城市系列 | 武汉城市圈三城调研：“虚火”渐灭，谁来拯救？

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位于长江中游的湖北，被交错的河流编织而成“千湖之省”，那些星罗棋布的湖泊就像散落的珍珠，如此地貌特征又赋予湖北省各个城市之间难以跨越的差异性。比如，武汉市因省会城市加持，经济增长动力强劲，人口虹吸效应显著，一枝独秀；而襄阳、宜昌虽赶不上武汉，但GDP总量明显高于省内其他三四线城市。

近期，我们对襄阳、荆州、鄂州三个典型城市进行了实地调研，发现一个规律性特征，2018年下半年以来三个典型城市房地产市场热度依次递减，市场走势跟随全国市场同步调整，市场观望情绪浓重，成交量明显回落。

下文我们将从城市基本面、政策、市场、营销去化、客户结构、土地等方面对其逐一阐述。

城市基本面：大量人口持续净流出

襄阳、宜昌经济发展齐头并进，2019年上半年GDP总量皆超2000亿元，明显高于省内其他三四线城市。

而襄阳、荆州则具备较强的人口规模优势，2018年常住人口均为560万左右，鄂州人口基数偏低，常住人口仅108万人。

这些城市有一些共性，即除宜昌属人口流入型城市之外，襄阳、荆州和鄂州人口持续净流出，常住户籍人口比皆低于1。从地理位置的优势看，荆州大部分人口流入紧邻的武汉，常住户籍人口比已低至0.87。

在居民收入方面，湖北省内三四线城市之间差距不大。最新数据显示，2018年城镇居民人均可支配收入基本都在3-3.5万元，宜昌略高达3.5万元，市场购买力较强。

调控政策：因地制宜“一城一策”

襄阳、荆州皆不限购。襄阳首套首付3成，房贷利率上浮20%，二套首付4成，房贷利率上浮30%；荆州首套首付2成，房贷利率上浮25-30%，二套首付3成，房贷利率上浮30-40%。

鄂州分区域调控。华容区葛店板块、鄂城区花湖板块落地“四限”。

具体来说，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套；新房交付获产证后限售3年；首套首付3成，二套房贷已结清5成、未结清7成；毛坯备案价不超2017年1-10月成交均价，新盘备案价不超周边竞品。

值得一提的是，湖北省精装房皆签双合同，装修使用消费贷，最长贷款期限不超过10年，对于购房者来说，还贷压力较大。

市场综述：成交量波动性回落

受惠于棚改货币化安置，襄阳房地产市场在2015年持续升温，一直到2018年三季度才开始转冷，成交量明显回落，四季度成交量小幅回升。因此，从市场走势来看，与全国基本同步。

2019年以来，襄阳市场波动加剧，4月份迎“小阳春”行情，但可持续性较差，5、6月市场急转直下。7、8月市场明显转暖，单月成交量连创新高，但“金九”爽约，成交量降至年内低位。

截至2019年9月份，襄阳商品住宅库存量235.76万平方米，消化周期约12个月。

同样，得益于棚改货币化安置带动大批增量购房需求，荆州本轮上升期从2017年持续到2018年上半年达到顶峰，期间碧桂园单盘1800套房源5个月内便告售罄，市场热度可见一斑。

随着棚改拆迁进度放缓，2018年下半年明显降温，案场到访量急速下滑，因蓄客不足，部分项目延期推售迟迟不开盘。2019年以来，市场未见好转迹象，购房者观望情绪浓重，成交量持续走低。

值得担忧的是，去年品牌房企蜂拥进驻荆州，未来供货压力较大，企业对后市信心普遍不足。沙北新区最为典型，潜在供应量约150万平方米，消化周期在20-30个月。

鄂州房地产市场热度同样持续到去年上半年，大量武汉外溢投资客进场，叠加本地改善性换房需求持续释放，去化效果明显；2019年市场下行压力加剧，成交量明显回落。受惠于返乡置业潮，3、4月份仅鄂城区出现阶段性“小阳春”行情。项目推售节奏明显放缓，推售量跟随蓄客量有所调减，小步快跑、延期开盘趋于常态化。

区域市场：市场价格价差拉大

襄阳各区域市场价格梯度明显，樊城区、襄城区房价相对较高，大都超1万元/平方米，全市价格标杆汉江一品售价1.7-1.8万/平方米。襄州区划两大板块中高新区房价9000-10000元/平方米，东津新区房价略低，达7000-8000元/平方米。

荆州各区域市场没有明显的价格梯度，售价大都在8000-9500元/平方米。

有意思的是，荆州区、沙市区之间存在鄙视链，极少跨区域购房，沙北与荆北价差约1000-1500元/平方米。基于当地月收入3000-5000元，偏好低价盘，售价7000-8000元/平方米毛坯房更易去化，精装房一旦售价突破9000元/平方米基本无人问津，万元盘已是市场承受极限。但同时，产品、客户同质化现象严重，品牌房企无溢价空间。

鄂州各区域市场分隔明显，鄂城区是老城区，教育、医疗配套成熟，重点发展城东板块，恒大、融创、中核等大盘林立，本地地缘性客户占比70-80%，周边乡镇占比20-30%，房价7500-9000元/平方米。

营销去化：案场到访量普遍走低

随着市场持续转冷，襄阳、荆州和鄂州渠道分销常态化，但渠道客户转化效果却大相径庭。

襄阳渠道分销效果显著，到访量、成交量皆有明显提升。自销盘工作日到访量5-6组、周末超10组，月均销售70-90套；渠道分销盘日均到访量40-50组，月均销售100-140套。荆州案场到访量显著回调，2018年上半年市场火热阶段，普遍一周平均80-100组，工作日低至个位数。鄂州多项目通过渠道营销，到访量增长明显，但转化率偏低约10%。

客户结构：本地地缘性客户达80%

襄阳和荆州属典型的内生型市场，本地地缘性客户成交占比约80%，周边乡镇客户占比约20%。产品主打自住以及改善性需求，高端盘也是小户型产品去化更快，即使去化快的楼盘后期也面临需求乏力的问题。

鄂州内生以及外溢性需求并行不悖。鄂城区成交主力三房、四房，且以大户型产品居多，本地地缘性客户占比70-80%，周边乡镇占比20-30%。梁子湖区、花湖开发区、葛店皆主打外溢性购房需求，低总价的小户型产品更易去化。

土地市场：频繁的流拍与调价

襄阳市政府供地节奏基本能够实现供需平衡，地价稳中有升，未来供地主要集中在东津新区。9月中旬邻近地块起拍价5700元/平方米。

但荆州、鄂州土地市场不如襄阳。

荆州在去年加大供地力度，但2019年6月份以来土地市场明显降温，土地流拍时有发生。前期沙北新区出让多宗高价地，但由于市场同质化竞争加剧，部分项目售价贴近成本线甚至微亏。

去年，基于对葛店的市场预期，鄂州新进品牌房企持续增多，不乏金地、保利、当代等。但目前，葛店潜在供应量显著高于市场需求，加之前期出让的高价地去化普遍困难。地价过高、盈利困难等多方面因素，导致房企拿地态度趋于谨慎，土地流拍时有发生，地价被迫向下调整。以葛店一地块为例，挂牌起拍楼板价5200元/平方米遭流拍，预期起拍价将降至4500元/平方米。

综合而言，襄阳、鄂州和荆州市场热度依次递减，2018年下半年以来市场走势跟随全国市场同步调整，市场观望情绪浓重，成交量明显回落。

襄阳市政府有序供地，房地产市场基本能够实现供需平衡，各区域市场价格梯度明显，刚需、改善以及豪宅市场并行不悖。随着市场转冷，多项目上马渠道分销，转化效果显著，到访量、成交量皆明显提升。

荆州市场购买力长期受限，总价天花板90万元，万元盘已是市场承受的极限。市场同质化竞争激烈，因2018年供地过量，潜在供应量不容小觑，房企对后市信心普遍不足，部分高价地即使亏本销售仍难去化。

鄂州有顺丰机场、武汉地铁等规划利好加持，市场冷暖变化与周边城市休戚与共。各区域市场分隔明显，鄂城区主打地缘性改善性需求，偏好大户型产品；梁子湖区、花湖开发区、葛店皆主打外溢性购房需求，低总价的小户型产品更易去化。

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