潘永堂：美国房地产最触动我的10个差别

当代美国不动产考察行

即中国地产自媒体首次赴美开拓之旅

文\ 潘永堂

【美国考察开篇语】自从从明源离开之后，个人自媒体创业，我时间似乎完全自由了！自从时间自由之后，如何高效管理时间，如何经营时间，就成为我思考的一个重要命题。

一个初期创业者最重要的是眼界和心态，思未来，增长见识比增长知识重要；做选择，审视机会成本比审视直接成本更重要。一定要时间浪费在美好的事物上！

可具体怎么做了？

行万里路，和万人聊，读万卷书是我给自己2016年下的命令。比如立足地产总裁内参，与全国100多个总裁级实战派聊天就是一个老潘一个专项行动，聊天不为聊天，而是真正聚焦这个行业推动行业和企业转型创新升级的那些思考者，实践者，他们的新锐思想，值得在行业传播。

图注：当代置业（中国）副总裁乔廷夫给老潘授予美国不动产投资考察证书！

我也几乎每个月行走20个城市，而最近的行走与聊天……对我增长的不仅仅是知识，更是见识，更恐怖和惊喜的是认知原点，三观原点的审视和重新思考……为何这么说，是因为就在8月29日开始，老潘追随当代美国移民巅峰考察之旅，开展了为期10天的美国房地产的考察之旅。10天中我的精力分配依旧是没有其他，就是聊天，不停的聊天……聊三观，聊美国，聊地产，聊人生，聊差异。。。。和当代美国的团队深聊，和美国休斯敦医疗产业、旅游局走访，和当代美国本土房地产合作伙伴深聊……这也意味着，老潘的“地产万人聊”行动，首次走向了美国！感谢当代，仅仅考察3天，就已收获满满，今天就从一些细节聊聊美国的房地产。

图注：中国地产自媒体考察休斯顿高端公寓

1，美国房地产行业给我最大的感受是三个词：微利微利微利，熟了熟了熟了，细分细分细分……虽然美国休斯敦房地产在美国还相对成长不错，但相对中国开发为主导的市场，美国房地产地产已经进入行业成熟之后的微利与精细化运营阶段。主要表现为几点

图注：美国的四季酒店，与房地产行业一样，苍老的不行

• a房价与市场超级稳定感，美国房地产各个州的房价3年涨幅10%、20%就算不错的，市场与价格都非常稳定，而对比老潘所在的深圳，2015年实际上涨100%，2016年上半年上涨71%；

• b，房地产进入运营服务为主的时代，典型特征是运营服务收益与利润成为主要，租金增长力比房价增长力更强劲。

• c，美国的房地产从融资，投资，拿地，设计、建造，成本，销售、租赁、运营、服务……各个细分模块都有对应的专业公司，他们不仅专业，而且对诚信负责，一个案子做砸了就会记录在案，给今后的生意造成负面影响。

• d，微利微利微利，美国开发商获取的利润更多是社会平均利润，大约在5%左右。依靠的不是地价上涨，美国地太多了，依靠不是房价上涨，房价稳定的很，而真正依靠的是精细化运营和细节服务，挣一分钱是一分钱。说的搞笑点，美帝开发商感觉就跟中国服务商，即专业又战战兢兢，稍微不注意可能就不好赚钱。

2，美国楼市给我第二个强烈感受是，美国人太幸福了，美国完全没有高房价之痛。这核心体现在房价收入比。在美国，房产约占居民家庭资产的30%左右，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%，具体而言，家庭收入5~8万美金算是正常收入了，家庭年收入10~15万美金就算不错了，而美国一套还不错的房子大约在50万美元左右，也就是说美国人大多5~8年就可以搞定一套房子。中国的核心一二线城市房价收入比，老潘就不说了。美国人房地产第二个幸福是地大，人少，钱多。

3，美国房地产真的进入金融为主导的时期，在美国房地产投资，好项目往往类似100元投资中开发商自己只占据5%到10%左右，而剩下的60%由银行提供，30%由各种基金等金融机构投入，不仅仅是房地产，美国重资金密集型行业大多主体投资是很少的，找钱的负责找钱，干活的负责干活！美国房地产，投资和开发已经分离。

4，美国的土地值得一说，首先是逆天的永久产权，回想在深圳买房，这个老房子产权只有30年了，业主感觉卖不起价，买家感觉30年之后风险多，变故大，而美国居民的房子是永久产权，而这个产权还有一个牛逼的是，你有你的领地权，任何政府机构和外来人员不得无礼进入你的居住领地，否则美国人可以拿着家里的M4枪直接扫射你，而奇葩的是领空权，美国人即使房子上空，也是属于美国人的，他有权利要求领空权。

图注：考察休斯顿两条高速交汇处全年龄周期的当代项目

5，美国土地第二个特征是土地太多太多了，这里容积率低的出奇，比如根本不需要建地下车库，无论别墅都是房子一层隔壁建车库，市区大楼都是用大块的土地建立空中几层楼高的停车场，一则高度大约4,5层左右，完全不用太高，二则用地面积很大，因为土地实在太多，即使休斯顿作为美国第四大城市，老潘也觉得市中心拥挤程度还赶不上中国三线城市。

6，美国土地第三个特征是土地价格占房价太低了，房价核心取决于建筑成本，在中国，土地成本占房价，一线城市在50%甚至70%左右，二线城市占据30%到50%，而在美国休斯敦，因为城镇土地太多太多，土地占房价才20%甚至10%左右。土地的价格被“压制”，加上经济和货币进入成熟稳定期，房价自然没有暴涨和迅速走高的理由。

7，房价收入比虽然低，但美国的房产税是很高的或者让中国人感觉“买得起、养不起”。房产税，这个玩意在中国喊了N年，但美国这边房产税与买房，就好比汽车加油与买车一样，油费也是中国人后期买房必须考虑的。据说美国1500万美元别墅，每年的房产税就高达50万美元即330万人民币，太恐怖了……而具体美国房产税，老潘总结有三个特征；

• 其一，是巨大差异性。美国房产税是各个州自己制定且征收差异性明显，表现为在不同的州征收不同，或者同一个州不同的城市，甚至是同一个城市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。

• 其二是高低浮动，也有各种维度的减免。通常美国社区学区好、房价高的区域，房产税就会很高，比如新社区房子的房产税比成熟社区的要高一些。全美大多数地区的房产税率都在1%-2%之间浮动，极少数的地区可能高达3%。在与当代休斯顿合作伙伴交流中，姜老师告诉老潘，因为他年龄相对较高，美国德克萨斯州给他房产税减免了30%。

• 其三，真正取之于民用之于民，美国房产税征收较高，钱挺多的，但用在哪里了？总结下来，美国房产税核心针对社区公立学校建设投入，社区下水道等硬件体系建设等等。

老潘美国休斯顿富豪区车上随拍

8，地段说在美国楼市中被局部的颠覆，并非一味的地段地段还是地段。在美国真正的富豪区择址有个共性的规律，即富豪区大多分布在城市“市中心与商业中心”之间的中间区域，而且这个区域绿化率必须很好，其次，即使在城市重要区域，美国休斯顿豪宅大多是独门独院，核心还是地多。其三，没有豪宅并没有高墙隔离，而是钢铁花边围栏上与植入环绕而已，核心是因为美国豪宅的安排不是靠保安，不是靠围墙，而是靠高度专业和高科技的安保公司以及最后一环，即美国人是合法持枪，富豪们家里大多有N条枪，凡是抢劫或是小偷非法闯入，主人完全可以拿着真枪实弹直接射击，而这是最狠的安保。

休斯顿地产自媒体在真枪俱乐部真枪实弹后合影

9，决定美国城市房地产走势的因素到底是什么了？在美国核心是就业率和人口增长率。美国城市就业分化是很严重，底特律至今在频临破产氛围中没有走出来，就业困难，人口外溢，而休斯顿人口增长，经济强劲，医疗能源港口航空四大高端服务业让休斯顿经济和就业强劲，其他州的人口也不断涌入，导致休斯顿房地产相对后劲十足。在休斯顿考察4天，老潘才发现，纽约是美国全世界访客最多的城市，所以名气大，而休斯顿却是美国全世界最多国家居住定居的城市，休斯顿宜居宜业的包容移民性城市让休斯顿地产非常健康和有成长性。

10，美国买房：单就房子产品规划、设计和品质而言，中国并不逊色，甚至胜出，而且美国房子也并不像想象中那么贵，甚至投资美国房产，投资而言，美国楼市涨幅并不如中国核心一二线城市中长期，但今天中国人美国买房，买的不是房子，而是房子依附投资移民所带来的综合稀缺附加值，比如休斯顿全球最好的医疗环境（中国癌症治愈率是33%，而美国休斯顿是68%，而且是疑难杂症的癌症），比如以人为原点出发点的所有生活方式，没必要说美国月亮圆，但是必须承认美国客观真实医疗卫生环境和城市治理领先之处，尤其是对人对公民权利尤其是教育权利医疗权力以及可承受的居住成本的背后的尊重，美国所有的宏大与先进都是从尊重人出发，人是原点。今天中国人投资移民买房，真正的目的不是为了居住，不是为了投资增值，核心的诉求有三点。其一，追求资产安全，这是中国高净值人群对国内自身规模资产的担忧，其二，给孩子多个教育医疗最好的选择，中国富豪移民大多还是在中国工作，而更多是让小孩过来接受最好的教育和医疗，其三是追求全球的视野，中国中产阶级还是需要更广阔的国际视野，而投资移民只是一个开始！

参观全世界治愈癌症最厉害的休斯顿医疗产业园