周二市场说 | “金九银十”虽接连爽约，2018销售金额仍有望达到14-15万亿元
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近日，统计局公布房地产行业数据，“银十”成交失色，10月商品房销售面积、金额环比分别下降18%和20%，房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积皆步入下行通道，新开工面积更是创年内新低，市场降温特征愈加明显。
一、“金九银十”集体爽约，10月销售面积、金额环比跌幅超15%
上半年，商品房销售整体保持平稳增长态势。受去年同期较高基数影响，1-4月累计销售面积、金额增速略有回落，仍处正增长区间。随着年中销售窗口期的到来，成交量率先企稳回升，6月商品房销售面积一举突破2亿平方米，创年内峰值。7、8两月市场热度惯性延续，商品房累计销售面积、金额增速上行趋势未改，相继刷新年内新高。
不过，“金九银十”集体爽约，商品房累计销售面积、金额增速双双步入下行通道，1-10月销售面积同比仅增长2.2%，仅次于1-4月，为年内第二低点。10月销售面积、金额掉头向下，环比分别减少18%和20%。一方面，受制于调控政策持续高压，市场观望情绪浓重，叠加房价升至阶段性高点，居民购买力略有不济。另一方面，因前期大量供地，多数城市市场供求关系开始逆转，由原先的卖方市场转变为买方市场。因此，多数城市新开盘项目去化率明显回落，部分城市项目去化率现已不足五成。
全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
数据来源：统计局
二、企业投资态度普遍谨慎，10月累计投资增速进一步跌至9.7%
1-8月，房地产投资保持较快增长，累计投资增速长期位于10%以上高位。不过，受困于近期楼市成交不振，企业被迫调降房地产开发投资，累计投资增速连续3月回调。1-10月房地产投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。
当下房地产市场正处量变到质变的拐点期，企业资金周转压力开始显现，尤其是那些秉持“高杠杆、高周转”理念开发运营的企业，资金周转压力日渐逼仄。多数企业被迫调整开发运营策略，持续加大新推案力度，意在提前出货，加快现金流回款。部分企业试行打折优惠、特价房等方式变相降价，以期加速在售项目成交去化，缓解企业资金周转压力。受此影响，企业开发投资热情明显减退，投资增速自然步入下降通道。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：统计局
三、10月新开工面积创年内新低，土地购置面积也步入下降通道
1-10月，房屋新开工面积同比增长15.3%，增速比1-9月回落0.4个百分点。10月新开工面积高位回落，并创年内新低，环比下降16%，同比增速进一步收窄至14.7%，较9月回落5.5个百分点。一方面，剔除国庆假期，月内剩余可开工日期较少，叠加北方进入寒冬季节，部分项目缓开工甚至停工，10月大都是传统的开工淡季。另一方面，楼市、地市频现降温特征，在售项目去化表现不畅，土地流拍现象明显增多，难免会抑制企业新开工意愿。
房地产开发企业新开工面积月度走势
（单位：万平方米）
数据来源：统计局
1-10月，房地产开发企业土地购置面积同比增长15.3%，增速比1-9月回落0.4个百分点，这在近半年内尚属首次。土地成交价款同比增长20.6%，增速回落2.1个百分点。下半年土拍市场显著降温，企业拿地态度普遍谨慎，部分房企明显放缓拿地节奏，甚至阶段性退出土拍市场。与此同时，国企开始兜底，集中出击拿地。以10月为例，苏州、武汉等市土拍市场持续冷清，多家国企兜底拿地。土拍溢价率大幅回调，低溢价乃至底价成交渐成常态。典型如成都，10月土拍溢价率低至1%，续创年内新低。土地流拍现象持续增多，不乏核心一二线城市，部分流拍地块被迫调降出让底价，土地价格直线回落。
全国房地产开发企业土地购置面积增速
（单位：%）
数据来源：统计局
四、全年市场行情谨慎乐观，销售面积约17亿平金额14-15万亿元
按照2017年商品房销售规模推算可知，2018年商品房销售面积或将达到16.9亿平方米，同比基本持平，销售金额或将达到14万亿元，同比增长5%。按照累计销售面积、金额增速平滑法推算可知，2018年商品房销售面积或将达到17.3亿平方米，同比增长2%，销售金额或将达到15万亿元，同比增长12%。
综合而言，尽管“金九银十”集体爽约，但由于年底均有销售高峰期的市场惯例，后两月销售行情依旧可期。预计2018年商品房销售面积将基本持平，或略超17亿平方米，销售金额预计在14-15万亿元之间。对于房企而言，建议积极把握年底的销售窗口期，积极推案、营销，加紧抢收业绩，以备市场下行期能够活下去或者活得更好，并有充足的“弹药”布局明年的投资机会。
2018年全年商品房销售面积、金额预测
（单位：亿平方米、万亿元）
注：方法1按照2017年商品房销售面积推算
方法2用累计销售面积、金额增速平滑法推算
数据来源：CRIC
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