去化率大战30%PK100%，一叶知秋还是一叶障目？
楼市里的信心堪比黄金，郑州楼市仍值得期待。
✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
你方唱罢我登场，上周的楼市好不热闹。
先是融创在北区大手笔特价房入市，接着郑州官宣全面惩治房地产乱象。这边众人还在恍神之际，开封取消限售的消息，又像深水炸弹一般，炸的楼市波澜顿起。虽然第二天又下发撤销文件，但是各种解读、猜测还是扑面而来。
归根结底，大家的关注点，总还是离不了“房价”二字。有房的人怕跌，没房的人怕涨，所有人都在局中，雾里看花。
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开盘去化
落差明显
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进入7月，一路高歌猛进的楼市忽然放缓了脚步。前两周只有3个项目开盘的官方数据，上周末终于又有6个开盘项目千呼万唤始出来。
©周末开盘项目分布示意图
从数据上看，总体去化成绩，不甚亮眼。除了融创城以低于市场价2000-3000元/m²的价格，赢了个满堂红，其他项目的去化率跟前几个月相比落差有些明显。
不过，管南的绿都澜湾虽然去化率大约只有74%，但是，价格依然坚挺，不见楼市风波影响，好的楼层价格达到了15500元/m²，比去年高了1000-2000元/m²，比上个月高了300元/m²左右。再次夯实了富田城九鼎公馆创造的15500元/m²的管南价格天花板。
另外，滨河国际新城的海马清风公园二期，推出了120套高层房源，精装均价19000元/m²，去化86套，去化率约72%。清风公园主打改善，属于稀缺资源，户型较大，这样去化的成绩还算不错。虽说今年的滨河很低调，但清风公园的价格和去化都还是稳坐钓鱼台。
©周末开盘数据一览
新郑本周推盘项目有三个，占半数。其中正弘新城，去化率为61%，九珑台去化率为30%，去化不太理想，华南城推出91套88m²的小三室，户型比较占优势，去化率为86%，也只能说还算过得去。就价格而言，近期郑州近郊的房价波动较大，本次三个项目基本都是8字开头，明显与主城房价拉开了差距。
总体来看，郑州房产市场降温信号，已经逐渐显现。最突出的就是区域之间和项目之间的分化越来越大，大部分楼盘集体热销的情况已呈过去式。
©上半年郑州主城区供销量同比下滑
事实上，从7月中旬发布的全国70城房价数据就已经可以看出，无论新房或者二手房均出现了全面涨幅回落的情况。只是6月因为房企要冲刺年中业绩，所以市场上的繁荣景象人为引导痕迹明显。加上今天被放松限购刷屏，明天被地王刷屏，后天又被人才争夺战刷屏，让人很难看清楼市的真实走向。
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楼市降温
信号已现
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春江水暖鸭先知。市场的好坏，往往房企最先做出反应。
上月融创城开盘，就采用少量特价房试水，直到融创大河宸院200余套特价房源入市，才算正式揭开市场行情变淡的面纱。前几天港区融创空港宸院的洋房，直降2000元加送车位，似乎又给市场降温打了一针催化剂。
©链家平台释放融创空港宸院信息
管中窥豹。
正如我们在上期推文《郑州楼市降价潮狂袭，直面而上还是抱头鼠蹿？》所讲，房企下半年会面临着资金周转问题，艰难度日。比如，主要因素有，继信托之后房企融资海外融资渠道再度收紧；房贷利率出现2019年以来首次增长，逆势走高，居民借钱买房的欲望会大打折扣等。
果然，第二天人民法院公告网就显示，2019年已经有265家房地产企业发布了破产公告，可见，房地产行业的生存环境已经异常惨烈。
©265家房企公告破产
楼市的任何风向，都会引发人们对房价的猜想。
2018年，绿博片区的金科天籁城降价，就引起了片区的集体降价潮。有人猜测同样的事情今年又要上演，观望态度再度高涨。
说实在的，像融创为了快速回笼资金，所推的特价房，一定会截留不少客户，对所在区域的其他项目造成影响，当然其他项目也不可能坐以待毙，以价格为武器的贴身肉搏必不可少。
可以预见，下半年一大部分房企为了加快回款，都会变着花样的争夺客户，打折促销将成为常态化操作，特价房也会层出不穷。一场看不见硝烟的战争就要开幕，谁是王者，谁是青铜，终会见分晓。
©郑州开展楼市整治文件
然而，就在这时，一份关于将在7月22日至9月30日，开展房地产市场集中整治的官方文件出炉，提前给即将到来的楼市风云打了个预防针。通俗来说，就像一场武林大会开始之前制定的比武规则一般，谁都不能过了线。
这些措施是保证郑州房产市场持续稳定健康发展的必要手段。无论如何，稳地价、稳房价、稳预期的方针不可能变，保障楼市稳定还是眼下一个非常重要的指标。
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市场下行周期
郑州仍是价值高地
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楼市里的信心堪比黄金，郑州楼市仍值得期待。
虽然在一个阶段内，郑州房价不会大涨，也不会大跌，但难得的购房时机已经到来。
©郑州楼市整体平稳小幅上涨（盛励市场研究中心）
真正有需求的购房者，如果有开发商推出了优惠折扣价，只要有条件，就可以上车，这都是看得见摸得着实实在在的利好。不要为了等更多的优惠而错失机会，毕竟开发商也需要考虑成本的，大幅优惠并非时时有，很多时候都是过了这村就没有这店的。
还是那句话，早一步上车，就能早一步享受城市发展红利。如果有能力买北上广深，就赶紧买。如果不能，河南人当然还是选择在郑州买套房，作为阶级跃层的跳板。要知道随着城镇化的深入发展，所有资源都是要往大都市圈靠拢的。
©1+4郑州大都市圈示意图
郑州作为中原城市圈的核心，国家中心城市，潜力正逐渐被发掘。未来的城市格局必定是恒者恒强，郑州会是全省甚至全国的价值高地。
尽管，如今河南地市地王频出，房价高企。但是三四线城市因人口流失，产业空心化，而产生的连锁效应已日渐凸显，一旦反映到楼市上就是的需求塌陷，房子很难转化成流动资产。
很明显的一个例子，就是前两天，开封下发取消限售的政策，虽然第二天就撤销，但是足以证明目前开封房产市场的增长后续乏力。
©开封楼市限售松绑“一日游”
虽然郑汴一体化已推行多年，但是两城中间的中牟截断了很多郑州对开封辐射影响，除非行情大涨，开封房价很难有起色，八朝古都尚且如此，其他地市面临的问题更是只多不少。
无奈也好，残酷也罢，人口和经济向中心城市聚集的大势如此，无人能阻挡。