上海新房开启积分制后，艳姐身边的很多购房的朋友们聊天总是离不开自己的积分，大多数人都是50、60的积分。目前上海大多数开启积分制的楼盘，入围积分大多在60分段位。而如今，上海的新房新政后的入围积分被刷新：高达75.6分！将积分带入这个新高度的，是位于浦东金桥的仁恒金桥世纪。这个消息这两天也是刷爆了艳姐的朋友圈。如此高的入围积分也说明仁恒的盘实在是太火了，其在去年入市的时候就引发了1500+的认筹盛况；此外，也说明仁恒的客户质量较高，大多数都是得工作10年以上的社会中坚力量，一般人根本达不到这么高的分数。见微知著，纵观仁恒在上海发展的近30年，仁恒的房子不便宜，一向处于同区域高价位，但是就是有人愿意买单。归功于仁恒强大的产品溢价能力。我们今天特别想乘着这个热点，和大家聊聊仁恒这家企业的最新动态，以及背后的发展逻辑。好的方面是，仁恒的规模和增速确实是上去了，2018年其销售业绩还在250亿关口徘徊，如今其合约销售金额为784.55亿，离千亿房企越来越近了。然而其加速的代价显示在数据上则为增收不增利，仁恒2020年报利润数据显示：毛利率为36.4%，而2019年为41.2%，下降约5个百分点。当然，另外一方面，在产品上则似乎体现在了产品结构的变化和市场对于能否维持上乘品质的疑虑，近年来也出现部分项目业主维权、品质受质疑的消息。但不管怎么说，上述问题是绝大多数房企在加速的过程中必然会遇到的问题，关键是仁恒如何继续保持过往的品质优质，在加速的同时，对其他房企实现降维打压。其实一谈到仁恒，很多人脱口而出的词一定是：高品质。和很多房企农村包围城市的战略打法不同，仁恒一开始就在一线城市核心地段打造精品产品，在1993年就上海、南京的黄金地段，开发精品住宅。
还记得大概2008年左右的时候，艳姐看了上海仁恒河滨花园，草坪上都是老外躺着，隔着一条马路还有别的新房项目，可是仁恒偏偏比别人家的房价高一倍。
上海仁恒河滨花园
而且仁恒新盘的业主复买率极高，每次开盘仅靠复买和“老带新”就能卖掉一半以上。
仁恒到底好在哪里？
第一是它产品中的实用朴实哲学：
仁恒的户型都是规规矩矩，注重以人为本和务实，也正是这种坚持，让它积累了很多忠粉；
第二则是其对于产品细节的打磨：
仁恒是地产行业最早一批开始精装修交付的房企，是精装住宅中的“引潮者”。很多细节设置虽然不奢华，但很实用，比如其对每一个开关的高度，都有严格规定。
第三打造不断升级的仁恒国际化社区：
早在1993年，仁恒就打造上海第一批国际社区仁恒滨江园，其住户来自40多个国家和地区，拥有国内第一个有外籍人士参加的居委会。
其不断迭代其国际社区，至今已经进化到第五代国际社区，给业主提供高端生活方式。
也正是仁恒多年来对于高端产品的打造，其毛利率多年处于行业第一梯队，甚至2018年其毛利率甚至高达46.0%，而同样是打造高品质产品的绿城，其毛利率在同期为22.8%。然而，转折点出现在了2019年，彼时仁恒毛利率开始下滑，毛利率较2018年下滑4.8个百分点至41.2%。而最新的2020年报显示，仁恒毛利率继续下跌，为36.4%。近两年来土地与融资成本处于高位，造成大部分房企成本高企；另一方面，多城市限售限价，这也导致行业整体毛利率处于下降通道中。值得注意的是，除了政策因素外，仁恒毛利率的下滑与产品结构的变化也不无关系。近年来，很多业内人士已经察觉，仁恒原来只做高溢价的高端产品，然而如今其也开始涉足刚需市场：譬如南京城南赛虹桥仁恒G59、G60地块“仁恒城市星光”项目，最小户型仅74㎡。此外，上海仁恒静安世纪的面积相较于以前也不算大，最小户型为106㎡的3室2厅2卫。在接地气的同时，仁恒也陷入了品质事件的舆论风波中：早前《新民晚报》报道，上海仁恒怡庭业主反映，单价超过7万元、总价2400万元的豪宅大小问题不绝，房屋渗水、墙面渗水、大理石泛碱、等等，前后共发现问题130余处，维修约8个月仍未能全部解决。此外，仁恒也遭到多地消费者投诉，如上海仁恒森兰雅苑、南京仁恒江湾城等项目就曾因各种原因，陷入业主投诉维权风波之中。仁恒近几年项目投诉、维权的事项时有发生，让其多年铸就的品质口碑遭受质疑。2017年，仁恒内部提出“千亿仁恒”计划，但彼时的仁恒颇为低调，并未向媒体、投资者以及行业内对外公开，计划的内容是：从2017年起，用5年的时间，从300亿稳步发展到1000亿，也就是要到2022年才会实现千亿的目标。其实这也或多或少体现了仁恒对于规模的焦虑，在房地产黄金时代，做少而精的房子，也能好好活下来；但是到了房地产下半场，规模已经成为存活下来的重要指标。但仁恒与其他房企动辄通过高杠杆、快周转的模式不同，其冲击千亿预计用时5年，较之其他房企长了很多，但这或许就是仁恒稳健发展基因的体现。从实际业绩情况来看，仁恒2017年、2018年的业绩分别为256.38亿、248.88亿，在250亿关口徘徊，真正发力是在2019年前后，这一年，仁恒置地以557亿元的合同销售额完成了销售目标，销售增速高达116.1%。2020年的年报数据显示，仁恒置合约销售金额约784.55亿，同比分别上升40.8%。仁恒一直是精选城市，仁恒过往的城市布局多选在一线和强二线等高能级城市，售价有足够的支撑，2017年之前进入的12个城市无法有效支撑千亿规模，千亿计划则计划扩大到20-25个城市，每个城市保持一定的投资强度。根据年报显示，目前其城市版图已经扩展到18个城市，已在长三角（上海、杭州、南京、苏州、南通、盐城、太仓）、环渤海（天津、唐山、济南、沈阳）、珠三角及海南岛（珠海、深圳、中山、海口、三亚）、西部（成都）、华中（武汉）储备了项目。2020年，其在中国新增土储面积约232万㎡，投资总额为259亿。具体来看，在上海、南京、太仓、济南、盐城、海口、苏州和武汉等地通过公开市场和并购获165万平方米；珠海和中山两个旧城改造项目共收购67万平方米。可以看到，仁恒选择的城市都是具有竞争力的高能级城市，三四线城市基本排除在外。从2020年仁恒业绩贡献城市排名中，可以看到位居前列的也都是南京、苏州、深圳、杭州、上海这类热点城市。仁恒过去一直以慢周转著称，在小区规划、外立面、户型等许多细节方面花了诸多思考和心思；产品打造也较用心，对不达标的工序甚至会敲掉或推倒重来。也正是这种慢工出细活，仁恒从拿地到首开，基本要耗时2年时间以上，最终打造出的楼盘也成为行业标杆。然而时代变了，过去快周转模式的房企已经成为排名靠前的房企，而那些慢周转模式的房企，都被甩在了后面。慢周转模式虽然能打造出经得起推敲的产品，但弊端也较明显：会使得资金沉淀周期越长，财务费用剧增，使得原本就已捉襟见肘的利润率雪上加霜。仁恒内部提出，新获取项目，从土地确权到首开，缩短至12-15个月，这个某些房企的4-6个月开盘的高周转公司相比，速度还是慢了很多。为什么要如此设置时间？因为仁恒突然从长跑运动员变成短跑运动员，肯定无法快速适应，而12-15个月，这是仁恒可控的施工周期，从而在一定程度上保证产品品质和质量。不得不承认，仁恒提速的效果确实不错，2020年已经是近800亿的销售额，还有两年的时间破千亿也基本上是板上钉钉的事。而且最近仁恒的入市速度也在加速，今年上海仁恒预计将有10多个新盘入市，也说明仁恒对于速度和业绩的追求。在追求速度的同时，如何保持仁恒过往的品质优势，并且维持往日的高毛利率，是它必须要面临的课题。目前，仁恒在上海、深圳、珠海等地都参与布局旧改项目。这些旧改项目成本都较低，并且地段位置大多都较好，未来存在较大的上涨空间。比如上海杨浦的仁恒·海上源，土地成本仅1.2万/㎡，目前预计价格可能而能够会达12万/㎡，有较大的溢价空间。仁恒置地董事局主席钟声坚曾在2020年中期业绩发布会上表示：未来旧改会占土地获取的30%，另外30%通过合作，剩余40%通过竞拍来获取。不难想象，旧改项目的入市，将会改善仁恒毛利率下降的态势。当然，涉猎旧改由于需要大资金投入、开发周期也较长，对仁恒来说，对其资金实力以及开发管理能力也提出了相应的挑战。此外，依靠过往的品牌影响力和品质基础，仁恒的代建也已经成为公司一个重要的利润来源，以及潜在的未来营收支撑。仁恒在海口、南京以及成都，都有承接代建业务，在上海，其也已经从多家国企手中，承接了多个代建项目。第一，以仁恒作为项目操盘方进行代建和代销，输出管理和品牌，收取相应的费用，并同时伴有激励机制；第二，接受政府或当地国企的委托，进行代建，但此类项目并不流入市场销售，会移交给持有方处置。钟声坚曾表示：“代建整体收费并不低，有部分甚至比自己投资拿地去做项目更赚钱。”目前仁恒在旧改和代建方面还处于初步发展阶段，在未来其对于仁恒的贡献如何，日后的数据见分晓。很多人都会拿仁恒和星河湾做比较，相较于星河湾的失色，仁恒在发展之路上相对走得还是比较稳健，没有出现大的失误。曾经星河湾也和仁恒一样，对产品有较高的追求，每每入市，总能受到市场的爆抢。甚至还有黄文仔把售楼处沙盘砸掉重来的佳话。2010年巅峰之际，黄文仔在鄂尔多斯拿下其在全国面积最大的一个项目，总房源面积达72万㎡，并豪定百亿销售目标。然而在2011年9月开盘时，该项目首期推出的1900套房源遇冷，此后一年认购套数仅有一成左右，但投资金额已达100亿元。危机出现之后，星河湾也未深耕一线城市，仍持续将目光投向三四线城市。当星河湾想重回一二线城市的时候，地产的黄金时代已经过去，星河湾也难以回复过往的辉煌。星河湾城市定位和投资逻辑出现问题导致了星河湾的失色，背后实质上是星河湾企业发展战略问题，对自未来发展方向缺少深入的思考和分析。很多房企无法模仿仁恒，是因为它坚持自己的发展战略，并形成自己独有的体系：首先，仁恒始终聚焦在一二线这种具有发展势能的核心城市，而且产品能级也能和城市能级较好的匹配。也正是这种坚持，让仁恒对这些城市的客群有非常深入的了解，只会讨好这一部分客户，剩下的客户，仁恒就放弃了。其次是仁恒的招采端，其供应商和合作伙伴都是常年合作的高端品牌供应商，采购量大，成本较低。对于其他房企来说，如果对标仁恒，成本端就会非常高。最后，仁恒的组织架构和管理体系在行业已沉淀了20多年，里面的人员配置都是为高端产品服务的，一般的公司对标仁恒，估计组织架构和人员都要换一轮才行。在2017年战略转向，也是其顺应时代发展风向的结果。当然，转变意味着挑战和风险，仁恒在业绩和营收上确实有很大的进步，在加速的过程中，也难免会遇到一些问题，关键是以怎样的方式来解决。1、仁恒置地净利润骤降两成 旧改与代建成答案，观点地产2、“豪宅专家”落寞背后：黄文仔的认知谬误和星河湾的战略失误 | 砺石，砺石商业评论3、仁恒内部观察 | 2016-2020，赵氏杂谈
