土地成本作为房地产开发企业的关键成本要素，对房地产开发企业的利润产生着重要影响。近期土地成交价持续走高，导致房开企业预期销售利润率持续降低。以杭州主城区为例，依据好地网提供的测算数据，2021年1月15日杭州主城区出让的3宗涉宅地，从预期利润率角度按常规测算全部亏损，平均为-3.63%。
由于政策规定土地增值税有预缴的要求，如果房地产开发项目满足普通标准住宅增值率不超过 20%的标准，前期必然会导致多缴税款，土增清算时将面临退税。一般税务机关会专设退税审核部门，企业在土增清算后应及时与税务机关沟通退税事项，依据主管税务机关的要求提出退税申请，并办理相关退税手续。税务机关在退税审核时的关注要点如下：企业如因税收减免政策申请退税，税务机关首先会审核企业是否符合减免税的条件。这就要求企业需要按照前述“土地增值税的核准减免”的相关要求，向税务机关提交核准材料，并保证资料的真实性与完整性。销售收入是确认土地增值税预缴阶段的预征率和计算清算阶段应纳税增值额的基础，企业进行土地增值税清算退税，税务机关会重点关注企业是否存在隐瞒销售收入的行为。因此，企业应按规定准备相关资料，保证销售收入账载金额、开票金额与商品房销售合同记载的金额一致，如出现不一致，需要有合理的理由。此外，如果存在关联交易行为，应提供关联交易价格公允性的证明。计算土地增值税时可扣除项目主要包括土地出让金及税费、房地产开发成本、开发间接费用等。依据国税发〔2006〕187号第四条规定，所有在土地增值税前扣除的项目均需要提供合法有效凭证，因此，在土增清算时，税务机关对票据合规性的要求极高，任何票据不合规均可能面临纳税调增。例如，取得的建筑服务发票未在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，不得计入土地增值税扣除项目金额。这就要求企业在土地增值税清算时提供完整、合规的扣除凭证。同时，企业应在日常取得票据的环节关注票据的合规性，避免后期清算时面临纳税调整的风险。实务中，企业如果进行土地增值税清算退税，一般会面临税务机关查账。因此清算资料应准备得非常齐全，任何瑕疵都可能被税务机关进行纳税调整，进而不符合退税的条件。
