物业篇十一:漠视合同有效性可能给物业企业带来致命伤害

就在十分钟前，我与从事法院司法审判工作的朋友共同探讨了业主委员会未经业主大会过半数以上户数和面积业主同意，按照业主委员会主要负责人自己的意志选聘物业公司并签订合同，合同未得到所在社区居民委员和行业主管部门认可并未办理备案手续。物业公司服务一段时间以后，由于业主拒绝交费，将业主诉至人民法院，依法清收所欠物业费，物业服务合同效力如何认定、物业公司的权益能否得到维护这一法律规定相对模糊的沉重话题。

本案具有一定的普遍性，长久以来，部分业主委员会成立以后，并没有清醒的认识到业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物业公司的事项应充分尊重业主大会的意见，在得到超半数户数和面积业主投票同意的基础上，才能按业主意见选聘物业公司这一基本的法律前提，物业公司为了承接拓展物业管理项目，并未严格审核签订合同主体及签订合同必须经过业主大会表决同意的合法性审查，盲目信任或恶意串通业主委员会有关负责人，签订了无效的服务合同，合同之所以无效是因为签订合同的业委会没有业主大会同意授权，带来的后果可能是致命的，但很多物业企业对此茫然不知，亟待警醒。

从《物权法》《物业管理条例》及全国地方性物业管理法规相关规定来看，上述业主委员会必须通过业主大会过半数表决选聘物业企业的法律规定是明晰具体的，操作当中却有业主委员会成员为了一己私利或不明法规，违规暗箱操作不是个别现象，在未经业主大会表决同意的情况下，业主委员会负责人或全体人员按照自己的好恶选聘的物业企业，所签订的物业服务合同对全体业主来说有没有拘束力呢？一种情况是如果物业企业和业主委员会恶意串通，即使签订了合同也要认定为无效合同，这种合同对全体业主来说，因为物业企业具有恶意，所以不受法律保护，物业持这种合同起诉业主，得不到法律的支持，自身利益也就没有了法律保障，物业公司的生存极极可危;另一种情况是物业公司不知情出于善意，是基于对业主委员会的信任又不懂法规签订的合同，在这种情况下，物业公司要提供必要的物业服务证据，法院会酌情考虑由业主支付物业企业必要的服务支出，但会告知这种情况下，合同必须经过业主大会表决同意方为合法有效，即使判决部分支持了业主支付物业费的主张，也只是基于物业公司的善意而非恶意串通，这样也会给物业企业的生产经营正常的秩序带来不必要的影响。

物业服务合同是业主和物业服务企业维护自身权利的依据，合同有效性是必须明晰和重视的一个原则性问题，要清楚认识到业主委员会产生了，在选聘物业公司这个问题上也必须经业主大会表决户数和面积过半数同意，方可选聘物业企业签订合同，所签合同经过所在地社区的监督审核，认定程序合法可以备案，才是完整的法律程序，非此不足以证明合同的有效性。因此告诫广大业主和业主委员会的具体人员，业主委员会对选聘确定物业企业和服价格具有审查权和向业主大会表决建议权，但在初步确定意向后应公告全体业主，并必须经业主大会表决过半数同意，与业主大会最终确定的物业企业签订合同，及时向所在地社区和物业行业主管部门申报备案，才为正规完整程序。

本案类似的是反倒没有成立业主大会及选举业主委员会的情况下情况下，成立业主大会和选举业主委员会依法选聘物业企业又有一定的时间、过程，所在地的社区或其他组织按照相关法规规定，代行业主大会和业主委员会职责选定物业公司，去签订具有过渡性质的物业服务合同，以保证业主利益和生活秩序不受侵害和影响，所签合同因为为了公共利益是善意，反而绝大多数被认定有效合同，请注意这与前面所述之中的区别，这是业主应该掌握的基本常识，更是物业公司的必修课，否则就会带来不利的影响。

合同的有效性及出发点是否是善意，将决定司法审判机关对双方当事人所述事实的认定及判决的最终结果，因此，物业企业在明知业主委员会没有召开业主大会表决通过的情况下，不要轻率决定签订物业服务合同，否则利益受损，自己尚未可知，实在有些可悲可怜，俗话说可怜之人必有可恨之处，因此咎由自取怨不得他人了。