房屋抵偿工程款财税风险与操作要点

来源：李舟财税圈

作者：李舟

时间：2021-06-30

摘要：购房人实际价格如果同房企与建筑企业约定价格一致，当然皆大欢喜，资金流完整闭环，网签合同也据实签署。但实务中常常出现价格不一致情况，可能高于约定价格，也可能低于约定价格。

实务中常常出现房地产企业和建筑企业之间的以房抵债交易，看似简单的交易其实蕴藏着巨大的风险，如何安全操作，需要关注哪些要点?尝试为大家分析如下： 　　01、房屋抵偿工程款是真的抵偿吗? 　　房地产企业欠建筑企业工程款，约定好以住宅抵偿工程款，标准的操作必须将房屋产权办到建筑公司名下。房企视同销售，建筑企业消减应收账款，增加固定资产即可。但实务中建筑公司很少会留存房屋，而是想办法将房子卖出去，由房地产公司协助办理手续，这就是双方财税风险的根本源头所在。 　　02、房屋抵偿工程款的价格是关键 　　通常只有在房子不好卖的时候房地产企业才愿意以房屋抵偿工程款，这种情况下抵偿工程款的房屋价格应该低于市场价较为合理，但实务中偶然也会出现房屋抵偿价格高于市场价的情况。 　　对于房企来讲当然越高越好，但对于建筑企业来讲，未来房子是要找人来买的，无论同房企如何计算，在对外销售时只有低于市场价才有可能卖出去。因此建筑企业一定要关注抵偿价格，不能高于市场价，否则会造成巨大损失。 　　03、实际购房人房款应该交给谁? 　　既然业务的实质已经变成建筑企业帮助房企寻找客户，那么实际购房人确认买房时应将房款交给谁?这似乎不是一个问题，按照逻辑当然是同房企签署商品房销售合同，将房款交给房企。但实务中并非全部如此，很多建筑公司老板直接要求购房人将房款打到个人账户，但这会给双方带来很大的麻烦： 　　1、房地产企业没有收款的资金流，不仅可能带来涉税风险，还可能造成监管资金账户没有资金流无法备案的情况; 　　2、建筑企业没有收款的资金流，正常向房地产公司开具发票，挂账的应收账款无法收回。 　　因此最好的处理方案依然是购房人将房款交房地产公司，房地产公司再支付给建筑公司，实现资金完整闭环。实务中如果的确无法实现资金流闭环，也一定要签署三方协议(实际购房人、房企和建筑企业)，确保没有资金流的情况能够说清楚。 　　04、购房人实际房屋价格与房屋抵偿工程款价格出现差异怎么办? 　　购房人实际价格如果同房企与建筑企业约定价格一致，当然皆大欢喜，资金流完整闭环，网签合同也据实签署。但实务中常常出现价格不一致情况，可能高于约定价格，也可能低于约定价格。 　　1、实际成交价高于约定价格 　　对于房企而言，无论建筑企业实际成交价格是多少，都会要求按照约定价格网签，这就涉及到同购房人的沟通，以及高出部分的款项如何收取的问题;稍有不慎会导致涉税风险。 　　2、实际成交价低于约定价格 　　房企依然会要求按照约定价格网签，如果想要形成闭环，差额部分款项也需要缴纳再流出，而且会给建筑公司带来巨大伤害，造成收钱少交税多的情况。 　　2015年7月的解析—— 建设方以房抵偿工程款税会处理 　　一般抵房三方协议为建设方主导草拟，协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理： 1．前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务（不含税）的会计处理：     借：工程施工——合同成本——分包成本     贷：应付账款——某项目——某分包方 2．在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理：     借：应收账款——某项目——某地产公司     贷：工程结算一一进度款     应交税费——待转销项税额 3．签订完三方协议，当期开总包票时会计处理：     借：应交税费——待转销项税额     贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 4．取得分包发票时会计处理：    借：应交税费——应交增值税（进项税额）     贷：应付账款——某项目——某分包方 5．当期债权债务抵消时会计处理：     借：应付账款——某项目——某分包方    贷：应收账款——某项目——某地产公司