【同策监测】4月上海商品住宅市场月报：新盘逐步入市，成交回归历史平均水平
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本月观点
数据说明：
1.商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体
2.去化周期为3个月移动去化
政策与热点
4月6日-住建委6条通知
4月6日，上海住建委发布关于进一步提升住房公积金业务办理便利度的通知。一、新增电子营业执照作为企业办理公积金业务的认证方式。二、单位为再招聘职工办理个人住房公积金账户设立纳入“开办企业一窗通”服务平台。三、新增住房公积金基数调整办理方式及渠道。四、通过调用电子证照实现住房公积金业务材料免交。五、离退休提取住房公积金纳入企业职工退休”一件事”办理。六、个人住房公积金业务接入“一网通办”。
分析：
·在出台的6条通知中，通过落实“放管服”，全程网上办理，一表填报，申报材料电子化，优化了营商环境，进一步提高企业开办办事效率，切实达到“一件事，零次跑，网上一次办”的预期效果。
·个人住房公积金业务接入“一网通办”，职工通过“一网通办”即可办理租赁提取、离退休提取等个人住房公积金业务，进一步提升群众的办事便利度。
4月16日-70城房价公布
4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据测算，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
分析：
·从新房来看，一线城市环比上涨0.4%，其中，上海涨幅0.3%，环比涨幅下跌0.1%,主要是由于无新盘入市，市场销售的均为外围存量住宅，均价较低。
·从二手房来看，北京本月上涨明显，主要由于从去年年底开始的一线城市二手房涨价潮中，北京房价表现较为低调，本次显示出北京二手房有补涨的可能性。上海中心城区购房需求在二手房市场释放，均价受区域影响上涨明显。
4月23日-房管局工作计划
4月23日，上海房管局在《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》中表示，将促进房地产市场健康平稳发展。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。
分析：
·从《计划》中可知，上海将强化政府引导，贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的思想，通过严格执行差别化住房信贷政策，发展租赁住房，保障租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。进一步完善住房限购政策，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。
·上海将通过进一步强化金融和住房的协同创新，深化完善房地联动机制，使房地产调控将更加完备。同时，通过专项督察、治理等工作的开展，对处各类违法违规行为进行严肃查处，规范舆情引导，保障市场平稳运行。
4月26日-延长商品房认购时间
4月26日，在上海房管局处获悉，在商品房方面将延长认购时间。所有上市销售项目，认购时间由原来的5天延长至7天。其次，提前公告信息。所有上市销售项目，至少在认购前三天，“网上房地产”将公示该项目认购地点、认购时间等。第三，规范认购材料，规范认购所需材料清单，并在认购规则中明确。最后，还要严格销售监管。凡发现开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为，加大整治力度。
分析：
·此次新政是针对第二次以集中批量供应的方式推出的房源，这批房源中大部分为刚需盘，新政增强了政府对这批刚需盘的管控，坚定了“房子是用来住的，不是用来炒的”方针的实施。
·通过延长认购时间，提前公示购房信息，做到信息公开透明化，减少购房者与开发商之间的信息差，增加消费者的选择权。同时，通过严格的监管政策，确保消费者不被人为筛选，进一步保障购房者权益，促进上海购房市场更加公正公开。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
4月份上海商品住宅市场较3月相比供应规模大幅上涨，回归历史平均水平，新盘逐步入市；本月供应总面积为86.68万平米，环比大幅上涨；成交总面积为81.95万平米，环比小幅下降，同比大幅上涨；本月外环外商品住宅供应成交占比增加，全市均价受结构性影响下降至49984元/平米。
商品住宅-成交排名
4月，宝山区杨行板块的四季都会项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价约46670元/平米，于4月中旬开盘，共推出382房源，认筹人数达到了462组，认筹率121%，刚好在控制在130%以内，并未触发积分摇号政策。
公寓市场
4月公寓市场供应规模恢复，较3月供应大幅上涨；本月供应面积77.42万平米，环比上涨391%；成交量为68.51万平米，环比下降18%；成交均价为49311元/平米，环比下降8%，同比下降18%；本月新盘主要集中在外环外，带动均价下降明显。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场销冠为四季都会项目，成交均价为46670元/平米；成交排名第二的为闵行区浦江板块的新城千禧花园项目，项目临近浦江万达广场，生活配套齐全。
别墅市场
4月上海别墅市场恢复供应，供应规模为9.26万平米，处于历史平均水平，成交下滑至13.44万平米，环比下降26%，同比上涨34%；成交均价受区域结构性影响下降至53419元/平米。
别墅市场-成交排名
4月，嘉定区安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目延续上月成交面积依旧第一，该项目于1月加推，陆续成交，本月均价为41914元/平方米，与上月相比成交价格小幅上涨。
商品住宅存量
4月上海商品住宅市场存量环比小幅上涨，供应大幅上涨，成交环比下降导致去化周期上涨至7个月。
上海各环线商品住宅存量
2021年4月，上海外环外商品住宅存量占比环比下降，内外环存量占比环比大幅上涨，全市商品住宅总存量面积环比下降，存量依旧主要集中在外环外区域。
上海各区域商品住宅存量
4月浦东新区为存量最大区域，其次为金山、奉贤。
上海地区单月访客指数
本月上海地区来人量为10377人次（上月为8567人次），访客指数为72，较上月（60）上涨，环比上涨20%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
4月成交区域结构中，宝山、奉贤、青浦成交量排列榜单前三，其中宝山区成交均价最高；宝山区杨行板块的四季都会项目于4月16加推第四期，已经全部售完；奉贤区的成交主力香悦华庭项目周围配套完善，项目去化良好。
成交板块结构
4月，金汇板块位于成交榜首，其次为安亭汽车城和浦江板块；其中，金汇板块香悦华庭项目为成交主力，均价为33285元/平米；金山新城板块铂翠廷项目为成交主力，均价约为28046元/平米；杨行板块四季都会项目为成交主力，均价为46670元/平米。
成交环线结构
受供应影响，外郊环仍为成交主力，4月整体占比环比持续增加5%，郊环外成交占比较上月小幅上涨1%，内中环成交占比减少2%。
成交环线结构-项目排名
4月，新湖明珠城项目为内环内销冠，均价为10.11万元/平方米；内中环，长风瑞仕璟庭蝉联销量冠军；中外环，经纬城市绿洲销售占比依旧最高，该项目为积分摇号新政后的第一批新盘，去化良好；郊环外，首创禧悦芳菲项目为本月销售冠军，该项目青浦新城中的老城，配套齐全，生活氛围成熟。
成交总价结构
上海300-500万总价项目依旧为市场成交主力，该总价段在4月成交占比持续上涨10%，200-300万总价项目成交占比持续减少1%；1000万以上总价段的商品住宅占比减少至9%，受供应影响，市场豪宅化需求被抑制，需求在二手房市场释放。
成交总价结构-项目排名
4月，总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为杨行板块的四季都会项目；总价500-800万项目中，安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目销量占比最高；泗泾板块的绿城兰园项目蝉联800-1000万项目中的销售量冠军；老西门新苑项目在总价1000万元以上的商品住宅中成交面积仍然最大。
成交均价结构
4月，3-5万元均价段依旧为成交主力，成交4743套，占比63%，较3月相比成交占比上涨11个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比环比持续下降5个百分点，10万以上的豪宅总成交346套，相比3月成交占比持续下降3个百分点。
成交均价结构-项目排名
4月，受市场供应影响，均价3-5万项目的成交量最高，其中新城千禧花园项目在该均价段内销量最高；均价5-10万元项目中，宝山区大场板块的经纬城市绿洲项目保持良好的去化率，蝉联该均价段的销量冠军；均价10万元以上的项目中，老西门板块的老西门新苑成交套数最多，该项目于去年年底开盘，仍保持火热的成交状态。
成交户型结构
4月，上海商品住宅市场成交7511套，销售套数环比下降21.9%；户型上，90-120平米成交套数居多，占比总成交量的47%，环比小幅上升4.4%，市场成交豪宅化进一步降低，140平米以上户型成交占比环比持续下降2个百分点。
成交户型结构-项目排名
4月，90-120平米户型销量最高，铂翠廷项目在该户型段成交第一，该项目周围配套商圈良好，价格和周边二手房倒挂，在该区域内较为便宜；120-140平米的面积段中，位于宝山区顾村板块的大华锦绣四季项目销量最高；140-200平米的面积段中，位于安亭汽车城板块的万科莱茵半岛项目销售面积最大；200平米以上的安亭汽车城板块的安亭瑞仕华庭项目成交套数最多。
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