“去化率”这个决定地产企业生死的指标，未来可能非常难看

先给大家普及一个小知识：去化率，可能很多关心房地产的都知道，但还有很多人不知道，我这里先简单说说。

去化率就是新房销售的比率，比如100套新房卖了80套，去化率就是80%。

一般来说，在新房开盘的那天统计去化率。如果是100%，表示售罄，销售形势最好。

但是去化率不是越高越好，因为如果是100%或接近100%，说明定价太便宜了，房企的利润会受影响。所以一般来说，去化率定在70-80%比较合适，剩下的慢慢卖。

不过最近几年，去化率还是越高越好，因为既然国家把毛坯房价钉死了，就算房企通过精装修和高价卖车位抬高价格，但不可能抬得太过离谱，很多买房的装修知识也越来越丰富，所以这方面的利润毕竟是有限的。

因此在售价受限的情况下，现在新房去化率最好在80%以上，越高越好。

遗憾的是，现在越来越多的楼盘，远远达不到这个指标。

比如2020年秋，很多城市的新房去化率不到七成，个别城市甚至只有四成。

有人统计今年（2021）一季度，14个城市的住宅类项目开盘561个，平均“当日去化率”为64%，这一数字自2020年一季度以来一直保持在低水平。今年先降后升，3月份又降至61%，略低于去年同期。

其中，杭州、上海、广州的去化率超过8成，北京、重庆和武汉分别达到56%、50%和50%（但重庆5月份以来又好了）。

苏州最惨，去年下半年只有20%，今年一季度平均去化率是6成，好一些，但仍比较落后，有好几个楼盘的去化率还不到10%。

去化率接近100%虽然不一定好，但这是“幸福的烦恼”；去化率太低，就关乎生存了。

道理很简单，现在房企的纯利润率也就1-2%，最多5%，这是在各方面都做到最好的情况下。如果房子卖不出去，不仅不能快速回笼现金，而且根本没有利润，甚至可能是巨亏的。就算在未来几年卖了出去，并且可以卖个好价钱（因为总体来看大多数城市的房价是上涨的），但这么长时间的人工成本、财务成本，恐怕不低。

那么，为什么某些楼盘的去化率很低呢？

有几个原因：

1、性价比不高，比如户型设计不好，位置不好，装修不好，相对价格还贼贵。

2、新房太多了。

3、“躺平”的越来越多，没钱买。

4、房企口碑不好。

前3条这里就不多说了，上面第4条，从2018年开始，变得越来越重要。

道理也很简单，当你知道一个房企的口碑不好，比如住户经常和它打官司，甚至有可能遇到财务危机、甚至快倒闭时，你还敢买它的房子吗？

所以，现在每年都有几百家房企破产倒闭时，住户将越来越重视房企的口碑。

据我了解，现在某些大房企的总体去化率，很不乐观。

国内排名前五名的，有一家，我就不提名字了。

去化率低怎么办？

只能降价销售，甚至亏本降价。但就算可以获得现金流，也没有利润，甚至就是亏钱的。但现在现金流太重要，获得现金流再说。

但长远来看还是个死，更何况地方政府还不让大降价。

一头大象如果轰然倒塌，将有怎样的震撼效果？

牵涉到上下游的债务链条可能是几万亿、十几万亿，国家会管吗？万一不管呢？

如果不管，一头大象倒掉，会不会带动更多的大象摔倒？

要知道，用户都是买涨不买跌的。腥风血雨中，用户恐怕也不敢“抄底”。

这就引出另一个问题：当大象倒地时，国家管不管？

嘿嘿，我不太乐观。

当然，国家不可能绝对不管，多少总是会管一些的，底线是不发生金融危机。

对于房企来说，就算倒下几头大象，也不会引发金融危机的。

因为对于这几头已经很危险的大象，金融机构早已心知肚明，已提前做了相当的防范。

所以这些大象才越发危险。

这就很容易进入一个恶性循环。

国家不怕一头大象扑街，怕的是什么呢？

怕的是几十头大象都倒了，那时国家肯定出手。

但现在还远远没到那个地步。

好的，总结一下：

“去化率”是个重要指标，2020年以来全国的去化率一直不高，平均大约是六成多。少数几个城市很好，但绝大多数城市不行。

在去化率越来越低的情况下，在房企利润率非常微薄的情况下，在无数小房企已经倒闭的情况下，现在，大象也感到了死亡的威胁。

万丈波涛，将在不久的未来，掀起。

或许到了那时，才是房地产政策大调整的前夜。

谢谢鼓励！