三道红线下，这家房企的深耕与细作

01

不得不说，过去的房企排名，大家往往比的是外在的规模和增速，对于内在的发展逻辑，大家往往是避而不谈的。

然而，“三道红线”的横空出世，给喜欢上杠杆的房企套上紧箍咒，也让“负债绿”成为了新标尺。

最近，各大开发商2020年度业绩发布，三道红线、城市深耕，成为大家最关心的话题。

02

说实话，对于“三道红线”，其影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。它改变了行业的游戏规则。

毕竟，三道红线出现后，融资除了规模，还要看负债率和安全性，考察维度更加全面，红档企业即使有规模也很难再借钱，而绿档企业将受到金融机构的追捧。

从近期披露的年报看，“三道红线”绿档房企阵营中，大致可以分为三大类：

1、实力雄厚的央企国企，如保利、中海、万科、招商蛇口；

2、策略稳健的全国民营，如龙湖、龙光、碧桂园、世茂、新城；

3、区域深耕的实力龙头，如滨江、卓越、建业等；

在这三类房企中，以近年来发展最迅猛的实力房企龙光为例，其2020年的权益销售超1200亿，同比增长32%；营收710.8亿，增长23.7%；归母核心利润120.3亿，增长20.1%。

龙光业绩持续靓丽从财务数据看，龙光三道红线全面达标，净负债率61.4%；剔除预收款后的资产负债率69.8%；现金短债比1.8倍，远高于此前要求的1倍。

▲龙光全面达标“三道红线”

03

如此，龙光既拥有领先行业的盈利能力，又有持续扩大的业绩规模，且三道红线全面达标，那龙光是怎么做到的呢？

首先，是区域深耕战略。

从目前进驻的城市看，龙光平均单城权益销售额是44.7亿，同比增长22%；市场占有率居前五的城市数量，占进驻城市比例超40%。

▲从区域深耕的角度看，这可说是2020年最漂亮的房企财报之一，在疫情冲击下，龙光的前瞻性投资布局可以说是得到了淋漓尽致的展现。

对于区域深耕，说实话每家房企都在说自己在深耕。然而，从城市深耕效能来看，千亿级房企单城权益销售额的中位值在21亿元左右，龙光在单城的平均权益销售额产能具有显著的领先优势。

此外，真正有实力进行深耕的房企，不仅可以看到现在的业绩，还要看到未来至少两三年的业绩和规划。龙光管理层在业绩发布会上表示，2021年至2023年，龙光权益合约销售目标年均增长20%。

另外值得一提的是，龙光的深耕战略成功复制到了长三角，2018年龙光进入长三角区域，因为快速布局、深耕细作，实现权益销售两年超101亿元，同比大幅增长236%；土储货值达到356亿元，大幅增长260%。

▲龙光在长三角，善于把握窗口期，首进上海、宁波、南京、温州，持续加仓苏州、嘉兴等城市，如苏州汾湖玖誉湾，嘉善江南大境等项目。

对此，业内人士认为，龙光的区域深耕特色鲜明，有精准的周期节奏，能很好顺应天时、市场、行业变化，尤其是前瞻性投资布局，能很好把握市场投资窗口，同时还拥有城市更新先发优势、融资成本优势、运营管理优势，所以才造就了今天的境界。

▲也正是因为善于前瞻性布局，所以龙光的土地储备充裕且优质。

截止日前，龙光共有总土储面积7200万方，货值12322亿；布局城市能级高，一二线城市货值占比93%；聚焦核心都市圈，大湾区与长三角合计85%；土储成本优势显著，平均地货比32%，利润有保障；土储开发周期合理，近期可开发货值5222亿，未来三年的销售增长无虞。

▲龙光的城市更新，具有明显的先发优势。

▲在融资成本上，龙光加权融资成本平均为5.6%，要知道2020年，全国房地产行业海外债融资平均成本为8.32%，龙光仅是融资成本，就远低行业均值！这是一项巨大的资金成本优势，使其在投资拿地和长期利润表现方面优势尽显。

04

事实上，三大红线的提出，相当于在地产这场马拉松中，禁用了杠杆兴奋剂，这对那些真正有实力的房企，是一件好事。

也正是因为看到了这一点，龙光始终苦修内功，深耕细作，毛利率达到30%，核心利润率达到17.4%，ROE34%，连续8年ROE平均超30%。

▲据我了解，除非公司有非常强大的竞争优势，否则ROE水平很难长期保持高位。

例如，在传统行业里，伊利股份ROE除了2011年以外都处于25%左右，双汇发展ROE长期在28倍左右，即使像云南白药这样的公司长期ROE也未超过30%，只有贵州茅台才能长期维持ROE30%以上。所以对于大部分公司来说，长期ROE的范围应该在10%——20%。

龙光的ROE连续8年超过30%，这样的数据，在地产企业中，可以说是十成的优秀！

另据2020年《财富》中国500强ROE排行榜，龙光位居第三，凭硬核实力领跑行业。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

交流、爆料欢迎扫描以下二维码加我微信。