700万买法拍房自住，拍下却发现有10年租约，怎办?！

法拍房有租约怎么办

需要认真调查租约是否真实有效。若租约有效，将会履行租约及租金的约定，若租约无效，则协商或者诉讼解决。

案例分析

张先生，浙江人，在上海工作七年了。身在投融行业，身边同事朋友常聊起投资房市自己也心动了。但是，自己是外地户口，还没结婚，不管是上海的二手房市场，还是新房市场，都没有买房资格。

虽然身边朋友有一些“买房票”的渠道，但还是觉得太冒险。他又去之前投资房市的朋友那里打听，有没有正规合法的途径可以破限购，朋友告诉他，“买法拍房吧！”。

之后，朋友又陆陆续续跟他讲了买法拍房的准备事项和操作流程。

今年六月份，张先生就把老家那套全款买的房子卖了，再加上这几年为成家准备的小积蓄，不多不少刚好二百六十万。随后张先生陆续参拍了两套房子，因为成交价格都超过了自己的预计价格都没有拍到。

八月份的时候，张先生在京东网上看中一套中外环三室，想着以后结婚，父母亲戚来探望也能住下。也没多做太多调研，简单看了看法院公告，计算了价格就报名参拍。

起拍价568万，最后张先生710万的价格顺利拍中了这套中外环三房，加上税费各付，实际上还是比二手房便宜几万块的。

然鹅，接下来的事情就有些出人意料了。

张先生办理完全部手续后，却被占用人告知房子有10年租约，且已一次性支付了前业主百万的房租。

张先生当时被这种情况当场就懵了，因为公告中并未显示有租约，只是说明了有占用，交付待法院通知。

咨询律师后，律师初步判断这种租赁关系并不正常。因为现实中，受物价、租赁市场的不确定性影响，在签订租赁合同时，一般采取分期分段的方式支付租金。租期10年且一次性支付百万租金的行为，不符合正常交易习惯。

但如何举证租赁的无效性？又得是一番功夫。

无效租赁

（恶意租赁页面）

在现实的拍卖中，会存在被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，会私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖或者想额外得到一些补偿。

现实生活中，大部分签订的租赁合同一般没有租赁备案。所以根据合同有没有备案，是很难判断合同有效性的。

但对于有租赁合同但没有真实缴纳租金，且付款方式、租用目的等与常理非常违背的这些情况，对于有些案件来说，就属于无效租赁，不能阻止法院拍卖房屋，但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。

（无效租赁判决书）

例如上图，买受人在找到证据（无实质租赁关系，恶意租赁）之后，向有法院申请租赁合同无效即可。

如果承租人还是拒绝交房，则需要一番拉锯战处理，免不了报警、协商、诉讼一系列操作。

关于租赁，这种麻烦是完全可以避免的。如果有意购买法拍房一定要提前做好调查工作，这也是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。

根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。

尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。

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