经历了冰封般的2020上半年，房企们也陆续公布了年中报.“浪花淘尽英雄”，有“舟至中流不进则退者”，亦有“奋楫前行破浪而来者”。
而曾为华南五虎之首的富力地产，“成绩”到底如何？让我们一窥究竟。
“成绩单”踩实“三道红线”
从富力公布的最新半年报来看，协议销售金额510.6亿元，同比下降15%，仅完成全年销售目标（1520亿元）的34%；营业收入335.9亿元，同比下降4%；净利润39.2亿元，同比下降6%。弱于同行业的不只是富力的销售业绩，大规模的负债、短期到期债务更为棘手。8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级，从“B+”下调至“B”。标普认为，截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿的大额债务到期，而截至2020年6月底，无限制现金只有179亿。流动性紧张可能会持续下去，甚至恶化。这里就不得不结合近期市场传言，监管部门进一步加强对房企的融资监管拟出台的“三道红线”：
红线3：现金短债比小于1.0倍
2019年，富力债务净额1587.0亿元，现金及现金等价物229.0亿元，短期借贷及长期借贷当期到期622.7亿元；2020年中，富力债务净额1517.4亿元，现金及现金等价物179亿元，短期及一年内到期的非流动负债814.9亿元。可以发现，不管是以哪个时间段为基准，富力已踩实了三道红线。有泰禾的前车之鉴，偿债能力下滑后，如若该项新规未来实行，面临现金流危机及金融监管趋严，对于富力来说无疑是雪上加霜。
缘何至此？
之前地产行业曾有流传：“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。富力地产以收购旧工厂起家，曾一跃成为“华南五虎”，而如今发展成现今模样，也是不禁让人唏嘘。说起富力的历史发展，2005年上市，2006年销售额即突破百亿，至2010年整体的销售表现都很乐观，可以说在这个阶段富力是处于领头羊的位置。而从2011年以后，整体的销售业绩出现了明显的下滑，甚至在市场年份比较好的2015年、2016年企业的销售规模也仅是保持微增，并未像其他企业一样实现规模的大幅度扩增，从而导致其在行业中的地位也是一落再落。作为高起步的富力，在布局和业务拓展上也是大刀阔斧。但老话说得好，打江山容易，守江山难。布局拓展上，富力可以用“极端”这个词来形容。从拓展的广度上看，截至2020年6月底，富力已布局超过140个城市和地区。
但从业绩贡献城市来看，整体较分散，优势区域不突出，即使是大本营华南地区的贡献也不亮眼。
从拓展的深度上看，就是投资多的年份倾尽权利去拿地，投资少的年份基本不拿地。数据显示，2013年、2017年、2018年是拿地高峰期，而其他年份的拿地数量则较少，尤其是2008年一块地都没有收录。这种模式看似没有问题，也是行业内企业惯用的操作，但对于企业的销售和资金管理也提出了很高的要求。市场上行的时候运用杠杆大举拿地，如去化不畅，销售回款必受到限制，加之负债高企，必然会对经营的连续性造成影响。尤其是2020年受新冠疫情影响，行业整体销售受阻资金回笼压力加大，对于企业来说是不小的打击。酒店运营方面，富力2017年收购万达77家酒店，摇身一变成为全球最大豪华酒店业主。大量增加了商业资产、酒店运营业务份额，却因投入成本巨大且回报周期缓慢，没有抵消酒店运营业务的亏损。尤其是疫情期间酒店业遭受重创，一季度因商务及休闲旅游因检疫隔离及旅游限制几乎全部暂停。数据显示，2020年富力酒店运营的营业收入下降至13.96亿元，负债同比去年同期增长5.3%。而在负债高企现金紧张的背景下，富力仍想在多元化方面拓展一角。2019年7月，富力入股华泰汽车涉足新能源汽车产业。其实从客观层面来讲，目前房地产行业的多元化发展尤其是非相关领域的拓展成功的寥寥无几，而汽车本身和房地产行业的相关性极低，专业门槛较高，在涉足前期就需要投入大量的研发资金。综合来看，酒店运营和新能源汽车的前期投资都较大，回报期长，且跟经济周期有很大的关系，如果经济行情不好，消费市场需求并未被刺激，整个现金流不能滚动起来的话，对于企业的整个经营都将是致命的打击。除此之外，城市更新方面，作为当年的“旧改之王”，2007年的广州猎德村打造成广州的天銮公寓，2011年的杨箕村打造的东山新天地人文综合体，曾红极一时为富力带来了巨大的声誉。而2020年至今，富力拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，其中92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区，还计划未来十八个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，以产生人民币2000亿元的潜在可售资源。虽然城市更新项目土地成本低、利润率和资产收益率较为稳定，但其背后的利益纠葛、所需项目周期较长等隐忧，对于企业的现金流也是一个巨大的考验，也是值得警惕的。
努力改进略有成效
2019年，富力已然意识到自身的高负债和偿债问题，也开始想尽各种办法来解决此困境，且取得了一定的成效。从之前的“三道红线”表格中我们可以看到，2020年上半年，富力的剔除预收账款后的资产负债率和净负债率，是有所下降的。富力一方面采取措施处理近期到期债务，将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。2月份，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年1月到期的美元优先票据，延期到期期限；处理108亿元的境内债券，降低了整体负债规模。在2020年中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示，到今年年底，富力的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右。另一方面，针对疫情影响，富力2月份启动线上卖房活动，无理由退房、差价补偿、明星直播、跨界促销等营销活动不断推出。然而促销效果未如人意，迫于销售端回款乏力，富力开始严格控制支出，收缩拿地策略，从源头节流。在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下，进一步放缓购置土地储备的速度，于2020年上半年仅花费60亿元购置243万平方米的权益可售面积。
这些方法虽然暂时缓解了短期的资金压力，令现金短债比暂时降低，但治标不治本，并未从根本上解决问题，想破局，仍需从长计议。
未来还需再接再厉
在未来的发展过程中，如不想重蹈泰禾的覆辙，富力不管如何最首要的都是降低负债、保障充足的现金流，使财务指标回归稳健运行区间。
而房企的现金主要来源无非就是销售回款和融资，接下来，富力也应继续从这三点着手：
其一，目前阶段疫情防控良好，富力应紧抓这个时间段快速推盘，无论是通过降价促销也好，网上直播卖房也好，亦或是全民营销，最根本的就是要快速去化，提高销售额，加快回流现金。
其二，城市拓展广度已够，应加大重点城市和区域的深耕力度，培育优势区域，加大业绩贡献来源，保障销售来源的根本。
其三，处理到期债务，改善资产负债水平。否则一旦三道红线实行，资金来源一切断，企业将面临万劫不复的境地。
富力除了采用这种“拆东墙补西墙”的发债模式外，其实从长远考虑是可以适当开辟融资渠道，加大引入联合开发股权和战略投资。
这样不仅可以降低企业负债水平，同时也可适度减轻企业的资金负担。
不求极致但求合适。发展至今，富力虽已掉队，但是自身优势仍是有目共睹的，未来需要从目前的困境中走出来，培育巩固优势，才能在房地产大浪潮中屹立不倒。
