法说工程 法说工程 昨天
来源：作者：杨斯空 上海市第一中级人民法院民二庭法官
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【导读】：二手房交易中，当事人往往约定以银行贷款的形式支付购房款，而由于银行放贷在时间上的不确定性，对该笔房款的支付期限极难在合同中予以明确，产生争议时，应以双方约定的过户日期作为通过银行贷款审批的最后期限。
若当事人未能足额通过银行贷款审批时，则负有以现金补足的义务。若此时出卖人配合买受人继续办理贷款，则应视为双方对房款协商一致延期支付，然此时仍需对再次办理贷款的时间加以合理期限，督促买受人履行付款义务，否则应课以逾期付款违约责任。
【案情】
上诉人（原审被告、反诉原告）：须甲
上诉人（原审被告、反诉原告）：须乙
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏某
上海市浦东新区明月路某房屋（以下简称系争房屋）系须甲、须乙共同共有。2013年3月13日，须甲、须乙作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的陈某、夏某就系争房屋签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为人民币325万元。双方约定在2013年5月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。
附件三付款协议约定：
1.甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。
2.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲、乙双方亲自或委托中介赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。
2013年3月20日，须乙出具收据，确认收到陈某、夏某支付的购买系争房屋首期房款975,000元。之后，陈某开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日须甲、须乙应陈某要求再次提供贷款所需材料，陈某再次申请贷款。
2013年6月13日，中信银行股份有限公司上海普陀支行审批通过了陈某就系争房屋的抵押贷款申请，陈某获批商业贷款2,275,000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日陈某并作为中信银行股份有限公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。同日，须甲、须乙发函要求解除双方之间的买卖合同，拒绝办理房屋过户。故陈某、夏某起诉请求继续履行买卖合同，判令须甲、须乙将系争房屋过户给陈某、夏某。须乙、须甲则提起反诉请求：
- 判令陈某、夏某支付须甲、须乙解除合同违约金60万元。
一审法院认为，双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在陈某第一次贷款未获批准的情况下，须甲、须乙仍愿意接受陈某继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求陈某、夏某现金补足房款。因此在6月13日陈某贷款获批时，须甲、须乙此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，陈某即发函要求须甲、须乙履行合同，办理房屋过户手续，但须甲、须乙至今未办理房屋过户手续。据此，原审对于陈某、夏某要求继续履行合同的本诉请求判决予以支持，而驳回了须甲、须乙的反诉请求。二审法院认为，虽然被上诉人未能在合同原约定的时间内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人继续申请贷款并予以配合的行为已表明双方协商一致延期支付剩余房款。被上诉人在上诉人的配合下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚信原则继续履行合同。上诉人行使单方解除权的条件尚未成就，故其上诉请求，缺乏事实及法律依据。二审遂判决：驳回上诉，维持原判。本案中，双方在买卖合同中并没有对第二期房款的支付时间予以明确约定，但双方明确约定第二期房款系以买受人向银行申请贷款的形式支付，由于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款并不以当事人的意志而转移，买受人可以确定的环节在于备齐贷款申请资料，及时向银行申请贷款，并以自身条件通过银行的足额贷款审批。即使双方未就银行贷款何时发放至出卖人帐户作出约定，仍须对买受人获得银行贷款审批作出必要的限制，否则将会产生买受人怠于履行合同义务，使买卖合同关系处于悬而不决的状况。在当事人未有相关约定的情况下，应以双方约定的过户时间来确定贷款获得审批的时限。以申请银行贷款作为支付方式的房屋买卖交易有如下流程：✪签订正式房屋买卖合同（公证）→支付首付款→买受人提交贷款申请资料→银行与买受人签订抵押借款合同（审批通过）→办理过户及他项权证手续→银行放贷至指定账户（取得产证及他项权利凭证）→房屋交接→支付尾款。该流程从反序来看，可以得知虽然第二期房款支付的期限系以银行放贷时间为准，但银行放贷系在双方办理过户手续之后，而双方之所以办理过户手续，其前提则是银行通过了买受人的贷款申请。再从正序来观察，签订买卖合同、支付首付款、提交贷款申请这些环节当事人均可在合同中予以明确约定履行期限，而此流程之后，银行是否通过申请、何时通过申请则存在变数，进入当事人主观不可控的阶段。当事人唯有对其后之流程——过户时间予以明确。综上，从买卖交易的正反顺序来看，唯有以双方约定的过户时间作为买受人成功获得银行贷款审批的时限，才可明晰双方的权利义务，为当事人权利主张提供依据。银行贷款若因买受人单方面原因致使无法通过审批或者未能足额通过审批，买受人此时应负何种责任？出卖人是否可直接主张逾期付款责任？由于贷款未能获得审批与付款义务的不履行尚不能等同，买受人尚有在合理期限内再次申请贷款或者以现金补足的救济途径，故不能直接适用逾期付款的违约责任。具体而言，可分为以下几种情形加以说明：1.当事人约定以现金补足。当事人约定当贷款不成或银行未足额批准贷款时，买受人有以现金补足贷款的义务。有问题的是，该现金补足义务该于何时履行？如前所述，现金补足义务既然为贷款未成的后续补救措施，则其付款期限理应与贷款获批的时限一致，即在双方约定的过户之日前以现金补足贷款未成部分房款，若此时买受人仍无法以现金支付房款，始构成逾期付款违约，房屋出卖人可以依据合同相关条款主张逾期付款违约责任，或在未约定违约责任时以对方不履行合同主要义务致使合同目的无法实现为由行使法定解除权，自不待言。2.当事人未约定以现金补足贷款，亦未约定其他救济方式。此种情形下，司法实践中有两种观点：第一种观点认为，当事人权利义务应严格依照双方合同约定内容为准，充分尊重当事人的意思自治。此种观点主张既然当事人没有约定在贷款未成时买受人具有以现金补足的义务，也没有约定贷款未获审批时的违约责任，故合同无法继续履行的责任不可归咎于任何一方，买受人不构成违约，不能对其苛责逾期付款责任；另一种观点认为，判断当事人的内心真意，不能拘泥于合同文本，应结合社会一般认知及交易惯例，对合同条文的空白进行“补完”，以最大限度保护当事人的权益。此种观点主张，虽然当事人没有约定以现金补足贷款不足部分，但房款支付义务不同于房款支付方式，具有付款义务的买受人仍需于过户期限前支付房款或再次通过贷款审批，否则出卖人即有向买受人请求支付房款之权利，买受人无法履行时，出卖人即可适用逾期付款违约条款主张权利。比较而言，第二种观点更为妥当，即无论当事人是否约定以现金补足贷款不足部分，房屋买受人始终负有在过户期限前支付房款的义务，否则将承担逾期付款违约责任。首先，从买受人主要合同义务来看，足额按期支付房款乃房屋买卖合同中买受人之最重要义务，而房款以现金还是贷款支付，则是房款支付的方式，对此房屋出卖人仅有配合义务。虽然双方约定房款的支付方式为银行贷款之形式，但此并不意味着出卖人放弃了向买受人主张现金支付的权利，更不意味着当贷款不成时，买受人便自动从合同约束中解脱出来，免去了继续支付房款的义务。其次，从当事人内心真意审查，一个有效买卖契约的前提是买受人在该契约中使自己承担支付买卖价金的义务，而在当其将此意思（无论为通过贷款还是现金）通知给出卖人时，依据当时的情境，出卖人只能理解为买受人愿意支付约定的房款。故买受人足额支付房款系出卖方最大的期待利益，至于通过何种方式支付房款，出卖人则在所不问，出卖人仅有在买受人支付房款时的受领义务，而无在支付方式上排他的故意，当事人约定以贷款形式支付房款，出卖人仅有向银行提供资料等配合义务，在此义务完成后，出卖人收取房款的期待权并不因为贷款未获审批而予以消灭。再次，依照二手房交易惯例，当事人往往约定当贷款不成时，买受人负有现金补足的义务，在诸多房产中介提供的格式文本中均有类似条款，故在双方就此约定不明时，亦可依照交易惯例进行适用。综上，房屋买受人在贷款不成时，仍负有于过户期限前支付相应房款的义务，房屋出卖人在过户期限届至时亦有向买受人要求现金补足房款的权利，若买受人此时仍无法履行，则须承担逾期付款之违约责任。是否意味着出卖人免去了买受人现金支付的义务，免除了买受人的逾期付款违约责任呢？本案中，从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择按照合同约定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人继续以贷款方式支付第二期房款，并积极配合被上诉人进行再次申请，上诉人的行为表明其意欲继续履行买卖合同，而非解除合同。况且，上诉人自认于2013年5月24日仍愿意继续履行买卖合同，加之上诉人至5月20日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事实，已足以证明上诉人在买卖合同约定的过户期限之后仍愿意接受被上诉人以贷款形式支付剩余房款，被上诉人也在上诉人的配合下于同年6月13日通过了贷款审批，故双方的上述履约行为实际已对原约定的第二期房款支付时间进行了延期变更。但买受人再次办理贷款的时限仍应受 “合理期限”之约束。本案中，虽然双方对第二期房款延期支付的期限没有明确约定，但对当事人意思表示的解释不能突破诚实信用原则，超出“受领意思表示者的理解水平”，不能在出卖人继续配合贷款的行为上强加以放任买受人无限期延长支付房款的故意，否则买受人的付款义务将失去其约束力，致使出卖人的利益受损。故，纵使双方未就再次贷款何时获批作出明确约定，仍应以合理期限限制买受人，以促使其尽快完成付款义务。本案中在被上诉人办妥了银行贷款手续，双方继续履行合同已无障碍时，上诉人于被上诉人贷款获批同日发函解约，缺乏合同依据及法律依据。
