简单地说，天琅是城市中心的低容亲水社区，规划了滨萧区域罕有的七层洋房，户型上拥有最经典的洋房四叶草户型，高层全部规划了网红98方户型。

作为龙湖在江南岸第三座天字系高端洋房社区，贴心地设置了车位+入户单元门的「精装双大堂」，尽管小区体量不算大，依然设计了精致的园林，约400米的有氧跑道，水景会客厅，应有尽有。

更为稀缺的是，小区的东南两侧是一条天然河道，天琅沿河代建了长达约400米的亲水公园。

△龙湖融信天琅洋房效果图

所以，整个天琅呈亲水公园、七层洋房、高层分布，不仅拥有难得的七层洋房，而且高层也是独排设置，有着更为辽阔的视野和更为充实的阳光。

作为一个自2000年左右开发起来的成熟新区，萧山区府板块许多当年的豪宅和改善楼盘也到了迭代更新的时候。这些楼盘的业主，往往是滨萧两区的公务员和企业高管，地缘性强，希望能在本地改善，而且希望「升一升」住到洋房。

但今天要在滨萧两地找到六七层的洋房，凤毛麟角，天琅的洋房成为他们难得的选项。而且，随着杭州实行土地出让双限以来，接下来很难再有低密的叠墅和洋房。天琅的洋房，是最后的机会。

天琅小区规模不大，高层和洋房分别设置了最受欢迎的98方三房户型和125方四叶草户型。边套98方，正是目前测绘新政下的超级网红户型。

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作为最后的洋房，125方的洋房户型不负众望。这是升级版的「四叶草」户型，设置了独立的大玄关，客餐厅之间没有遮挡，明亮大气。尺度上更大更舒适，层高3.15米，客餐厅面宽4米，带大飘窗的主卧面宽3.9米，公卫干湿分区，U形厨房预留双开门冰箱。装修标准上，除了西门子、TOTO等大件家电和卫浴配置，还配有地暖、新风、洗碗机。

△天琅样板房实景图

△天琅样板房实景图

3

区域红利4项价值点

区府配套*南站新城*双快速路*公办名校

天琅刚好位于萧山区政府所在的北干街道，与在建的南站新城重合的地段，也就是说，天琅既拥有今天的成熟配套，又拥有明天的美好未来。

萧山是一个有着200万常住人口的经济大区，而滨江区本来就是从萧山境内析分出来，萧山区政府所在的北干街道，一直以来就是滨萧区域配套最为集中和完善的地方。

△天琅周边配套图

在天琅的2公里半径内圈，成熟的配套就有萧山区政府、办事中心、文化中心，有着华润万象汇、众安恒隆、绿城众银汇、旺角新天地、银隆百货五大商业综合体，有着杭州开元名都大酒店、金马饭店两大五星级酒店，有着萧山医院和萧山中医院，有着世界文化遗产浙东运河、余暨公园、北山公园和北塘河公园。

而在金城路西端，5号线乘坐5站，就可以到达龙湖刚刚于5月26日竞得的滨康路综合体，这将是滨萧区域规模最大的、集合商业、写字楼、高星级酒店和高档住宅等多种业态的城市综合体。

南站新城的未来，同样值得期待。

杭州南站，不仅有着高铁、城际和地铁等多种轨道换乘交汇，而且一站抵达杭州机场，南站新城因此被比拟为杭州版的「虹桥商务区」。 

△南站新城规划图

杭州南站已经在月初通车，而在南站边上彩虹快速路和通城快速路正在如火如荼地建设中，彩虹快速路西起富阳，东段将于绍兴的快速路网互通，通城快速路北段就是已经通车的东湖快速路，南段将与规划通往三江汇的亚太快速路互通。

如此便捷的快速路网，住在天琅，不用几个红绿灯就可以到达杭州全城的重要目的地。

虽然现在还不能确定学区，参考周边的中誉现代城、融信江南学府、龙湖天钜，小学是银河实验小学，初中是北干初中，这也萧山义务教育阶段的两大名校。

这就是天琅拥有的11项价值点。

从倒挂上万的限价差，罕有的七层洋房，到周边是狼爸虎妈心心念念的公办名校，每一个拿出来，都可以成就一个红盘，而天琅偏偏全都有了！

7月23-25日，天琅就要首开登记了，首开的楼栋是3、4、5号楼，本文讲到的户型都有。快去摇吧。

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