【同策监测】3月全国商品住宅市场监测月报：“金三银四”市场热度上涨，一线城市库存较上月均有小幅下降
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本月观点
数据快报
进入传统“金三银四”，房企推盘增加，一线城市住宅市场供应规模3月小幅上涨，市场成交需求在存量住宅得到释放，库存较上月均有小幅下降，其中，深圳去化周期下降明显，处于较低状态，市场需要大量供应满足合理需求；二线城市成交规模环比大幅上涨，均价环比大幅上涨，环比去年同期小幅下跌；三四线城市成交环比大幅上涨，均价上涨明显，与去年疫情初期相比价格小幅上涨。
热点政策汇总
▶ 石家庄：人才引进计划、提高租房住房补贴
石家庄印发《关于高质量建设人才强市的实施意见》。围绕高质量建设人オ强市，打造人才绿卡升级版，营造良好人才生态，制定了务实管用的人才培养引进政策措施。提高博士租房购房补助标准：自到石家庄工作之日起5年内，每月享受的房租补助由2000元提高到3000元，在市域内购买首套自用商品住房的，给予的一次性购房补贴由15万元提高到30万元。
▶ 长春：“两集中”发布、增加宅地计划供应
长春发布集中供地公告：拟安排在3、5、8月进行集中出让。2021年宅地计划供应960万m²，同比增加18％；热点区域维持供地热度，朝阳和宽城等老城区棚改供地加码。
▶ 青岛：放宽落户政策
青岛正式实施《关于进一步深化户籍制度改革的意见》。大幅放宽城区和全面放开县域落户政策，取消购房落户政策的面积限制，在青岛取得居住性质的合法产权型房屋的人员及其近亲属即可办理落户。
▶ 南昌：放宽购房资格、政策一日游
南昌发布《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》(政策出台当天即被取消）放宽购房资格，落实大南昌都市圏居民购房同权，个税/社保互认，企业等购房不受落户、社保限制；2021年起每年宅地供应建面不低于上年新房成交面积总量，加大重点新城土地供应量，并视库存情况调节片区宅地供应；改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式；重点发展区域视情况公开出让不限房价、地价地块。
宏观房地产数据分析
截至3月，从房地产开发投资角度来看，全国投资增速回落。1—3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；比2019年1—3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。
一线城市商品住宅市场
一线城市商品住宅量价走势——月度
3月一线城市住宅市场供应小幅上涨，但供应规模仍处于历史低位，四个一线城市成交规模环比大幅上涨；成交均价小幅上涨，主要是由于均价较高的上海成交规模占比增加导致的。
一线城市：北京、上海、广州、深圳
典型城市商品住宅量价走势——北京
3月，北京供规模大幅增加，回归历史平均水平，成交受影响环比大幅下降至91.56万平米，北京库存小幅下降至1163.66万平米；其中，海淀区在本月商品住宅成交面积最大，3月以120.43亿元的总成交额，占比北京总成交额的27.4%，本月北京均价受成交区域影响上涨明显。
典型城市商品住宅量价走势——上海
3月份上海商品住宅市场较2月相比供应成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平，房企受政策影响推盘谨慎；本月供应总面积仅为12.05万平米，环比上涨明显但仍处于历史低位；成交总面积108.23万平米，环比上涨60%，市场需求在存量房释放；本月外环外商品住宅成交占比增加，全市均价受结构性影响下降至51952元/平米。
一线城市商品住宅库存量及去化周期
一线城市本月供应规模小幅上涨，成交与供应相比上涨更为明显，库存较上月均有小幅下降，其中，深圳去化周期下降明显，处于较低状态，市场需要大量供应满足合理需求。
二线城市商品住宅市场
二线城市商品住宅量价走势——月度
3月，二线城市供应大幅上涨，市场需求被激发，本月成交规模环比上涨84.3%，达到历史较高水平。其中，重庆、南京、长沙、青岛、济南在3月成交规模大幅上涨，市场需求处于较高水平；而西安、沈阳、南宁成交规模环比小幅上涨，市场表现相对稳定。
注：此处二线城市为数据较全的20座二线城市，包括成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆
典型城市商品住宅量价走势——重庆
3月，商品住宅供应大幅上涨，成交规模回归至历史平均水平，环比上涨110.6%，为180.25万平米，成交主要集中在渝北区，均价环比小幅上涨至13596.09元/平米；重庆商品住宅库存量则连续四月下降至1113.94万方，去化周期则上涨至到8.14个月。
典型城市商品住宅量价走势——南京
3月，南京商品住宅供应量环比大幅上涨，回归历史平均水平，成交规模达到历史最高位，上涨至155.24万平米，均价持续上涨，本月成交均价为34190元/平米；从成交区域来看，本月主要集中在浦口区和栖霞区。本月，南京住宅存量下降至474.44万平米，去化周期下降至4.6个月，库存量偏低，房企可以针对市场需求加大推盘力度。
二线城市商品住宅库存量及去化周期
3月二线城市全线库存环比下降，其中，大连、西安、济南、福州、成都、南宁、南京、杭州去化周期下降明显，南京、杭州去化周期低于5个月，市场需要更大的供应量满足合理需求；大连、天津、沈阳、青岛、长春、郑州去化周期过长，在15个月以上，存在一定库存压力。
三四线城市商品住宅市场
三、四线城市商品住宅成交走势
3月，同策研究院监测的16座三四线城市成交量环比大幅上涨；各城市中，佛山、惠州、珠海、烟台成交面积大幅上涨，受供应影响市场需求得到释放；而泸州、淮安市场成交规模下降，市场降温。
典型城市商品住宅成交走势——惠州
3月，惠州全市供应大幅上涨，总供应面积上涨至152.72万平米，带动成交大幅上涨至117.19万平米，主要集中在仲恺高新区，均价受结构性影响下降至11076元/平米，环比下跌2.7%。
典型城市商品住宅成交走势——东莞
3月东莞供应量小幅上涨至29.83万平米，带动成交小幅上涨至28.03万平米，成交区域主要集中在沙田和常平，导致均价环比大幅下降至23929.14元/平米。截至3月底，东莞个贷率达到90.57%，相较上月有所下降，但仍已超出85%的流动性预警警戒线，为缓解流动性紧张，需要及时收缩放贷规模。
三、四线城市商品住宅库存量走势
本月三四线城市中，大部分城市存量去化周期在15个月以下，处于合理范围，太仓、烟台去化周期较长，存在较大库存压力；佛山、温州、太仓、烟台本月库存小幅减小，惠州库存上涨明显。
注：江阴存量本月数据截止1.18日未更新
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