解读最近成都贷款利率至少上浮15%配合预售放量发放。其中的思考与楼市趋势分析

最近有个付费咨询粉丝问我关于成都房贷利率至少上升15%这个事件怎么看？

这种趁火打劫的利空，我起初的想法是，随着最近大量优质性价比盘的出世，激发了投资购买热情，所以来个中和。利空与利好，让大家在购买高性价比新盘中习惯利率上浮，因为剪刀差很爽，利率上浮就没那么严重了。这样的市场就比较平稳。

但我这个思维是建立在银行钱很多可以持续放贷的基础上，银行还想继续玩房贷的前提下。如果银行钱很紧张，加上政策对房贷收紧？这个逻辑就有问题。

然后最近关于苏州的新闻

大家知道楼市火热5年，自2015年开始的这波房地产人造牛市去库存，主导房地产的力量是投资性购房，这几乎给全民普及了房地产投资知识的一波操作。尽管我不认为房地产市场存在真正的刚需，但以前的购房者确实不像2015年后入市的购房者这样目标清晰：房产保值，投资。非常明确。所以这波去库存其实对于银行财政压力巨大。中国人买房，90%都需要贷款，全款的土豪少之又少。

房贷对于银行来说赚钱么？很多老百姓觉得有账面利润就叫赚钱，这是个非常大的误区，所以经常被信托保险骗。中国现在通胀率8%，啥叫通胀，就是物价涨，你原来剪头发3块钱，现在30，原来二两面2.5，现在8。贷款买房过的都知道，以前的贷款相比现在都是渣渣，你贷款30年最后实际还钱就2倍多，3倍都不到，一套2w的房子贷款30年，最后实际成本才4w多，但你去借银行消费与商业贷与花呗借呗这种，那种利率你就知道房贷多良心了，借呗与白条很良心了，都年利率15%左右，所以，房贷是一般老百姓最大的福利。我出去放水，2-3年时间在法律允许的36%年利率都可以把资金翻倍，银行借你30年才翻倍。但这5年楼市牛市其实给银行辅助去库存是压力巨大的，当然在大资金面前，低利率都是爆利。我一个亿收3%，一年都是300w，但最近房地产市场天价的资金需求确实很恼火啊。所以银行在房贷政策上势必收紧！！！所以停止贷款也不是没有可能，上浮利率完全可以理解。银行赚钱思路无非就是出去拉存款让后贷出去赚差价，但现在土豪们都要去买房了，存款可能变成首付了。

然后这里给大家说说开发商为啥频繁拿预售，我们从现在的情况来谈，之前的有之前的思维，比如华润悦玺，龙樾熙城，仁恒滨河湾，凯德世纪等这些曾经的捂盘王，都拿预售了，而且我还没看到连续拿几次的凯德，还有建发，中海，中南。即使上批次卖不完也要拿。比如中南这个，我和付费粉丝说天回镇只值9000，卖不完太正常了。

开发商其实很清楚，现在的政策下，跑到我这来买房的大多是要贷款的，但如果贷款难度上去了？意味我tm可能客户变少了。

比如我之前讲仁恒那篇文章，这期350w起步价，但仁恒二手房交易数据2年时间350w以上成交才tm18套。

买二手房的大多还要贷款。意味成都真实高端购买力其实是弱爆了。如果我是开发商，有风声利率与房贷要出问题，我害怕不？我担心不？所以我还不如趁现在赶紧出货算了。因为现在市场还火，银行也不会为难。所以最近很多开发商一定会集中出货。如果仁恒与华润如同天誉一样，时间间隔不大，那就更能印证我对预售操作与利率政策变动的分析。

最近频繁发放预售的一个可能——开发商感觉出，未来利率政策会改变，现在不卖今后更不好卖了。

不好卖，对老百姓来说也不意味你好买，如果你有全款资金你确实好买，但如果是贷款，你真不一定好买，利率涨了供房能力不强，压力巨大，不放贷款，你压根买不上。而且对于卖房子的来说也不算好消息，老百姓买不起，你房子就真的有价无市了。利率与贷款出问题，你割肉你忍心割到首付价么？

而且如今市场和原来逻辑有巨大的不一样。这个会让很多犯经验主义错误？何为经验主义错误，就是拿以前的逻辑去套现在与分析未来。认为市场规律与逻辑是不变的。

这里我给大家讲两个方向！一个是经验主义，一个是现在改革方向新的逻辑。至于会走哪一条路，我们就看接下来的市场现象与结果。

一.经验主义分析

几乎网上分析房产的都喜欢用经验主义，主要是周期思维，就是觉得房地产市场逻辑永恒不变。

之前文章我也写过房地产是轮动的，就是涨跌都有具体的周期，这里给大家说一下利率影响。

其实利率收紧在之前也是有的。利率就是一个激发流动性的工具，如果利率过高，那购买门槛上升。利率下降是鼓励去库存鼓励购房。利率收紧其实在火热市场打一击镇定剂，同时趋势，因为任何收紧都是为下一次放松做铺垫与储能。因为大部分老百姓买房一定会和银行打交道，所以银行相当于控制了资金。

所以经验主义思维会认为利率收紧是暂时性的，今后一定会再次放松。就如同大家对限购的看法一样。

如果我们假如目前是如此，那么房产的趋势就是收紧利率，待下次放松，迎来再一次涨价。在收紧利率的情况下，房价波动，涨跌都有。不存在流动性的问题，因为还是敞开给你买。低资金都有贷款入市的机会。

二.新趋势分析

如今房地产市场和以前不一样了，因为门槛已经提的太高，以前70后5000买的盘，要让现在90后20000去接盘。以前买房50w，你东拼西凑，还有点办法，现在要200w，你凑的难度太高了。所以现在要6个钱包。而且房价越涨，越有个问题是流动性，如果居民存不到钱，首付都没有的情况。就像现在香港与国外一样，现在新的购买力90后其实大多靠家庭，因为父辈还是有储蓄习惯，但现在90后几乎很难有储蓄，因为消费主义兴起，其次是物价上涨，与低利率时代，也不可能让你有积蓄。这种矛盾点就会迫使国家改变房地产的设计。

90后是目前的购房主力了，整个90后人数比80后大为减少，这个人口结构不说，90后的超前的消费行为，注定了他们没有多少投资能力了，这对整体的房地产市场是一个非常坏的消息。

而且中国现在的房价其实已经在发达国家中有比较了

这预示中国发展已经到了一定成就了。我们可以考虑研究下发达国家的玩法了。

所以国家现在很提倡租售同权与以租代售，并且要求配建人才公寓。还鼓励开发商自持物业出租。你们看成都的顶级豪宅绿城凤起潮鸣与新希望锦官府都有要求配建人才公寓。

这个是成都人才公寓项目之一，貌似也会拿出来卖。

之前土拍也有这种

其次现在成都也学北京考虑开始共有产权。

我们可不可以这么想？国家打算今后不全民买房，学习欧美香港，买房是有钱人的游戏，租房才是全民普及。房地产本身并无太大的流动性。这种情况下贷款门槛就会极高，比如今后银行贷款要求一系列审核，其实现在也是如此。而且利率让大部分人望而却步，或者没办法承担。

如果要推行全民租房大家觉得最好的办法是啥？大家买不起，你买得起你绝对不甘心去租，就和那些做生意的一样，写字楼，土地，仓库买不起（普遍几百万上千万），老实租。买得起我绝对去买，就像我家人现在都一直想去买土地一样，就是觉得租场地划不来，给别人打工。怎样让大家买不起？贷款改革，存不到首付。

所以这种情况下，贷款收紧就不是暂时的，可能会是长时间改革。

这种情况下，房地产的情况就是，流动性极其差，有价无市，因为金融杠杆给你控制了。这种无所谓涨跌了，贷款收紧，你是买的门槛都没了，哪有空去管涨跌，拿个首付只有干瞪着。要么去捡烂货，但你肯定不甘心啊。

然后想卖的也恼火，你的买家贷款都参与不了，你也只有拿着房子干瞪着，要不你腰斩到首付价？

所以房地产会出现巨大分化，好地段高品质住房会收到资金亲昵，差小区彻底卖不出去。当然凡事都有例外情况，只能说大趋势。价格会出现巨大差异。即使现在流动性极其好的情况，老破小大成交也极其低迷，还有腰斩的情况。

从目前的情况来看，我做几个预测，可以确定的，下半年很多盘会陆续开出来，比如滨河湾，icc，太阳公元。。。。这些原来不拿出来卖的，现在估计都急了。我看最近开发商都挺急的。

至于上面无论哪一种情况，我都建议自住的赶紧抓紧今年买了，特别要贷款买的。也不要全去看新房了，二手房刷起来。下半年挑房会比较好，能贷款的最好就抓紧。后面咋玩，都是不确定的，最怕的就是贷款今后彻底控制了。贷款控制，对贷款购房的涨跌真不重要了。

我的文章主要是给大家讲讲成都楼市的逻辑与趋势，想法，感悟。如果你觉得扯淡也无所谓。成年人要有自己的思考，但最后结果咋走，这是唯一的。就是谁赌输的问题。