个人出租房屋需要缴什么税？缴多少？怎么算？

个人出租住房需要缴纳的税种涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税。

举例说明：

老王在市区有一套3室2厅住房对外出租，每月不含税租金3000元，按月收租。那么老王需要交什么税，交多少呢？

①增值税：因为租金在10万元以下，所以增值税免征，为0元；

②城建税和两附加：因为增值税免征、所以城建税和两附加免征，为0元；

③房产税：3000*12*4%*0.5=720元；

④个人所得税：老王不含税月租3000元，低于4000，个税=（月租金-房产税-800）*10%

全年应交个税=（3000-720/12-800）*10%*12=2568元；

⑤城镇土地使用税：  个人出租住房免征城镇土地使用税，为0元；

⑥印花税：个人出租住房签订的合同免征印花税，为0。

综上所述，老王全年供应缴纳税款=0+0+720+2568+0+0=3288元。

相关政策依据及计算公式：

1、增值税

国家税务总局公告2016年第16号：其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

国家税务总局公告2019年第4号：其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

因此个人出租房屋的税率不仅根据房屋性质划分1.5%（住房）和5%（非住房）两个档次，还根据租金分摊是否超过10万元的标准来确定是否免征增值税（注意：如果要享受月租金10万元以下免征增值税的政策，只有开具普票可以免征增值税，专票不免征）。

2、城建税和两附加

城建税没有独立的征税对象，而是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额之和为计税依据，再乘以相应税率来依法计征（市区 7%、县城和镇 5%、其他地区 1%）；如果增值税、消费税免征，那么城建税也免征。

教育的附加、地方教育费附加大多数情况是以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，再乘以相应税率依法计征（教育费附加3%、地方教育费附加2%），但也存在缴纳了增值税也不收取两附加的特殊情况，比如房屋分摊后的月租金≤10万元并且要求开具专票，虽然增值税没有减免，但两附加仍然享受减免优惠。（财税〔2016〕12号）

3、房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或者租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率是12%。 个人出租住房按4%的税率征收房产税，但是非住房是不享受优惠的，比如厂房、办公、商铺的税率仍按12%征收（2019年1月1日起减半征收）。

房产税=不含增值税收入×税率*0.5

4、个人所得税

个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。 财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率

每次（月）收入4000元以上，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率

对个人出租住房取得所得减按10%的税率征收，对个人出租非住房按照20%税率征收。

备注：

（1）修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（2）“城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加+房产税+印花税+城镇土地使用税”统称准予扣除的相关税费，不含增值税。

（3）个人将承租住房转租取得的租金收入，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

5、城镇土地使用税

城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。

个人出租住房免征城镇土地使用税。（财税〔2008〕24号）

那么非自住房屋就需要交纳城镇土地使用税，具体按照单位土地面积税额计算，各地每平方米年税额略有差异

6、印花税

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳印花税。

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（财税〔2008〕24号）

出租非住房签订的合同，属于财产租赁合同，按照租金收入的0.1%贴花，应纳税额超过1角但不足1元的，按1元贴花。

印花税=租赁合同的总金额×0.001

针对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加，执行期限为2019年1月1日-2021年12月31日。 （财税法〔2019〕119号）