实操建议第1期:浦东或成为下一个引领区

粉丝时常会在后台给我们留言,问一些他们感兴趣的问题。

小编想了想,也许除了他们也还有很多人在心里会有同样的疑问。

为此我们将开设一个粉丝问题集锦的板块,不定时汇总一些粉丝提问&我们的回答

一、浦东板块分析

Q:近期,中央宣布浦东拥有立法权,浦东或成为下一个引领区!请问未来五年浦东哪个板块要更值得入手?

A:浦东未来定位:金融中心、经贸中心、科创中心;要实现三者,必备的条件是有大量人才的引入,放宽落户标准,进行大规模基建,推进智慧城市,加强各项资源的投入,如教育资源、医疗等等,这一系列的投入势必对城市区域的价值带来巨大提升。除了努力工作为城市和国家做贡献之外,也是合理配置和维护家庭资产的绝佳时机——我们做的仅仅是顺应趋势,抓住机遇。

浦东现在看还有很多空地,但未来这些空地都可能会成为CBD、产业园区、休闲区的一部分。结合“一主、一新、一轴、三廊、四圈”的总体空间结构规划,如果要在五年、十年内比较有确定性的区域,可按照如下优先级进行选择:

1T核心区:陆家嘴;前后滩;张江科学城。

2T:南北滨江;源深、花木、联洋、康桥;金桥、碧云、北蔡、三林、孙桥、御桥;

3T:森兰、唐镇、周康、浦江、川沙

其中,康桥镇位于浦东新区腹地,伴随浦东二次开发与张江综合性国家科学中心战略高地的确立,发展优势得到进一步彰显。跨城市外环线浦东段两侧分布,东靠国际旅游度假区,西临世博前滩地区,北接张江镇、北蔡镇,沪奉高速以东部分纳入张江科学城范围,区域优势还是很突出的。

再偏远一点的临港近年来规划也较多,有暴击机会,但不确定性高,高收益高风险,需要做好长期准备。

二、远郊新房值得买吗?

Q:远郊新房价格便宜,不建议买的理由是什么?

A:一座城市的新房是无限的,而优质地段却总是有限的。就像其他影响力的武器一样,短缺原理也利用了我们想走捷径的弱点,越难得到某样东西,就会越觉得这个东西价值越高。同时,优质地段背后是名校学位、商业配套、就业中心,便利交通等,这些都不能在短时间内无限复制出来。假设一座城市,某个新区A地,刚开始有大量的新房上市,这时一手二手成交比例是8:2;新房源源不断上市,而二手房成交量非常小,则大部分二手房都是有价无市的,投资者很难变现。而我们选择投资的城市,某个区逐渐成熟,已经没有地方再继续建新房了,但是人口还在拼命涌入,人们为了居住,开始留意二手房,这时二手房市场就开始逐渐成熟,当一手vs二手成交量比例为4:6的时候,那么这个地方的二手房价格就非常扎实了,非常值得投资者进入,买一套,涨一套,赚一套。换言之,只有地段有限,人口还在源源不断涌入的情况下,才会催生二手房市场。而五六线城市,土地过剩,人口不足,大把地方可以建房子,二手房成交始终不是主流,整个二手市场就很难发育起来,发育不起来,投资者就很难赚到钱。

三、学区问题

Q:如何判断一个学校的好坏和未来的走势?

A:一个学校的好坏是由生源决定的,好师资总是跟着好生源走。判断学校的走势有三种情况:

1.房子和学校存在时间上的错配。比如现在还不错的学校,但周围楼龄都较老,随着时间推移,人们对改善居住的需求,置换到更舒适的区域,好生源逐渐减少,成绩就有下滑的可能,这类老房子在未来会逐渐衰落;

2.对应的是潜力地段和中上梯队的学区,学票溢价不大,随着好生源的增加,成绩稳步提升;

3.优质地段和一级梯队的学区,这类学校会持续稳步向好,适合“蹭”,即所谓的挂户口。

四、买房推荐

Q:手上有一套徐汇梅陇60平左右老房子,学区一般。现有预算400-500万,想买第二套房,有什么小区推荐吗?

A:梅陇村生活配套方面还是可以的,缺少优质学区加持的老房子未来容易跑输,有条件还是建议换到新一点的房子。康桥承接来自前滩和张江的外溢需求,很适合4-500价位上车,比如城中花园目前单价在5万多,很有升值的空间。小区房子品质也非常好,房屋结构为“保龄球厅”,即内部空间可以随意根据需求进行布局,层高也达到近3米,小区内有河流及步道。总体还是不错的选择,可以深入了解下~

五、浦东未来发展

Q:现在普遍流传“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”,对于这种说法,你怎么看?

A:这句话在浦东刚开发时很流行,现在看就是过时的笑话。对比陆家嘴的房价,只想呵呵了。即便是中环的前滩、碧云、张江、北蔡也就比内环便宜个一两万。过去老上海人瞧不起的地方,如今已经高攀不起了。从产业上看,浦东有国家级产业,自然能带来源源不断的人口导入。但还是有一些的短板,比如地理位置欠佳,不像浦西紧挨周边市县;地段上还不够核心,到各大CBD的距离不是很近;城市界面缺少紧凑感,略松散,道路虽宽,但路网密度稀疏;商业配套方面也有待提升,特别是社区商业。但我还是很看好浦东,随着政策的支持和资源的引进,未来可期!

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