苏州刚需们，“老破小”还是郊区新房？真没那么难选！

撰稿&视觉//圆圆

今年，苏州的楼市虽然有逐渐回暖的趋势，但二手房市场行情不佳，相信已经是很多人的共识了。根据链家的统计数据，苏州二手房挂牌价从2月起，就一直处于小幅度下跌之中。

加上今年苏州新房项目不断涌现，许多二手房哪怕降价抛房，依然是无人问津。但凡事都有例外，有一种房源，不仅价格坚挺，而且销量还节节攀升。

那就是城区的“老破小”，以姑苏区为例，“老破小”几乎每天都有数套成交，大有成为“刚需圣地”之势。

“老破小”之所以受欢迎，首先当然是因为价格便宜，以三元新村为例，其成交价格基本都在200万元以内。

但实际上200万以内，在当前苏州可以选择的新房也不在少数。房观之前也曾统计过，苏州如今还有30多个1字头的新盘项目在售，虽然距离主城区可能有点距离，但也不乏配套相对不错的板块。

那么，对于苏州的刚需群体来说，在城区的老破小和相对较远的新房之间应该如何选择呢？

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我们先来思考一下，购房时需要考虑哪些因素？

首先当然是地段，对于大部分购房者来说，地段都是首要考虑因素，如果预算充足的话，谁不想选择地段烫金、升值空间巨大的房子呢？

其次，周边配套是评估房子价值的重要因素。交通、商业、医疗、教育都与居住体验息息相关。

另外，小区环境和户型设计也是购房的重要参考，直接关系入住后的生活品质问题。

对于刚需购房者来说，由于预算有限，往往很难选择优越的地段。如果选择新房的话，在苏州200万以内基本只能买到太湖度假区、吴江以及相城的部分乡镇板块。相对来说，距离苏州主城区还是比较远的，目前可能还算不上好地段。

但对于老破小来说，地段可以说是巨大的优势，以房观曾经实探过的三元新村为例。三元新村位于姑苏区核心位置，紧邻苏州市政府，在苏州绝对算得上是黄金地段了。

单从地段来看，城区的“老破小”可以说是更胜一筹。

在已有配套方面，老破小可能也会更好一些。同样参考三元新村，地铁1号线就能直达小区，乘地铁到石路、观前街、狮山只需三到四站另外，西环快速路入口就在小区门外。

小区内还设有农贸市场，小区一路之隔就是金门国际商业广场，小区直线距离一公里以内，有枫桥景区、运河公园、苏州体育中心、苏大附属第二医院。

教育方面，三元新村周围有三元实验小学校和田家炳实验高级中学，小区内还配有四个幼儿园。

相比之下，刚需板块的新房目前可能还没有地铁贯通，学校、医院等配套也不会太多，大型商业体也可能还需要一定时间来筹划。

从现状来看，老破小的周边配套绝对是可以完胜刚需新房的。

但在小区的环境质量和户型设计上，老破小就无法与新房相比了。老破小大多楼道狭窄，外立面老旧，基础设施缺失，并且可能没有专门物业管理。在户型上，90年代的设计理念与现在也存在较大差异，房间通风、采光方面可能都不太理想。

而对于新房来说，哪怕是纯刚需小区，在小区景观、功能分区上都会有独到的设计理念，并且户型设计也会更加的人性化。

还有就是车位问题，老小区的普遍存在车位不足的情况。在三园新村实探过程中，房观也发现小区车辆大多停在路边，并且停完车步行回家还有相对较长的一段距离。而对于新房，苏州有1:1.2的车位配比硬性规定，基本不会存在缺车位的情况。

不过，苏州的老旧小区改造也正在进行当中，加装电梯，新建车位，苏州众多老小区的生活环境正在逐步改善。

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仅从当前看的话，老破小在地段、配套方面可以说是完胜偏远板块的新房，虽然居住体验可能稍差一些，但老破小30-40㎡左右的户型面积在新房中也是难以看到，优越的地段与配套加上100万左右的超低总价使得苏州的老破小近年来大量出货。

但如果从长远来看的话，一些刚需板块的新房的可能被严重低估了。任何城市都是从中心向外围发展的，十几年前，就连湖东都有许多人不看好，如今又怎么样了呢？同理，如今的太湖度假区、运东、汾湖未来如何同样无法定论。

就像今年，通苏嘉甬铁路与沪苏湖铁路均已开工建设，汾湖成为了两者交汇的高铁枢纽，苏州对外交通的主要门户之一。其未来能够达到什么样的高度同样是难以想象的。

其次，开发商拿地建房也不是盲目的，任何新房集中的板块，其教育、医疗、商业、交通等配套设施规划或建设几乎都是同步进行。并且由于主城区土地紧张，一些后来的优质教育、医疗资源更有可能落地新兴板块。

相比之下，老破小的优势并不算太大。毕竟，苏州学区优秀的老破小如今单价基本在5万元/㎡左右，价格低廉的老破小往往并不具备优秀的学区。

主城区虽然已有配套齐全，但同时也意味着想象空间有限了。那些如今看来偏远但更具潜力的板块，未来可能会带来更高的回报率。

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整体来看，不论是老破小还是偏远的刚需新房，对于年轻人来说都只能算是一定时期的过渡选择。

对于预算十分有限，并且更加关注当前生活是否便利的购房者来说，城区的老破小可以说是十分合适。不说有多大的升值空间，主城区房产的保值性还是非常可观的。

对于预算稍微宽松一点，对居住品质更有要求，同时还希望兼顾一些投资回报的购房者。不妨考虑目前看来可能比较偏僻的新房项目，毕竟苏州的发展速度从来不会让人失望。