卖掉父母住了20年的房子去摇号？可能是你做过的最差决定
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：楚门，36氪经授权发布。
今天的文章很特殊，我们不聊楼市， 来聊聊人性。
当一个市场能够让人轻易赚到几百万的时候，会产生什么样的蝴蝶效应。
每个时代都会遇到不同的热浪，但结局似乎总是雷同。
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这是一个赚钱与伦理的真实案例。
孟老师前几天发了条微博，主题是这样的：想劝父母卖掉唯一住宅，去摇新房。
主要内容给大家提炼下——
发帖人的父母，住在新静安中环附近。拥有一套将近20年的电梯两房。
现在其父母即将退休，帖主想让他们享受一下政策红利，去买套新建商品房享受一下。
言外之意， 想让父母卖掉这套满五唯一的住房，去摇新房。
为什么好好的想放弃20年居住地，去摇新房？
第一，20年的老房子，就房子本身来说，居住舒适度大打折扣。
现在的新房，会所、物业、人车分流、户型，样样都比20年的老房子强上百倍。
第二，政策红利，新房便宜。
说的委婉点，置换成本低，说的直白点，新房赚钱。
大家应该都知道，最近的上海，似乎有点开始向杭州楼市看齐。
没错，就是“摇都”，新房只要摇到就赚几百万的那种。
在这样的行情下，我们看到了很多很多的买房人，为了倒挂，选择卖掉二手去凑资金、“曲线救国”变成无房户。
无房户，加20分。
即将退休的上海老年人，社保分高的离谱。
综合下来就是，几乎满分。
那么帖主带父母去看了哪里的新房？
唐镇、大虹桥。
这也是现在入市的新房里，排得上号的热门板块。
唐镇倒挂、大虹桥倒挂，买到就赚二百万。
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那么作为事主—帖主的父母，又怎么看待去摇唐镇大虹桥新房这件事？
实话实说，作为老上海人的观点，蛮真实的。
融创唐镇周边，的确有些荒凉，对比浦西中环，看起来像是城乡结合部。
大虹桥的规划，又似乎浮在空中，不知何时能兑现—“开发商都是骗人的”。
综合下来帖主父母还有这些看法：
第一，环线论。
贴主认为父母观念老旧，只盯着环线看，必须要中环内或附近的。而且置换只能接受传统市中心的区域，比如徐汇，静安，杨浦，虹口这种。但是贴主在张江，浦东住习惯了，不喜欢老浦西这种地方，路窄人多，堵的要死。
唐镇虽然是外环，但是离中环也很近，开车上龙东高架去内环，也就10多分钟的事。而且现在很多外环地段，都很有升值潜力。而且唐镇这一波涨幅，二手标杆冲到了10万，比内中环的新房倒挂要严重。第二，价格论。
今年内中环新房真的几乎绝迹了，九庐很好，肉眼可观三件套，但均价差不多14万。
中内环二手房价也毫不逊色，杨浦虹口的拆迁户，现在都快把二手房价顶成了长宁，搁谁都不好下手。
一定要置换中内环地段次新的话，原来100平的大两房，只能换到一个小两房，这就引申出了第三点。
第三，面积论。
20年前的商品房户型设计和现在很不一样，当年是100多平的2房，现在是90平的3房。以贴主父母的观念来看，无法接受小房间小客厅，觉得不敞亮，住的不舒服。
理解，老年人喜欢住大房间。换成我，我也不想去厨房都站不下两个人的小两房。
第四，观念保守，不愿贷款。
很多银行是可以贷款到70岁的，这就意味着，少贷一点，贷个十年问题不大。
贴主父母手头有200万现金，退休工资合计有2万/月。但不愿意在卖房到手价的基础上，再贴钱进去。
那贷款呢，思想守旧，不愿意贷款。
所以主线矛盾很明显。
一个想要父母享受政策红利，既可以买到更新的房子，未来也可以让资产升值。
而父母呢，接受不了中内环以外的地段，也不愿意再贴钱再背贷款。
大家看明白了吧，这是一场，老年人和新青年的思想观念碰撞。
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我们不评价这件事本身，因为往往站着说话是不腰疼的，未经他人事，莫劝他人善。
观棋不语，才是真君子。
咱们来客观评估下新静安的20年商品房情况。
从价值逻辑来推算，未来新静安二手房的长期价值真不如外环新房吗？
随便举几个，帖主所提到的新静安中环附近20年房龄的电梯房。
歌林春天，新梅共和城，东方莱茵。
歌林春天是2002年小区，一共三期，一期二期红色墙砖外立面挺漂亮显新，三期是灰白色瓷砖略显旧。
小区内环境不错，一二期和三期有河相隔，有荷花景色。
户型尚可，但房间数少，2房100平左右挂牌总价差不多1200万上下，成交总价在1100万左右。
缺点也比较明显，停车位超级紧张，但学区很不错，门口就是风华中学。
再来看临近的新梅共和城。
同样也是2002年的小区，灰白色的瓷砖外立面，三期相对新一点。
小区之前维护管理较差，换了万科物业，开始整顿停车、群租、绿化，整洁开阔很多，成交量和价格都有提高。
亮点是位置非常好，相比歌林春天离地铁，商业都更近。
户型也不差，三房朝南，阳台飘窗，毫无面积浪费，卫生间都是明亮通风的。
缺点是层高不怎么样，装地板之后大概2.6米左右，小区还自带示范级幼儿园。
挂牌单价10万左右，100平成交价，也要900多万。
再来看看两个小区 周边 ，公共交通有地铁1号线、7号线环绕，生态环境有大宁公园、沪太公园，商业配套有久光、大宁国际、大宁音乐广场，医疗资源十院就在附近，双学区闸北实验和风华中学就在旁边。
地段、学区、配套，每一样都不差。
每一项单独拎出来，都吊打外环。
按照帖主逻辑，外环是有潜力不错，但像这样直线距离通达人民广场、陆家嘴、南西的地段，是很难再复刻的。
本身地段价值就是很难迁徙的，而指望外环的配套能上升到这个成熟度，我个人是严重质疑的。
有人可能会说，你这两个例子虽然是新静安，但大宁是难得的好地段，不全面不客观。
那我们说说东方莱茵。
标准的位于老闸北吧，距离老火车站只能这么近了。
小区内随便拎出来，都是大型景观绿地、景观长廊、室内游泳池、会所等附属设施。
连大堂都是罗欧式建筑，而且内部绿化面积大，绿化率达到惊人的43%，更有苏州河景观。
小区周边配套也很强，长征医院、静安区中心医院距离都不远，静安实小、静附校、五四中学都在周边，商业有凯德星贸和各种菜场，公共交通有1号线和12号线。
三个例子可能还不客观，但2000年左右带电梯的商品房，在上海中内环，都是数得上的标杆。
唐镇和大虹桥都不用多作介绍，和中内环之间的配套、价值，高下立判。
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回到这件事本身。
卖掉二手房去置换新房，不置可否。
人性都一样，所有人都喜欢漂亮的新房，同等户型房间多、人车分流带会所、外立面新到可以在阳光下熠熠生辉。
但地段呢？
这何尝不是一种降维置换。
不带电梯的破旧老工房，远离地铁商业医院学区的老破小，户型极差万年不涨的老房子，卖掉就卖掉了。
但这套，可是唯一。
更何况老人已经住了20年，人际关系和烟火气都交给了这里，何必折腾他们。
这里放出孟老师这条微博的三条评论，仅供参考——
自己喜欢唐镇自己买，尊重父母意愿；
房子父母住的舒心最重要，不要你以为；
你年轻一脚油门哪里都可以去，但父母不行。
另外劝那些想卖掉二手住房去摇新房的朋友们，想清楚几个问题。
如果你不是唯一住房，如果你社保年限不高，如果你的积分总值不高，请参考以下情况——
大虹桥招商虹桥公馆是65.39分；闵行新城千禧公园的分数线为66.2分；松江泗泾的泗水和鸣68分；浦东金桥的仁恒世纪75分；青浦新城淀山湖大道的宝业活力天地，都要57.4分。
所以各位在做这个决定前，一定要想清楚两个问题：
第一，你的分数够吗？
目标网红盘没有65分，目标五大新城热门盘没有55分，不要卖房摇号。
如果你说，实在不行随便买一个不要积分的，那可能选的还不如老房子。
第二，你的置换决策真的对吗？
如果是各方面都很差的老破小，那 么另说 。
可如果地段不可复刻，房子本身没有问题，配套也成熟，那么去置换外环新房的意义在哪？
只有浮盈这一个出发点吗？连外环都8万10万了，那么以后的楼市价值会不会回归中内环？
卖房摇号赚钱本身是没问题的，但一定要想清楚这两个问题，再去做决定。
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希望今年的上海楼市，大家不要做这两件事——
1.别劝父母卖房摇号，因为他们开心最重要；
2.别劝身边人卖房摇号，一旦决策错了，责任谁也无法承担。
衷心希望“摇都”，不要改变我们的人性。
最后的最后，送上一句马克吐温的话：
“让我们陷入困境的不是无知，而是看似正确的谬误论断。”
以上为正文，来自楚门。
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