黄博文：未来只有这7种企业能够活的滋润，活的长久
把脉行业投资发展大势，探索房企拓展布局之道。
4月20日-23日，为期4天3晚的博志成房地产投资拓展高阶研修营在北京召开。
万达、金科、华远、中建一局、远洋地产、新城控股、新力地产、中冶置业集团、朗基、申华控股、大名城、江西东方未来、建发集团、和泓地产、亚新集团等全国各地的数十家房企，一百余名企业高管及投资拓展负责人齐聚一堂，共同学习和探讨新环境下的房地产投资拓展发展趋势。
以下内容节选自博志成房地产投资拓展高阶研修营演讲嘉宾分享内容现场速记
黄博文
博志成创始人、首席构架师、多家上市房企战略咨询顾问
在经济、调控形势大变动的环境下，房企该如何进行有效的资源整合，如何积极稳妥地完成投资拿地策略，并快速落地？黄博文老师就这些问题和房企需求做了细致入微的解读。
培训还没开始
一块地就要成交
所以这不是一个单纯的培训
是一个资源整合的平台
今天是我们投资拓展高阶营的第二期，第一期是在上个月，我们计划每个月搞一期，每一期一百人，不会让它多，但也不会少。为什么不会少？因为大家很清楚，这几年整个房地产行业的状态变化，导致拿地这个事变得其乐无比。拿不到面粉就做不出面包，所以拿地这个事就变得非常重要，导致行业里面挖投资拿地岗位这类人，挖的一塌糊涂。
最近我们发现，一线城市最近在招拍挂的时候，都有很多稀奇的动作出来，比如北京，要求房企自持70年不能卖。比如说天津，到了最高价以后，开始比谁的自持比例大，就谁拿这块地。在上海的条件是，综合实力最强的房企才能参与最后的竞拍，而且还要全装修等等好多条件。那些条件一框下来，小企业在一线根本就没戏。
最近半年，我本人，包括我们公司也为将近20家企业在研讨他们的战略，制定和优化他们的战略。在优化的过程中我们会发现一个问题，战略优化得再好，制定得再好，但是不落到投资布局上，不落到拿地的方式方法上和拿地的标准上，这个战略就是空的。我们发现，对我们来说，这是一个很好的商机，所以我们才研发了这么一个课程体系。第一期我们打算用一个月去招生，结果一个星期就招满了100人，这一期也是，十来天就招满了。意味着，我们对这个行业里面的变化很敏感，也说明我们抓住了这个行业的敏感点，来提供一些我们的客户、我们的学员所需要的产品，解决问题的产品。
我不认为这个课程体系是一个课程，我认为这是一个资源互动和交流的平台。像刚刚我还介绍了两个房企老板认识，一个在海南有地，说可以将手中的地可以转让给另一位老板。课这还没开始，就已经有这个动作了。这就意味着，我们是在给我们的客户，也就是为在座的各位来解决问题的，而不单纯是一个培训。
这就是本次课程出台的一个基本背景，我们是一个月搞一次，每一次100个人，一年算搞10次就有1000个人，1000个人都是各个企业搞投资的，他们的需求是一致的，我们的资源也是一致的。有一些是有地找合作伙伴，有一些是没地来找地。所以我们就把这些人聚集在一起，形成一个资源互动的平台，这是我们做这个班的根本因缘，而不仅仅是一次培训。
同时，这个平台不是博志成的，其实是参会的各家房企学员们的，因为搭建起来后，学员们相互熟悉了，就可以有很多相互学习、交流和资源互动的机会，帮大家一起来做这个平台。我希望这个平台会越做越大，越做越好。从5月份开始，我们将在上海会举办一个地产企业的融资课程体系，类似于今天这个课程形式，同样也是一个月搞一次。
地产在我看来就是四个要素，首先是模式，第二是钱，第三是地，最后是人，这四个要素是至关重要的。对我们来说，未来我们要搭建四个平台，一个是模式，相互交流互动的平台，一个是地的平台，一个是钱的平台，一个是人的平台。这是未来我们要做的事，我也希望各位在这个平台上学得开心，交易得开心，玩得开心。
黄博文老师演讲分享现场
万科说行业进入白银时代
自己却偷偷涨了3倍
我认为应该是白金时代
未来这7种企业能活得滋润
2012年万科首先说行业进入了“白银时代”，我一直不认为进入了“白银时代”，2012年万科才1400多亿，到四年以后的2016年3000多亿，偷偷的涨了3倍。不光是万科，百强企业平均涨了三倍，这就是万科所谓的“白银时代”，这不忽悠人嘛。2012年的第50名是102亿，到2016年第50名300多亿，又涨了3倍。总量一直也在持续的上升，只有大前年下降一点点，7.8万亿，从8.1万亿到7.8万亿到今年的10万亿。
我一直在说现在不是“白银时代”应该是“白金时代”。
为什么又不是黄金时代呢？对于一些中小企业来说，如果没有明显的投资手法的话，确确实实感觉到你在过去几年的发展受到了挤压，确实是越来越难了，所以说不是黄金时代。
按照的现在的发展趋势，再过五年，要进入百强，至少要过300亿以上，50强恐怕要7、800亿，再过五年，有多少企业能活得很好？五年以后百强企业的份额有可能会到80%左右，其他几万家企业抢20%的份额！但未来三到五年有大量的机会，对所有企业弯道超车最好的时机。所以未来的窗口期就是三到五年，这三到五年没抓住，基本也就有机会了。
三年以前，我写过一篇文章，总结过未来有七种类型的企业能够过得很滋润，长久活下去，现在依然坚持当时的观点。
第一种是超大规模的产融结合的财团。
第二个是大型国企。大型国企不要说原因了，除非政府不让它做，否则他一直能活得很好，众所周知的原因，再加上他的融资成本也很低，3个点、4个点，民营企业7、8个点能借到钱就不错了。
第三种企业能把资本市场的功能发挥到极致的上市公司。在我看来，有一些企业是没有把资本市场的功能发挥到极致的，所以才被别人收购。
第四种是区域龙头公司。它在全国可能规模不大，甚至也不到百强，但是可以活很长。它的区域有可能就是一个区域，或者两个区域，不要太多，太多就不叫区域性龙头了。它的优势是对那个区域的资源、需求理解得很透。
第五种是在某一个特色领域做到了极致，某一个特色领域的龙头房企。也许规模不大，但是在那个特色领域你做到了极致，有可能会活得特别长。最典型的一个例子就是日本有一家企业叫金刚组，他活了1400年，他只做一件事儿，就是佛教寺庙里设计、施工和维修，只做一件事做了1400年。在一个领域，哪怕这个领域不大，但是他做到了极致，真正有核心竞争力的，也能活得很长很长。
第六种是在不动产的保值增值和资产证券化这个领域有独特功夫的房企，能活很长。大家看到过一些报道雄安新区未来的居住模式吗？没有商品房可以卖，全是租，现在北京最近一些地都要你百分之百的自持，还要你自持70年，这就意味着这是一种大势，包括美国也是一样。全球只有少数几个国家，尤其是中国是以买房子居住为主的模式，很多国家住房自有率是不高的。沉淀下来的不动产你怎么保值增值，怎么做资产证券化？如果这个领域有功夫，你会活得很滋润，这是一个超级无比大的市场。
第七种是资源性企业未来可以活很长，比如有一个5A级景区，这个资源是独特的，而且也是别人拿不了的，有这个资源，未来可以活很长时间。
我至今依然认为以上这七种企业是有竞争力的，这些企业我们也可以认为是不同的定位。在座的老板你们可以想，你们公司未来会走向哪一个方向？千万不要去看说恒大发展的不错，我们可以学学人家的模式，模式这个东西可以受点启发，是不可以抄的。
千万薪金难找投资人才
这里有最全面的
房企投资战略变革路线图
现在投资类人才市场非常疯狂，前几天看到微信上发了一个广告说“千万收入吸引投资高手”，投资类的人才市场太疯狂。安徽有一个企业上一期老板带着几个人来听投资课，听完跟我交流，说根本招不到投资的人，于是就干脆把所有的中高层分期分批送来博志成学习，内部培养，听课后在实战中去训练他们，做全员投资，招所谓的专业人才真是不好招。
投资类的人才太浮躁，因为大家争夺的很激烈，所以自身就比较浮躁。
1.老板进化与自我突破
投资有没有效率的根在于老板，无论是国有企业还是民营企业都是一样。老板一定要想明白，你这个企业未来想要什么样的战略，什么样的模式。如果是民营企业，你这个企业最后要发展成什么样子？有一些老板现在拿地的事都不管了，中梁的老板是一个70年代的人，他现在拿地不决策，他管不过来了。比如去年拿了70块地，今年要拿100块地，如果每一块地都去参与，去决策，一年就365天，他不干别的了？所以就把这个布局说清楚，把拿地的方式方法鉴定清楚，把方法弄清楚，再配一套机制，突破了公司拿地的标准，是要决策的，标准之内不要管。到了这个规模，只能这样。
还有一些企业拿地快也跟老板有关，比如江西新力，他们目前的规模下，每一块地基本上还是老板亲历亲为去决策的，所以一天到晚在出差，有80-90%在谈地，他的速度特别快，也是一个70年代的人，算账能力特别强，总希望一块地几天时间拍下来，拍不下来就没机会了，因为有一块好的地有那么多狼盯着，所以一定是快速决策，快速决策就不要计较那些看起来存在但事实上很小的风险，就要屏蔽掉。
2.投资体系、投资队伍、投资激励
队伍，比如中梁到上个月为止150多人，去年能拿70块地，今年要拿100块地。刚才也说到，这个东西划得来，在投资上一定要算大账，不能算小账。
激励，投资一定要有激励，不仅要有对外的激励，对内一样要有激励，激励体系一定要有，否则就不要全员拿地了。现在一些大企业都在满世界发小广告，谁有地？这种疯狂的做法，是不是三年以后存量的地全部瓜分完了？当然永远都会有新的地出来。把队伍和激励解决了，再加上整个布局说清楚，投资标准说清楚，基本上整个投资体系就建立起来了。
3.基于投资及模式的投资策略
投资规模、投资布局、投资方式及渠道、投资节奏、投资结构、投资标准，要把这六个东西确定下来，才能勉强说你的投资战略确定了。
投资规模好理解，今年要花多少钱拿多少地，投资规模300亿，也可以拿5000亩地，这些讲的是规模。规模是由你的目标决定，你的融资能力决定，你上一年的收入决定，还有你的运营开发速度决定，如果你速度太慢，你又使劲拿地，销售能力又差，你的风险就大。其实就是前面说到的四个节奏匹配度来决定你的投资规模，不是说越多越好，有的企业就死在拿地上。
投资布局也很好理解，什么样的城市能进。有一些企业犯了一些错误，比如一些企业规模不大，但是进入城市的个数特别多，比如说一两百亿的规模，进入30个城市，三四百亿的规模进入四五十个城市，二三十亿的规模进入五六个城市，这种布局从面上看就知道有问题。个人建议，比如说平均下来一个城市二三十亿、三四十亿是合适的，这种布局相对合理，除了一线城市以外，再加上个别的区域你能做到一百亿，这种布局对于中小企业来说是最合适的。比如我有三个业务基地，其中一个业务做一百亿，另外两个基地加起来一百亿、两百亿，选择哪里作为你的业务基地就不能一概而论，不同企业掌握的资源部一样。
投资方式及投资渠道有很多，合作、收购兼并、三改、特色小镇、产业、招拍挂等等，不同等级的城市还要针对不同的企业来说，渠道选择不一样，一线城市尤其对小企业来说，招拍挂跟你基本上是绝缘的。
投资节奏，就是拿地的节奏，什么时候多，什么时候不拿。
投资结构，很多人不关心这个事儿，它也特别重要，因为它会影响到你的运营速度。有空间的结构，比如一共要拿一千亩地，这块区域拿多少，那块区域拿多少，这个对老大来说要有一个大概的布置，不精确没关系，这是一种空间的结构。也有大小的结构，有的企业三千亩地就是三块，做法不一样。有一些就喜欢拿小项目，像中梁是不喜欢拿太大项目的，因为拿太大项目实现不了456的运营模式。
还有一种经营的结构，比如今年一共要拿100块地，大概有百分之多少的地是现金流型的地，百分之多少地是利润型的地，百分之地有可能卖得不快，也有可能亏损，但是有利于树立品牌的，这三块地要控制在多少的比例，能确保公司规模壮大的速度，同时也有一定的利润空间。包括业态、产品，最好要找那种适合做改善型的为主，这也是一种结构。
投资标准，不同的企业标准不一样，我关心的是，这六点要融合在一起形成一个体系，才有用，这六点之间不能有矛盾。投资跟融资、跟开发这个大体系不能有矛盾，这六个小的构成一个投资策略或者投资模式，也不能有矛盾，如果有矛盾，就麻烦了。
注：以上内容来自博志成房地产投资拓展高阶营嘉宾分享。
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