房太子：有“两套房”再买也能是“首套房”？
现今房价的不断高涨，对于大多数家庭来说，在买房的时候都是选择贷款买房，贷款年限大多选择20年或30年。
随着人们的生活水平不断提高，手里的钱也多了起来，越来越多人已经不再满足拥有一套自住房了，开始注重投资，购买二套房、三套房甚至更多。
前不久房太子有粉丝询问，在首套房贷款还没有还清的情况下，购买二套房还可以办理贷款吗？
房太子觉得就这个问题有必要把这些知识点讲一下，关于首套房和二套房的界定标准，以及首套房和二套房贷款有哪些区别。
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首套房享有哪些好处？
首先，要了解为什么要界定首套房和二套房。相信大家在买房的时候，都听过刚需与非刚需这两个词，其中“刚需”是指的首次购房，并用来自住的。
值得一提的是，如今政府在购房优惠政策上是对首套房倾斜的。主要是为了能够让那些刚需购房者更快、更容易地买到房子。
首套房不仅在首付比例上略占优势，还在后续的利率与契税上也跟二套房有明显的差别。
1、首付比例低。
据统计，现在大多城市首套房的公积金贷款首付比例是2成起；若是二套房的话，首付就会多一些。若是三套房时，很多城市拒绝贷款。
比如广州，首套房公积金贷款首付2成起；二套房是首套结清就3成起，未结清4成起。
若是商业贷款，首套房首付3成起，而二套房就要7成起了。这意味着首套房的购房者可在预算有限的情况下，在广州有更多优质房源选择。
图源于网络
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2、贷款年利率低
如今房价这么高，极少人能够全款购房，绝大多数人都是选择贷款买房，所以房贷利率的利率高低对购房者来说很重要。
而此时的首套房，不但有首付比例低的优惠，还有贷款利率方面的优惠，能够少付很多的利息。
再加上公积金贷款的首付2成起或商业贷款的3成起，真的可以让购房者能够少花一大笔钱，从而去物色更好的房子。
3、契税更低
购房者买房时，除了要交首付和还贷时，还要交税。其中契税就要购房者额外准备好几万。
根据最新的政策，首套房，90方以下的为1%，90方以上的为1.5%；二套房的90方以下的契税就是1%，90方以上的契税2%。
现在契税调整了，所以差距并不是很大，但对于90平以上的二套房还是节省契税，而且房价越贵也越省钱。如果是三套房及以上，都是3%契税。
无论从贷款首付比例比较，还是从利率和契税来比较，首套房都是比二套房享有的优惠更多，也让购房者购房更轻松、更省钱。
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什么是真正的首套房？
首套房的政策优惠力度大，但判定的要求也是很高的。
以国家对首套房的的认定标准，“首套房”指的是购买且仅拥有一套住房。同时要满足以下三个条件：
1、购房者本人年满18周岁；
2、购买房子的面积要在90方及以下的普通住房；
3、购房者本人名下没有单独、与他人共同购买的住房。
（注意以下情况除外：与父母共同购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房）
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首套房怎么来做界定？
了解了什么是首套房后，那就要来判断大家在购房时是否首套房了。首先房太子要明确大家一点——“首套房”并不是仅指首次购房。
因为有一些人不是首次购买房子的，却享有首套房的优惠政策，这是怎么回事？房太子先给大家简单归纳两条首套房的界定标准：
1、还清房贷+卖了房子=认定为首套房；
2、有房贷+没卖房=不认定首套房；
然后大家根据这两条一起来界定是否首套房了：
1、全款买过一套房，再次贷款买房。——是
2、全款买过一套房，卖掉且房屋登记系统查不到房产，再次贷款买房。——是
3、贷款买过一套房，商业贷款已还清，再次贷款买房。——是
4、贷款买过一套房，卖掉且房屋登记系统查不到房产，但在银行征信系统有贷款记录，再次贷款买房。——是
5、购房本人名下有两套房的商业贷款记录，全已还清+出售，且提供两套住房的出售证明，再次贷款买房。——是
6、购房本人名下有一套商业贷款已还清+一套公积金贷款已出售且提供该出售证明，再次申请商业贷款买房。——是
7、一对夫妻，婚前任何一方的房产已还清贷款，婚后两人以夫妻名义再次贷款买房。——是
8、孩子未成年前，父母购买房子且房产证没有未成年子女名字，孩子成年后再买房。——是
注意：首套房是不含商业办公（如商住公寓、写字楼）以及小产权房等不限购房屋类型。
也就是说，根据现在对首套房的认定方法是认贷不认房，所以就会有些人不是首次购房却能享首套房优惠政策了。
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首套房贷款没还清二套房能贷款吗？
可能有人疑惑了，如果首套房使用了公积金贷款没有还清，那二套房还可以申请贷款吗？
房太子表示：可以，但只能商业贷款，无法使用公积金贷款，并且这种情况下，二套房的商业贷款的首付以及贷款利率都会增加。
但若是首套房是商业贷款没还清的话，二套房则可以申请公积金贷款（有公积金的前提下），不过前提是要求首套房的建筑总面积在144方以下（户型图上面所表明的面积数字）。