上市房企年报点评系列之四： 绿城中国，收入利润直线下滑，协同效应蓄势待发

丁祖昱评楼市，独家原创点评。房地产行业的时机稍纵即逝，不进则退，格局就看着这一两年，千亿近在眼前。

3月29日，绿城发布了与中交合作后的首份业绩报告，数据出来，首先大家看到的是收入和利润的双降，营业收入下降18.7%至260.5亿元，净利润下降60.8%至12.6亿元，毛利率也下滑到了20.8%，下降幅度还不小。不过，我们也看到了不少指标的明显回升。比如财务情况有所改善，利息成本从2014年的7.9%下降到7.3%，净负债率下降到了3.7个百分点到73.0%，现金短债比提升到1.21。确实，中交也给绿城带来了新的变化。

当然，现在来看，绿城原来存在的一些问题，也是绿城现在急需解决的问题，主要有：

1、三四线城市的去库存问题

在上一轮房地产的大发展中，绿城进入了太多的三四城市，而且都做了很多中高端的改善型项目，但这些三四线城市明显购买力不足，在市场变化之后，这些城市的中高端项目就陷入了难以去化的窘境。而2015年的业绩报中，毛利率的降低，很大程度上也是受到这些三四线城市部分项目结算的影响，不仅没赚到钱，而且还赔了钱。

而且，这些项目库存还不小，按照曹舟南的说法，目前三四线城市的库存（含土地）约有1200亿元，实际存货约有700-800亿元，如果慢慢消化，可能要三四年甚至五六年。

2、成本控制问题

成本控制问题在中交进入后有了一定的改善，按照李青岸的说法，财务费用下降了10%以上，成本管控也做了非常细致的安排。即便如此，成本控制还不是绿城的优势所在，特别是由于绿城长期做中高端开发，一旦成本控制不力，将最终影响到绿城的收益。

另外在一、二线城市，由于土地溢价高的问题，也需要在各个环节，全方位的管控，做到在保证品质和质量的前提下，全力以赴地控制成本，这样才能有利可图。成本这个软肋对于绿城来说，也是需要投入相当的精力来解决的。

3、中交绿城的联合效应尚未完全体现

确实，中交进入之后，对绿城在资金方面给予了很大的帮助，但这绝不只是中交能够给绿城的。本来期望较大的投资方面，并没看到特别明显的效果和改变，仅在北京联合拿了2幅地而已。2015年11月，绿城中交平安联合体以57亿元摘得北京门头沟地块，该地块绿城的持股比例高达85%，2016年2月，绿城九龙仓中交约定以5:4:1股权比例开发新获取的北京朝阳将台乡驼房营村地块，从中交较低的持股比例中也可以看到，中交在拿地支持上也相对有限。

到目前为止，中交仍然保持着自己地产平台的独立运作，2个平台还在各自为战，尚未携手。而绿城的股权结构来看，中交已经是第一大股东，掌握了实际上的管理权限，宋卫平也如愿去做了他最熟悉的首席产品官和生活体验官——这两项也是宋总最擅长最拿手的方面。在这种情况下，中交完全可以投入更多的资源，但目前双方联合效应并没有显现，所谓的中交地产A+H股平台也只是一个概念构想，推进步子并不快，还需要时间来等待。

绿城中交联合之后，绿城将具备一般民企不具备的各方面优势，如果再加上绿城自己的产品优势、服务优势、品牌优势，应该会如虎添翼，再上台阶。当然，原先存在的这些问题也需要时间去慢慢调整，我倒是觉得步子可以再快点，房地产行业的时机稍纵即逝，不进则退，格局就看着这一两年，千亿近在眼前。当然，除了千亿之外，还有效益！