【同策监测】3月上海商品住宅市场月报：成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平

本月观点

数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体；去化周期为3个月移动去化。

政策与热点

3月3日

3月3日，上海发布《进一步加强土地市场和商品住房市场管理的通知》，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，通知包括：一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。三、严格新建商品住房价格备案管理。四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。五、进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。六、严格规范企业购买商品住房。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

分析:

· 第二条提出的限价竞价是希望在土地出让环节预先设定好房价、由房企自主竞价地价，通过在土地出让的前端控制地价、达到稳房价的目的。此种土拍方式在其他城市已经有实施的案例，虽然强制实施了限价政策，但对于开发商来说，可能会采取减配或后期销售时价外款、捆绑销售等方式变相增加利润。

· 第七条，在上海首次提出居民购买住房限售。但同时也明确限售的范围仅包括“优先购房政策购买的新建商品住房”。目前上海仅有三个楼盘为优先购房政策的试点，现阶段来看，试点项目的体量在上海市占比小，对市场预期的影响还不明显。

3月12日

3月12日，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，《指引》强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

分析:

· 《指引》中强调的，差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，配合了上海楼市之前出台的向刚需倾斜政策，坚持“房住不炒”的原则。

· 在2020年年底，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，于今年开始实行，该《通知》发布后，房贷申请周期可能延长，对贷款人的资质审查也会更加严格，但首套房房贷等刚需受到的影响比较小，本次的《指引》再一次细化了该政策。

3月15日

3月15日，国家统计局发布2021年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。据测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

分析:

· 从环比来看，一线城市二手房环比增加高达1.1%，新房价格受限价政策影响小幅上涨0.5%；二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%，涨幅与上月持平，去年底是2020年二线城市二手房市场同环比价格增速的最低点，本月这一涨幅继续维持表明二线城市二手住宅价格涨幅可能已经走出低点。

· 从城市来看，上海新房市场受政策影响供应大幅减少，需求在二手房市场释放，由于二手房增值税“二改五”新政导致部分未满五年的二手房退市，二手房供应资源稀缺，导致价格上涨明显；深圳自楼市新政推出以来，变相提高二手房首付比例，市场需求受到较大影响，环比增速开始放缓。

3月26日

3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。一、加强借款人资质核查，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。二、加强信贷需求审核，对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核。三、加强贷款期限管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限。四、加强贷款抵押物管理，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。五、加强贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。六、加强银行内部管理，加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。七、加强中介机构管理，各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。八、继续支持好实体经济发展。九、强化协同监督检查。

分析:

· 在出台的9条通知中，通过加强中介机构管理来严格控制经营贷进入房地产市场最为直接，很多中介机构存在为了促成成交，引导购房者通过非法经营贷去筹集资金，从而将此类贷款风险引入房地产市场；在购房过程中，中介机构对于购房者的影响力非常大，对中介机构的严格管理尤为重要。

· 企业申请经营性贷款而违规挪用于房地产市场，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源，限制了实体经济的合理发展，通过对此非法挪用的严格管理，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

3月份上海商品住宅市场较2月相比供应成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平，房企受政策影响推盘谨慎；本月供应总面积仅为15.77万平米，环比上涨明显但仍处于历史低位；成交总面积101.71万平米，环比上涨51%，市场需求在存量房释放，；本月外环外商品住宅成交占比增加，全市均价受结构性影响下降至54453元/平米。

商品住宅-成交排名

3月，闵行区浦江板块的建发浦上湾项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价约39958元/平米，于3月开盘，为新政后的第一个触发积分摇号的项目，但由于项目认购早于沪7条的实施，所以不属于限售5年的项目。

公寓市场

3月公寓市场少量供应，较2月供应小幅上涨。本月供应面积15.77万平米，环比上涨163%；成交量为83.43万平米，环比上涨51%；成交均价为53630元/平米，环比下降9%，同比下降9%。

公寓市场-成交排名

本月公寓市场销冠为建发浦上湾项目，成交均价为39958元/平米；成交排名第二的为嘉定区嘉定北部板块的金地峯范项目，该项目在3月首开，项目位置临近11号线和嘉闵线，交通便利，去化良好。

别墅市场

3月上海别墅市场持续停止供应，成交规模为18.28万平米，环比上涨53%，处于历史平均水平；成交均价受结构性影响小幅下降至58211元/平米。

别墅市场-成交排名

3月，嘉定区安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目成交面积最高，该项目于1月加推，陆续成交，本月均价为41501元/平方米，与上月相比成交价格小幅下降。因别墅本月无新增项目，本月成交面积排名前十项目与上月差别不大。

商品住宅存量

3月上海商品住宅市场存量环比小幅下降，供应小幅上涨，成交环比大幅上涨导致去化周期下降至5.9个月。

上海各环线商品住宅存量

2021年3月，上海外环外商品住宅存量占比环比上涨，内外环和内环内存量占比环比下降，全市商品住宅总存量面积环比下降，存量依旧主要集中在外环外区域。

上海各区域商品住宅存量

3月浦东新区为存量最大区域，其次为奉贤、金山。

上海地区单月访客指数

本月上海地区来人量为8567人次（上月为3233人次），访客指数为60，较上月（23）上涨，环比上涨160.9%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

3月成交区域结构中，奉贤、嘉定、闵行成交量排列榜单前三，其中闵行区成交均价最高。奉贤区金汇板块的龙湖春江天越项目于1月底加推，本月去化良好；嘉定区的成交主力金地峯范项目临近地铁11号线和嘉闵线，交通优势突出，但总价相较周边二手房较高。

成交板块结构

3月，金汇板块位于成交榜首，其次为安亭汽车城和浦江板块；其中，金汇板块龙湖春江天越项目为成交主力，均价为38352元/平米，环比小幅上涨；安亭汽车城板块正荣悦珑府项目为成交主力，均价约为36284元/平米；浦江板块建发浦上湾项目为成交主力，均价为39886元/平米。

成交环线结构

受供应影响，外郊环仍为成交主力，3月整体占比环比增加5%，郊环外成交占比与上月持平，内中环成交占比减少3%。

成交环线结构-项目排名

3月，老西门新苑项目为内环内销冠，均价为14.32万元/平方米；内中环，去年底开盘的古北中央公园销量夺冠；中外环，经纬城市绿洲销售占比最高，该项目为积分摇号新政后的第一批新盘，去化良好；郊环外，金地峯范项目为本月销售冠军，该项目于二月新开，临近11号线和嘉闵线，交通方便，同时配备了多个学校，教育资源丰富。

成交总价结构

上海300-500万总价项目为市场成交主力，该总价段在3月成交占比上涨4%，200-300万总价项目成交占比减少1%；1000万以上总价段的商品住宅占比减少至13%，受供应影响，市场豪宅化需求被抑制。

成交总价结构-项目排名

3月，总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为浦江板块的建发浦上湾项目；总价500-800万项目中，徐泾板块的招商虹桥公馆项目销量占比最高；泗泾板块的绿城兰园项目在800-1000万项目中销售面积最高；老西门新苑项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交套数最多。

成交均价结构

3月，3-5万元均价段依旧为成交主力，总成交4,976套，占比52%，较2月相比成交占比上涨3个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比环比下降4个百分点，10万以上的豪宅总成交754套，相比2月成交占比下降2个百分点。

成交均价结构-项目排名

3月，受市场供应影响，均价3-5万项目的成交量最高，其中2月新开盘的建发浦上湾项目在该均价段内销量尤为突出；均价5-10万元项目中，宝山区大场板块的经纬城市绿洲项目去化良好；均价10万元以上的项目中，老西门板块的老西门新苑成交套数最多，该项目于去年年底开盘，成交面积环比大幅上涨，该楼盘地理位置优势突出，周边资源稀缺，价格和周边二手房倒挂，去化良好。

成交户型结构

3月，上海商品住宅市场成交9615套，销售套数环比上涨62.6%；户型上，90-120平米成交套数居多，占比总成交量的45%，环比持平，市场成交豪宅化降低，140平米以上户型成交占比环比下降2个百分点。

成交户型结构-项目排名

3月，90-120平米户型销量最高，金地峯范项目在该户型段成交第一，该项目为上海积分摇号政策颁布后的第一批新盘，去化良好；120-140平米的面积段中，位于闵行区浦江板块的建发浦上湾项目销量最高；140-200平米的面积段中，位于老西门板块的老西门新苑项目销售面积最大；200平米以上的泗泾板块的绿城兰园项目成交套数最多。

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本篇作者 谢梦娴

波士顿大学市场管理硕士

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