「成本管理」知名地产土建工程成本管控讲解
一、建设工程造价内容与构成
（一）建设项目工程造价的构成
建设项目总投资：
指项目建设期用于项目的建设、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的总和称为建设项目工程造价。
造价费用构成如下表:
预备费
1、 基本预备费:基本预备费是指在投资估算或设计概算内难以预料的工程费用，费用内容包括：
（1） 在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用；
（2） 一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程项目费用应适当降低；
（3） 竣工验收时为鉴定工程质量，对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；
（4） 超长、超宽、超重引起的运输增加费用等。基本预备费估算，一般是以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础，乘以基本预备费率进行计算
2、 价差预备费:价差预备费是指建设项目在建设期间，由于价格等变化引起工程造价变化预测预留费用。费用内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。价差预备费的测算方法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，根据价格变动趋势，预测价值上涨率，采用复利方法计算。
（二）建筑安装工程造价的构成
（1）按照建设部、财政部建标[2003]206号文件《关于印发<建筑安装工程费用项目组成>的通知》规定：建筑安装工程费用项目由直接费、间接费、利润和税金组成。
（2）按照《建设工程工程量清单计价规范》的有关规定，工程量清单计价，建筑安装工程造价由分部分项工程费、措施项目费和规费、税金组成。
（3）直接费
直接费由直接工程费和措施费组成。
1）直接工程费
指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、 施工机械使用费。
2）措施费
指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场费及安拆费、混凝土和钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。
②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。
③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。
④临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。
临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。
临时设施费用由以下三部分组成：1）周转使用临建（如，活动房屋）；2）一次性使用临建费（如，简易建筑）；3）其他临时设施（如，临时管线）。
⑤夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。
⑥二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。
⑦大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另外一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用，以及机械在施工现场进行安装和拆卸所需要的人工费、材料费、机械费、试运转费及安装所需的辅助设施的费用。
⑧混凝土和钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。
市场情况:
A、班组包工包出周转材料;(35*3.5)+(8.6*3.5)=152元/M2(建筑面积)
B、班组包工;35/M2(展开面积)
⑨脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。
A、内脚手架
B、外脚手架
⑩已完工程及设备保护费：
是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。
⑾施工排水、降水费：
是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。
3）间接费
间接费由规费和企业管理费组成
4）利润
指施工企业完成所承包工程获得的盈利 。
收入-付出=利润(得正数)
100万-80万=20万
5）税金（增值税）
建筑安装工程费用的税金是指计入建筑安装工程造价内的增值税税额。建筑业增值税税率为11%。
二、单体造价组成与经济指标
（一）不同类型的建筑土建工程造价组成与经济指标分析
1、别墅
2、高层住宅
3、地下室
（二）合同的承包方式：大泽项目为例
1、土建工程承包方式
分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。
2、室内精装修（或精简装修）工程、室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程采用全费用综合单价包干的承包方式。
综合单价包含什么内容:综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润、规费和税金，并考虑风险因素组成。
合同的结算方式：大泽项目为例
各户型造价指标汇总：
（三）经济指标-双拼别墅
1、双拼别墅
（1）工程概况
本工程为: 新会大泽碧桂园G116住宅（毛坯/半毛半豪，天然基础/桩基础）——建筑装修工程，建筑面积:323.64平方米，建筑物总高 10.96 米，三层框架，天然基础。
（2）单位工程费汇总分析
（3）分部分项工程费汇总分析
（4）措施项目费汇总分析
2、高层住宅
（1）工程概况
本工程为:新会大泽碧桂园山湖湾二期1号楼（毛坯），建筑面积:17217.8平方米，总高55.15米，18层框架剪力墙结构。
（2）单位工程费汇总分析
（3）分部分项工程费汇总分析
（4）措施项目费汇总分析
（5）其他项目费汇总分析
三、成本测算
（一）土地成本
土地成本为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、中介费用、交易契税等，不同地区不同价格。
（二）前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费、教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，缴纳标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右。
（三）工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的30%~60%，具体内容包括：
①勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
②土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；
③地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；
④建筑安装工程费用，包括土建、安装等费用；
⑤电梯投资；
⑥小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；
⑦小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；
⑧小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
（四）开发间接费
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
①资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
②管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
③销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。
④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%~5%计列，视项目具体情况而定。
⑤销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。
⑥其他支出